房地产基金转型趋势：杠杆收购成 “新常态”

　　2015年是房地产基金行业深刻变化的一年，几家欢喜、几家忧愁。欢喜的是部分企业积极调整产业结构，不断创新紧跟时代步伐；忧愁的企业则深陷兑付危机，仿佛在一夜之间销声匿迹。事实上，伴随着资本市场收购案的接踵而至，我们不得不承认房地产市场已经进入了买卖博弈的阶段。对大众媒体而言，2015年更是一个码字的*年份：年初有融绿之争，年末又出现万科大战，大佬们亲自对攻，各种泪流满面，场面之大难得一遇。伺机而动的房地产基金，手指已搭上并购的扳机，时刻准备着迎接杠杆收购“新常态”。

　　资产配置荒：杠杆收购将成普遍 

　　在为期四天的中央经济工作会议指出：房地产去库存是明年结构性改革五大任务之一。公告明确提出要“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。业内人士认为，房地产行业整合需要大量资金，在社会资金充裕的环境下，未来杠杆收购方式将越来越普遍。事实上，房地产行业整合趋势已经十分显著。中国指数研究院统计数据显示，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与去年同期相比，数量和金额均明显增多，地产行业整合趋势已形成。

　　安邦与万科的股权之争，不禁让人联想到了近期五牛基金持续增持匹凸匹事件。12月28日，匹凸匹停牌一天召开股东大会，随后发布公告称五牛基金高层将正式进入匹凸匹董事。

　　的确，五牛基金近期在资本市场可谓风头正劲，引人瞩目。其先后大量持股匹凸匹、新黄浦等上市公司，并进入多家上市公司十大流通股东行列，五牛基金在资本市场上的布局已初步形成。据了解，五牛基金近两年来正加快转型，由原来单一的房地产基金转而成为涵盖产业投资、证券投资、股权投资以及FOF母基金的多元化资产管理公司。其在房地产基金行业内的成绩虽然奠定了扩张的基础，但在记者看来其背后强大的资本运作能力，才是五牛成为焦点的关键。

　　根据上市公司公告和中国基金业协会资料，五牛基金成立于2004年，目前资产管理规模已超150亿元人民币，董事长是韩啸。其出任法定代表人的公司有上海五牛股权投资基金管理有限公司、深圳五牛股权投资基金管理有限公司、上海五牛资产管理有限公司和上海五牛锦迂投资管理有限公司。其中，前两家公司旗下有多只基金，均是资本市场上冲锋陷阵的排头兵。

　　据了解，五牛基金股权结构比较简单，由法人股东海银金控和自然人股东韩啸构成，出资占比分别为70%和30%。资料显示，海银集团是一家综合性金融控股集团，目前集团旗下拥有全资及控股子公司20余家，管理资产达800亿元，业务范围覆盖美国、德国等多个国家和地区，并在中国40多个城市设有分公司和办事处。

　　记者注意到，近期很多资本市场的并购动作，基本上以房地产企业或类似企业为标的。无论是安邦与万科、融创与绿城还是五牛与匹凸匹，资本新贵们都偏向于房地产企业的并购。而从操作模式上来说，也多为杠杆收购方式，这与融资方式和渠道有直接关系。以安邦为例,保险公司理财型产品结算利率较高，直接产生了资产配置压力,而市场收益率下行更凸显了权益类资产的配置价值,进而重仓银行地产等传统蓝筹股便成为*，基本多为长期战略持有。因此，不难看出，2016年资本市场对于股票配置的需求还将不断扩大，一开始可能多为价值投资，而后或将更多触发举牌。

　　实际上，房地产调控进入2014年，政策之网似乎越收越紧,上有“面粉”贵过“面包”的压力，下有商品房限价的局面，再加上信贷资金日益收紧，地产商的腾挪空间也越来越小。在很多地产大佬们看来，目前阶段项目“拿地太难”已然成为不争的事实，通过正常拍卖渠道，土地成本太高，几无盈利空间。那么，怎样才能获得心仪的地产项目？多位资深人士不约而同提出了“并购”的方式。

　　有业内人士形容，当前行业是“僧多粥少”，资金稀缺最典型的一个例证是，融创中国宣布收购绿城中国的30%股权后，后者在香港市场上连拉4阳，融创却先升后跌，之后更是放量大跌。原因是业界担心收购绿城股权将导致融创净负债急升，耗尽融创的现金。

　　以此观之，未来房地产行业或迎来兼并收购大潮，而手握重金的房地产基金则进入了提篮买菜、精挑细选的“买方时代”。