你和中产之间 还差了这张船票

2017-03-14 09:11· 兽楼处  兽爷 
   
这其实相当于政府帮购房者压价了。这种机会窗口只会出现在2017年的特殊时间段内。如果你有能耐买到这些房子,还是相当于抓住了一张不错的「船票」。

  2002年,两会的一周前,北京举行了一次中国有史以来最大一块住宅地块的招标。

  那时的北京,刚刚成功申办2008年奥运会,百废待兴。朝阳群众、西城大妈、海淀网友和房地产业的个体户们,像50多年前迎接部队进入北平城的市民一样,兴奋地迎接着奥运会的到来。

  但最早收割到奥运红利的,是来自温州的炒房团和南方的地产商。申奥成功后没几天,一个134人组成的温州炒房团悄悄来到北京。这是北京历史上第一个炒房团,他们砸了1亿买房。

  那时1个亿可不是王健林口中的小目标。那时华润从深圳国资委手中接过股份成为万科第一大股东,只花了2亿多。16年后,华润在上级压力之下挥泪退出,把手中万科股份全部卖回给深圳国资委,转让价是372亿元。

  回头看,两千年来,这座城市最好的时光,应该就是2002年。

  那个年代不管冯仑潘石屹,还是王健林、王石,他们口袋里的钱,并没有到超出你我想象力的地步。万通六君子之一的潘石屹,在北京楼市扬名立万,骄傲得不得了。但他从万通分家出来,口袋里也就只有100多万,国际大城市铁岭郊区的小镇老板狗蛋他爹都比他有钱。

  2002年2月底,广渠门外东五厂地块在北京市土地交易市场正式开标。志在必得的潘石屹,意外输给了一家名不见经传的广州地产商。

  这是中国历史上第一块地王。富力以31.6亿拿下了这块地,一战成名。这块地成本价6000块钱一平米,当时双井附近商品房也是6000块一平米。

  没拿着地的潘石屹忿忿不平:卧榻之旁,竟然有人叫板!

  任大炮当时也很替南方来的同行操心:以我京城深耕多年的道行,都算不过来这个账,南方来的「傻子」想干嘛?

  15年后,南方来的「傻子」在这块地上盖的富力城,是北京增值最高的楼盘之一,二手房成交价超过12万块钱一平米。

  上个周末清晨,房产中介对狗蛋说,富力城刚出了一套89平米的两居,1000万,合计才12万一平米,好便宜呀,快来抢房!

  狗蛋从公司打了个车直奔富力城。到了那套房子门口,看到门口有十几个中介带着四五波客户,排队等着看房。狗蛋看了看这场景,摇了摇头,转身离开。

  太平盛世里,个人经历最大的兵荒马乱,不外乎是那艘通往更高阶层的诺亚方舟就要起锚了,而你手里连一张三等舱的「船票」都没有。

  

  每个人的经历和知识体系,决定了他判断这个世界的方法。

  1987年,潘石屹辞掉体制内的工作,转身南下深圳寻梦,在那学会了砌砖,又跟着牟其中去了海南,在那承包了砖厂,接触了地产,然后学着借用银行杠杆资金炒地皮。

  有一天他去政府部门办事,买了5斤桔子贿赂工作人员,看到了海南房地产的核心文件——海口不过30万人,炒地公司却有18000家。小潘当时就震惊了,他回去说服冯仑抛空了所有资产,几个人带着钱逃回北京。

  上世纪90年代,谢国忠还是世界银行一个小分析师。在华尔街摸爬滚打十几年里,他成功预测1998年亚洲金融危机和2008年美国次贷危机,藉此回国后一跃成为中国时尚时尚最时尚的经济学家。

  大概是泡沫年代的经历给这两人的记忆太深了,他们后来都成了中国楼市很有名的空头。

  2009年,潘石屹竞拍广渠门15号地,被当时名不见经传的方兴地产击败。从招拍挂市场走出来后,潘石屹算了下方兴要卖到3万多一平米才可能挣钱,他开始对所有人咬定,北京楼市有泡沫了!

  后来,方兴地产在那块地上盖起了金茂府。金茂府二手房如今成交价超过十万块一平米了。

  谢国忠过去十几年里各种走穴,不遗余力地唱空中国楼市,发出过诸多如未来5年内房价会跌掉一半、不到一年房地产泡沫会破灭等论断。

  在去年,谢国忠在一次论坛里说漏嘴,说他一年半前将除房子之外的资产变现,保持流动性,等待投资机会。随后,他补充了一句,原本也想把房子卖掉的,但是家人不同意。

  唱空十几年,连自己老婆都说服不了。经济学家的老婆才是真正的经济学家。

  更少有人知道,十几年如一日地唱空中国楼市的谢国忠,过去几年买的房子可不少——光龙湖的房子,就有好几套了。

  那些被谢国忠泡沫论说服持币观望、坚持不上船的人,这些年你们还好吗?

