楼市进入下跌倒计时?碧桂园离场,万科认跌,融创非常悲观,一线房企集体转舵!

2017-03-29 21:01· 微信公众号:暴财经  暴哥 
   
这次楼市要下跌的言论可不是乱说的,而是我们久经沙场,经历多轮调控,在市场中大浪淘沙存活下来的一线房企们用行动、语言和文字表达出来的。

  楼市即将进入下跌倒计时!

  这次楼市要下跌的言论可不是暴哥说的,而是我们久经沙场,经历多轮调控,在市场中大浪淘沙存活下来的一线房企们用行动、语言和文字表达出来的。

  行动派代表碧桂园,用缺席和不参与表明态度。

  据21世纪经济报道,3月28日上海崇明区长兴镇G9CM-0901单元12-05地块拍卖,最终中南建设以总价4.28亿,楼板价10300元/平方米,溢价率5.1% 成功竞标。

  不过不好意思,重点不在中南建设(被配角抢了风头),而是下面:

  此次土拍有6家房企报名竞价,实际只有5家到场。到场的五家分别为中南、招商、金地、东亚新风、静安地产。

  谁没到场呢?

  答对了,碧桂园!

  据悉,碧桂园在华东地区有多个区域公司,包括上海区域、沪苏区域、浙江区域、江苏区域等均可在上海拿地,然而分公司再多也没有一家公司出手,甚至连面都没露。

  如果说此次碧桂园缺席拍地是非典型的个案,那么实际不足为奇,可如果这是一种常态化的事件,那么似乎就无言自明,碧桂园对于当下及未来房地产市场前景的判断了。

  据21世纪经济报道,碧桂园近期频频出现在土地竞拍市场,就在一周前的3月22日,太仓推出7幅宅地,碧桂园上海区域公司全部报名参与,但没有将任何一块地收入囊中。

  尽管碧桂园号称是三四线地产之王,但是这并不能说明碧桂园对一二线城市就不重视。记得在三四线城市销售萎靡的阶段,碧桂园是做出了大量的战略调整希望能够从一二线城市中分得一杯羹,并摆脱资源过于集中在三四线城市的窘境。

  尤其2015年到2016年,碧桂园进入一二线城市的动作达到阶段性的高峰,那么问题来了为什么此时此刻碧桂园突然有收手的意图呢?

  没钱了?显然不是,根据碧桂园最新的财报其可以自由使用的现金及等价物有846亿之巨:

  来源,碧桂园2016年年报

  土地太贵,不划算?肯定也不是,就拿3月28日上海崇明区长兴镇来说,楼板价仅10300元/平方米,溢价率也才5.1% 。这个价格和此前动辄大几万,乃至十万级别的地王楼板价相比可谓划算多了。

  地段偏?可能有点,可在偏也在上海市里,总比周边的嘉兴要近吧,嘉兴的房价都过万了。

  既然上面的理由都不是那么只能有一个解释,碧桂园觉得目前楼市可能收缩战线,预备凛冬将至才是上策!

  语言派代表融创,直接表白:“不会涨了!”

  在最近融创的业绩发布会上,融创老总孙宏斌不但直抒胸臆,表达对楼市的悲观,认为楼市未来两年不会涨了,而且还把楼市不会上涨的逻辑阐述的一清二楚!

  近两年来,孙宏斌在多个场合谈及房企的风险控制。被问及今年以来严厉的楼市调控对地产行业的影响时,孙宏斌直言,本轮调控的影响远远超过前几年,本次调控影响将非常深远。

  “现在这个行业风险特别特别大。”孙宏斌表示,长远来看,他对市场“非常非常悲观”。悲观的原因不是觉得房价会下跌,而是地价如此之高,调控又很严厉,货币政策收紧,利率上升,房价暴涨根本没有支撑,此时高价拿地对企业而言风险巨大。

  孙宏斌说:“我觉得市场风险挺大的,从10月以后,调控后土地还在大幅上涨,我一直觉得没什么逻辑,唯一基础是期望房价继续暴涨,但这是不可能的,因为首先政府不让涨,至少今年没可能,明年也不会暴涨;第二,市场也不该这样暴涨,可能有些城市有紧张供求,但还是货币太多,如果政府控制好货币,那肯定不会涨了。”

  此前暴哥在文章里曾经提过多次,到2019年左右,楼市下跌的概率很大!理由吗,孙总把短期内的关键因素说出来了,一看政府调控力度,二看货币政策收紧,利率上行。

  孙总还饶有兴致的把房价不合理上涨的原因也说出来了,短期来说,房价非理想上涨根本就是供需关系的作用,而是“唯一基础是期望房价继续暴涨”。

  暴哥此前曾经也说过,只是人们预期房价上涨1%,就足以推动房价上涨0.8%。当预期逆转之时,利多房地产上涨的因素会迅速调头,成为房价下跌排头兵,而政策和货币因素则会在几年之内成为主导房地产市场和情绪变化的共同因素。

  文字派代表万科,用计提跌价准备说明立场!

