月赚几百万、利润率3倍以上,拆迁生意就是一座暴利的“金矿”

2017-02-22 07:24· 百度百家   
   
胆大、心黑、有钱是干这一行必备的素质。但随着这几年房地产行业不景气,各地城市化进入尾声,拆迁工程数量也没有前几年那么多了,估计再过两年想进入的人也会少很多。

  随着城市化进展加速,拆迁成为了我们身边一种非常常见的现象。

  但你也许不了解的是,拆迁这桩生意背后,几乎每一个环节都隐藏着暴利因子,有些拆迁项目利润率有的能达到300%-400%,拆迁公司操作一个项目短短几月就能赚几百万……如此暴利的产业,究竟是怎样做到的?

  我的老家在陕西咸阳乾县马连镇,是个远近闻名的“拆迁专业镇”,我们镇的人基本都在从事跟拆迁相关的产业,比如我,除了有一个自己的木料场在经营外,也会接一些拆迁工程自己做,甚至入股别人的拆迁工程。

  我们镇不大,但仅木材厂就有差不多300多家,是附近有名的旧木料市场,其中很多木料都是从西安、咸阳的拆迁工地上拉回来的。当地很多木材厂的老板也都跟我一样,至少有两个身份:木材经销商和拆迁公司股东,而且因为这两个生意挣了大钱的不在少数。

  随着这两年西安咸阳市大规模的拆迁工程越来越多,挣到钱的不仅仅只有拆迁公司,从工程发包方、中间人、承包工程的拆迁公司、实际做工程的公司,到挖机出租商、渣土运输车、旧材料市场,都成为拆迁利益链条中获利的一环。

  毫不夸张的说,拆迁生意就是一座暴利的“金矿”。

  “拆迁利益链”

  算起来我做拆迁工程也有十多年了,其中干的最多的就是城中村拆迁。

  拆迁招标分为两种情况,首先都是由有资质的拆迁公司承包拆迁工程。

  接下来,会根据不同工程具体状况,分两种方式操作:一种是工程利润非常大的,工程发包方会按每平米几十元的收费标准进行招标,各家拆迁公司会根据评估结果决定是否竞标(当然,最后中标的肯定都是有背景的关系户);对于一些利润不大但拆迁又比较费劲的项目,工程发包方会按每平方米几十元的费用标准给中标的拆迁公司进行补贴。

  无论以上哪种情况,按照规定,拆迁公司须向发包方交纳每平方米15-20元的保证金。说白了其实就是押金,一是防止拆迁公司中途撂挑子不干,二是出了安全事故时用来赔偿。

  拆迁公司拿到工程后,便租赁挖机,组织农民工、联系渣土车主。拆迁公司收益主要来自拆下来的钢筋、门窗等,这笔费用加上发包方给的费用(或刨去上交给发包方的费用)及挖机出租方、农民工及渣土车主相应费用后,就是拆迁公司的纯利。这是个稳赚不赔的生意。只要不出安全事故,肯定都能赚钱。

  拆下来的东西中,钢筋和门窗最值钱。

  一般的城中村拆迁,每平方米可产生20公斤左右的钢筋,拆下的门框可卖5-6元/平方米。以一个10万平方米左右的城中村为例,承包价格为15元/平方米,拆后每平方米值26-27元,刨掉承包费、人工费、拉土费、机械费用后,一个城中村拆下来,短短几个月,轻轻松松就能赚到好几百万。

  “怎么揽活?”

  拿工程,主要看关系。有的工程先由专门负责拆迁的国有性质的经营公司拿到,然后再转包给拆迁公司。有门路的则可以直接从相关部门接活、找发包公司,否则,就得靠中间人介绍了。

  当然,好处费是少不了的,而且一般这个费用还都不低。具体数额因人而异、因具体工程而异。关系越硬,回扣就越少,利润就越大。

  拿到活后,拆迁公司就开始评估。评估就是定价,一平方米多少钱,主要是看建筑里边货多货少。“货”主要是指钢筋、门窗,还有砖头、电表、铁、地板等等。

  按照规定,拆迁公司必须具有行业资质。那些没有资质的拆迁公司,为了揽到活,必须找一家有资质的公司挂靠,实在找不到挂靠单位的,往往会冒险借别人的执照。有一回承包华阴一个活,我们一次拿了16个照,都是借别人的。

  还有一部分工程,会政府相关部门交给开发商,再由开发商发包给拆迁公司。想拿这样的工程,你必须和开发商很熟,或者是能搭上比较可靠的关系,不然很拿到手。

  “怎么找人合伙?”