  当然,也不能把自己的踏空都归咎于谢国忠。过去几年的中国,本来就是聪明的钱换着法子割韭菜,看不懂的自然就被屠宰了。股市如此,楼市也是如此。

  所以,在这个国家,你可以不会呼吸,但一定得懂流动性的镰刀。不然,又得莫名其妙白上十年班。

  如果要总结这轮楼市的洗牌,其最大坏处一定是——

  

  勤恳上班的人,自此都被当做傻瓜了。

  

  领导前不久又强调,房子是用来住的,不是用来炒的。

  但过了一个春节后,北京五环内已没有几个低于7万的楼盘了。

  北京房地产限购政策的初衷是为了抑制投资,但几年后,已沦为财富增值权的保护机制。所以你看看,春节过后北京二手房有多火热,那么多人花几百万、上千万去抢学区房,就是为了让自己产生一种幻觉——

  麻痹!我终于登上了那艘通往更高阶层的诺亚方舟了。

  在货币贬值、外汇管制和新盘供应量减少的集体推动下,「船票」价格还在以惊人的速度上涨。刚需的购买力每三个月就衰减了一个梯队。

  25岁的狗蛋是被衰减梯队中的一员。这个在北京做公众号、月薪4300块的年轻人缩衣节食,每个月只花1000块钱租房、1000块钱伙食加上交通,500块钱零花,平时连买内裤和烟都要掂量好几次,就这样存了两年钱,加上狗蛋他爹前年冬天卖掉铁岭新城8套房子换来的300万块钱,他也踟蹰着想要上船了。

  但他觉得北京房子真的太贵了。一犹豫,去年春节还可以买北京东四环边改善的首付,今年过完年,可能连门头沟新城都够不着了。

  有一次看完房回到公司,扫地的北京大妈拍着狗蛋的肩膀说:小伙子好好干,等你公众号干好了发了财,我卖套广渠家园的回迁房给你。

  广渠家园是个可望不可即的念想。狗蛋来北京五年,不上船每年努力赚越来越水的钱,最后只能响应政府号召,回老家铁岭新城去库存了。

  过去一个月,老有读者在后台问我北京房价到底涨到何时何处。上一篇文章里我已经说了,会预测房价的话,兽爷还会坐在这写公号跟你们蛋逼吗?

  中国楼市的升跌还是看政府,这是特殊的调控型市场。北京土地供应多年来严重扭曲了供求关系,供给端缩减土地,需求端打压购买,结果就是需求越压抑越饥渴。

  如果330北京还不出政策,这一波二手房的疯狂情绪是不会自发停止的,二手房市场仍将继续狂飙。

  对于手里攥着钞票时刻准备着上船的人来说,这是利润最丰厚的一段,但也是最危险的一段。二手房市场这场盛宴已经吃到八九成了,你这个时候去入席,也许能吃上几口最后的主菜,但宴席随时可能结束,而你要跟早早入席、尚未离席的那些人为盛宴买单。

  如果非要挤进这场盛宴,尽量一上来就挑扛饿的主菜。哪些主菜扛饿?四点。学区、大户型、核心地段、品牌地产商。

  这些核心价值有助于你在楼市下行阶段也不至于摔得很惨。

  但二手房之外,在2017年你们其实还有其他的选择。还没有上船的朋友,未来几个月应该好好关注下面一部分。

  

  上个月,中央领导去通州视察了。

  那几天兴奋的不止是市里的领导,还有通州核心区的房主们。照着这趋势,核心区房价突破10万+,似乎指日可待了。

  但也是在那几天,通州台湖一个项目悄悄开盘,品质堪称区域内最佳,但成交均价却比区域内的二手房的价格还低。那个项目当天就卖光了,且很多房子是被内部员工买走的。

  4月,上海江桥有个新项目也将入市,之前市场预期将卖到8万一平米,但据说开盘价只有6万。

  未来几个月内,北京和上海为数不多能够开盘的新房项目,或都将像通州或上海这个项目一样,以低于预期的价格销售。

  低价并不是开发商良心发现主动让利,而是地方政府为了控制房价涨幅,对价格过高楼盘暂缓发放预售许可证。一部分开发商为了尽快入市开盘,只能以较低价格申请预售许可证。

  这其实相当于政府帮购房者压价了。这种机会窗口只会出现在2017年的特殊时间段内。如果你有能耐买到这些房子,还是相当于抓住了一张不错的「船票」。

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