麦当劳是世界最大的房地产企业?不,就算是房企,它也不是最大的

2017-04-05 14:04· 微信公众号:吴晓波频道  巴九灵 
   
几家正儿八经的房产企业还在你追我赶,头把交椅肯定轮不到麦当劳。

  最近,大中华区的麦当劳正在积极转型。

  先是今年年初,中信和凯雷投资以20.8亿美元接手麦当劳在内地和香港未来20年的业务

  收购尚未完成商务部审批,台湾又传来新消息。3月28日,麦当劳拟以51亿新台币(约1.69亿美元)将台湾业务转让给德昱股份。

  据说,接连“甩卖”是因为近两年业绩不佳。

  了解相关新闻时,小巴常会看到一种说法:麦当劳是一家房地产企业。中信、凯雷收购麦当劳业务,看中的不是汉堡,而是地产。

  甚至有人说:麦当劳是全球最大的房地产企业。

  他们的“理由”有三:

  ① 麦当劳创始人雷·克罗克曾亲口说:我们做的不是汉堡生意,而是房地产生意。

  ② 麦当劳在全球100多个国家拥有30000多家分店,普遍位于黄金地段。

  ③ 脑补出一种商业模式:汉堡薯条利润很低,只是用来“获取流量”的;真正的生意是精准选址,签下地产,然后通过麦当劳的品牌和服务价值带动周边商圈,推动地产升值而后获利。

  由于在国民心中,地产行业才是真正赚大钱的买卖,仿佛“所有企业最后都会进军房地产”,因此这一套说辞很能唬人。

  是时候由小巴来辟辟谣了。

  首先,即使麦当劳是房企,它也不是最大的。

  按照营收排名的2016年《财富》世界500强榜单上,绿地排名第311位,万科排第356位,麦当劳排第420位。

  而根据2017年初公布的2016全年销售数据,恒大超越了万科。

  几家正儿八经的房产企业还在你追我赶,头把交椅肯定轮不到麦当劳。

  然后,咱们再来说说麦当劳能不能算房企:

  第一,创始人说了不一定算。若按照创始人的理念,很多企业不一定在干嘛呢……

  宝马的真名是巴伐利亚发动机制造厂(Bayerische Motoren Werke AG),而且最初的产品是飞机引擎。直到创始人吉斯坦·奥托去世,宝马都还没进军汽车制造业。

  松下最初是做灯泡插座的,三星最初是把鱼干果蔬出口到中国东北的,Twitter是播客公司Odeo失败时的副产品,豆瓣最初是想做旅游景点推荐网站“驴踪”……

  距离麦当劳创始人克罗克说出那句“房地产宣言”,已经过去了半个世纪,怎么能还用当时的话来评判今天的麦当劳呢?

  第二,全球三万多家麦当劳分店,经营模式不同。

  其中不到20%是公司直营(十年前还是40%,可见麦当劳的变化有多大)。

  另外80%是授权经营,分为三类:

  20000多家传统特许经营商,主要位于美国、西欧等成熟市场,麦当劳拥有很多店面土地和建筑所有权或长期使用权;

  5000多家授权发展商,位于拉美、东南亚、东欧等地,这种模式下麦当劳不做任何地产投资;

  少量的附属公司,例如日本麦当劳株式会社(创始人是曾提携孙正义的藤田田),拥有3000家连锁店,总部不会插手太多业务。

  不难理解,在社会动荡、法律法规不健全、地价波动极大的地方,直接投资地产风险太大,麦当劳才不会轻易为之。

  那么,中国算哪种呢?

  目前,麦当劳在中国约有2400家店面,其中70%是直营模式。这和中国特殊的市场环境以及麦当劳谨慎的扩张步伐有关——1990年第一家中国麦当劳在深圳开张,直到2008年,麦当劳才在中国开放特许经营。

  正是这样的重资产经营模式,使得全球店面数量3倍于肯德基的麦当劳,在华店面数量只有肯德基的一半,而且大城市餐厅较多,三四线城市偏少。(当然,随着特许经营权转让,局面可能改变)

  在直营模式下,非但不能收房租,反而要交高额房租……有这样的房地产企业吗?

  那么第三,麦当劳究竟如何赚钱?

  从最新年报来看,麦当劳年营收的65%来自直营店铺销售额。不过,直营店收入虽高支出也高,公司毛利主要还是来自授权经营。2015年,麦当劳直营餐厅营收165亿美元,毛利25亿;授权餐厅营收89.3亿美元,毛利72.8亿。

  授权经营收入又来自哪里呢?实际分为三部分:初始加盟费用、租金、特许权使用费(按销售额抽取)。2015年,三项收入分别为0.8亿、58.6亿、29.8亿美元。

  如此看来,店铺租金带来的收入确实不错。不过,因此就说麦当劳是房地产企业也太牵强了吧?毕竟,公司年营业收入有254亿美元,租金收入只占不到四分之一。

  所以外媒普遍将麦当劳归入餐饮服务业,而非房地产。

  至于有些中文媒体有意无意地混淆加拿大房企麦当劳(Macdonald Realty)和麦当劳快餐(McDonald's),那就更是“总想搞个大新闻”了。

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