  评估完成,确定价格后,拆迁公司开始寻找合伙人,一般都是由大股东或者牵头拿到工程的人去找股东入伙。

  根据工程量和押金量,股东可多可少。一般10万算一股(也就是想入股最少得10万),多的可以几百万。2008年时,我和别人在西安北郊承包了一个活,30万平方米,需交押金500万元。那次我们找了18个股东。

  利润也是按出资比例分配,大股东分的更多,因为工程是大股东揽过来的。有时候他说要给介绍人提成,可能好几百万,直接从“空中”提走,这些钱都不入账。实际上这些钱一部分给了介绍人,一大半很可能就是大股东自己直接拿走了。

  动迁时,拆迁公司的股东既能挣固定工资,又能挣提成。

  一般情况下,固定工资每月大概是1800元,迁走1户还能额外挣最高上万的提成。也有些不摊成本不出人,只拿钱不干活的干股东,这些人一般是介绍人、村干部甚至还有黑社会。不要这些股东,很可能你这活都干不成。

  在我们马连镇,入股拆迁的最少也有1000人,其中资金实力较为雄厚、可以牵头或当大股东的有一两百人,小股东则有八九百人。一次能拿出二三百万的起码有200人。

  在马连镇,一天攒个一两千万不是问题。只要有活干,股东多的是,马上就能拿钱入股。镇上的信合和邮政储蓄一天内钱就能给提空了,经常能看到县上的运钞车一天来回几趟地往镇上运钱。

  “拆迁环节如何挣钱?”

  找齐股东,交了押金,就可以开始进入拆迁环节,包括动迁、安置村民。产生的所有费用基本都由开发商承担,政府只是出面协调和村民的关系。拆迁改造前开发商会先把钱给政府,政府再补偿给拆迁户。

  这部分费用(包括回迁分配的住房、门面房等)是相对固定的。建成后的楼房先安置村民。所以如果楼盖得低了,开发商利润也就薄了,这也是为什么开发商都喜欢盖高楼的原因,因为楼越高利润越大。

  大部分村民在拿到补偿、安置款后,都能顺利搬走。

  当然,也有少数钉子户。为了赶工期,只能强制拆迁。这期间产生的一切费用,比如把屋里的东西损坏了,先由一些政府部门出面协调、谈判,最后实在不行就由开发商拿钱赔偿。

  拆迁暴利行业的利润到底有多大?可以说,一般都是投多少,挣多少,活多的话挣得更多。

  我算了一笔细账:2009年拆迁西安南郊某村,共50万平方米,发包方给出的价格是30元/平方米,中间人拿走20元/平方米后,到他们手里只剩下10元,就这样也挣钱。

  其中,挖机每平方米3.5元,共175万元;清理垃圾按每平方米10元付给渣土车主,共500万元;卖旧钢筋、门窗、椽子等共收入750万元,再刨除管理费10万元,这个工程总共赚了565万元,工期只用了不到3个月。

  这个工程我们交了600万元的押金,其中最大的股东出了300万元,其余有拿100万元的,也有出10万、20万的。我当时只入股了10万元,我们这样的小股东既在工地干活,拿工资,还能参与分红。这一个工程做下来,也赚了将近10万元。

  3个月,将近100%的利润!而且一般的拆迁工程,工期都不会超过3个月,真真是一门时间短、见效快、利润高的好生意。

  干拆迁,利润低于20%就算赔钱。但100%的利润也不算高,最高的300%、400%都有。

  在拆迁公司的眼里,工地上遍地是宝,包括电子表,三相电表,黑电表,地板砖,废铁皮,废塑料管,铝线等废料处理,就是一笔大买卖。保守来算,一个工程仅块就有几百万的收入。

  拆迁既然这么暴利,许多人当然也趋之若鹜,纷纷欲挤进这个一夜暴富的行当。

  好多公司为了揽到活,最后都不惜动刀子,工地上经常能看见两帮人拿着棍棒、刀子对打,说到底,都是看中了这个行当的暴利。

  我总结,胆大、心黑、有钱是干这一行必备的素质。但随着这几年房地产行业不景气,各地城市化进入尾声,拆迁工程数量也没有前几年那么多了,估计再过两年想进入的人也会少很多。

  生意笔记:

  1、 拆迁招标分为两种情况:发包方给钱或收费,但无论哪种情况都有钱赚,而且基本都是有背景的关系户拿到工程;

  2、 拿工程,主要看关系。有门路的可以直接找发包公司,否则,就得靠中间人介绍,而且好处费不低。总的说来,关系越硬,回扣就越少,利润就越大。

  3、 利润按出资比例分配,大股东分的更多,因为工程是大股东揽过来的。也有些只拿钱不干活的干股东,这些人一般是介绍人、村干部甚至还有黑社会。

  4、 干拆迁,利润低于20%就算赔钱,但100%的利润也不算高,最高的300%、400%都有。 一项工程,仅废料处理就至少有几百万的收入。

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