  万科在日前的业绩说明会和年报中也透露:对12个城市的项目存货进行13.8亿元的跌价准备,较2015年底增长82.3%。

  具体来说,根据万科年报,计提下跌的项目如下:

  在暴哥第一时间发出万科迎接下跌之后,看到有不少媒体跟进对此事件进行解读,但解读的角度不敢恭维。有部分媒体人甚至表示这是万科看多楼市。

  对于万科的计提存货跌价准备这个举措,暴哥说几点大家应该就明白万科的潜在意图了。

  第一,计提跌价准备是会直接反映在万科的业绩中的,简单点说就是计提跌价准备,会导致净利润等财务数据出现降低。作为上市公司,如果不是对存货,也就是房产的价值十分没有把握是断然不会加注计提跌价的。

  第二,其实大家可以看一下,万科计提的跌价项目总值不过13.7亿,和万科的市值2320亿相比简直是大巫见小巫。

  尽管计提跌价的项目价值微不足道,但是对于万科的影响可是不少,一方面会让投资者对房地产行业,对万科今年的业绩增长产生顾虑,另一方面,由于万科的谨慎动作,万科的股价很可能会受到比较大的影响。从万科计提跌价以来,其股价下跌了2.5%左右,对应市值约合近60亿,远高于计提的金额。

  难道万科就不在乎市值管理吗?显然不是。但是万科知道早点打预防针,让市场充分反映总比临时抱佛脚来得划算。

  第三,有人说计提的区域比较偏,无所谓。可是大家仔细看一下,在新增加计提跌价的城市中镇江、南通都是在上海周边的卫星城;宁波、大连则本身就是二线城市。

  镇江、南通房价能够上涨的最大理由并不是城市本身有多好而恰恰是因为其在上海周围,那么对这两个地方的房价没把握,说明什么?只能说是对上海的房价上涨没把握。

  不过话说回来,暴哥还是很佩服万科,有勇气敢于直面未来惨淡房价的房企还真没几个。

  除了碧桂园、万科、融创之外,其实很多房企目前的观点都是比较悲观的。

  禹洲地产董事长林龙安说:“房价单向上涨的年代已经结束,中国房地产进入稳定增长时代。”

  绿城的曹舟南也表示十分悲观。他认为,去年国内新房成交量是11.6万亿,可是约5万亿购买力是投资购买。而今年房地产政策调控明显加强,因此成交量应该会降到7万亿~8万亿。面对这样的下降幅度,他认为很多开发商规模不可能增加很快。(一半是投资购买,可见只靠有效需求无法支撑楼价)

  房企们的真正忧虑!

  房企集体转舵体现出时下房企们由内而外的忧虑,这种忧虑不仅仅是房子不好卖,土地不好拿的问题,而是涉及到能不能保全自己的问题。

  暴哥用一个不太恰当的比喻,房地产行业现在越来越像农业,年份好的时候,收成好(房子卖的多),但利薄;年份不好的时候,歉收(房子卖不出去),利润更少。

  或许暴哥这么说有朋友不信,那么我们来看看2016年这个火爆年份的主要房企收入和利润比较情况。

  暴哥制图

  很明显,相对营业收入的增长,利润增速完全不乐观。保利、恒大甚至有点阿赔本卖吆喝的感觉。

  大家都觉得房价贵,房企应该是暴利,可现实是房企们的利润率逐年走低,目前行业已经跌了10%的利润率且还在不断下滑。大家知道超市一般走的是薄利多销的路子,比如永辉超市2016年收入快500亿,净利润6亿。当卖房子的和卖日杂的利润率看齐的时候,这个行业还能说是暴利行业吗?

  那么问题又来了,钱让谁赚了?

  暴哥再给大家看张图。

  暴哥制图

  就整体而言,分析房企的财务健康与否最恰当的数据当属净负债率,或者净负债权益比。净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益

  有息负债又分为,短期借款、长期借款、应付债券等等全部需要偿付利息的借款项目。

  在大家的影响中,房企都是土豪,一掷千金,可实际上房企手上的现金绝大多数并不是自己的而是借的。无论是通过银行借的,还是发行债券借的,无论是从国内借的,还是从国外借的,只要钱是借的,那么就有成本,就有还本付息。

  大量的借款成本吞噬了房企所赚取的利润,这也解释了为什么房企看似表面风光实则压力重重。

  折回净负债率这张图,可以看到目前有很多房企的净负债不但早已超过了100%,甚至超过了300%,最高的达到了900%。900%是什么意思呢?简单的理解就是,如果房企手里面有10块钱,那么自有资金只有1块钱,9块钱是借来的,而且这9元钱都有利息要还。

  所以,总的来说,在房企出工出力跑马圈地的背后,是债主们赚的盆满钵满

  接下来如何发展?

  对于房企们来说,市场宽松,景气度高得时候,借款来源多,成本(利率)低,好不痛快;可一旦市场风向转变,比如现在,借款渠道就会迅速收窄。看看最近,不但银行关严了为房企融资的大门,此前一直游离于监管的理财产品等涓涓细流也被逐渐闸住了源头,连发债这条路的也因为发债资格趋严以及获得资金的用途被限定而鸡肋化。

  更为让房企感觉喉咙被扼住,呼吸困难的是,全球货币政策收紧,市场利率在不断抬升,房企的还款成本在未来美元加息周期中会越来越高。

  接下来,房企恐怕只能走两条路,要么战略收缩,回笼更多资金以应付资金压力;要么不惧美元高利,出海寻求帮助,借更多借更多以美元计价的债务。(从国家统计局2月份的数据看,房企海外获取资金暴增227%;恒大等众多企业也在香港和其他海外市场积极寻求支援)

  无论房企选择哪条路径,一种共识摆在面前,那就是未来2到3年,房企肯定不好过!

  如今,政府严厉限购,银行收紧房贷,房企全面转舵,在楼市这场牌桌上的玩家,似乎只有执迷于房价永远上涨的炒房客和盲从跟风的部分焦虑购房者还在埋着头不停地增加筹码。

  暴哥还是那句话,无论你信不信,离楼价下跌的时候都不远了,早点清醒过来还不晚,不然可能当你抬起头来准备观察牌友们的神态时会发现,牌桌已经空空如也,只剩下自己一个人,孤独的拿着一副早已被人看透的底牌!

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