600亿交易背后,孙宏斌努力增肌,王健林减脂成功

2017-07-11 07:41· 微信公众号:商业人物  冯超、于静 
   
跟万达的合作达成后,坊间流传着一个段子:听说现在投资轮次有了新分法:天使轮、A轮、B轮、C轮、BAT轮、Pre-IPO、IPO、孙宏斌轮。上帝轮的时候,游戏结束,孙宏斌把工厂推到(倒),改成房地产买卖,完美的解决方案。

  7月10日早上,万达的官微标题中,用了“又一震惊世界的大动作”这句话。

  地产公司融创以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额达到632亿元。

  同样是做房地产,万达的王健林和融创的孙宏斌,想法怎么有这么大的差别呢?

  瘦子

  “我要从南走到北,我还要从白走到黑,我要人们都看到我,但不知道我是谁。”2015年万达年会上,王健林凭借这首《假行僧》以新晋网红身份刷爆朋友圈,由他掌舵的万达集团也开启了由地产商向服务商转型的道路。唱完这首歌之后,王健林给万达定下“新目标”:彻底去地产化。

  这已是万达第四次转型,之前三次分别是:由地方企业迈向全国,由住宅地产向商业地产,以及从单一房地产转向商业地产和文化旅游综合性企业。万达的转型基于对房地产行业的认识,黄金十年结束,行业从暴利变为平均利润,如果以欧美作对标,这一行业也不是一个长期稳定现金流的行业。

  相比之前,以商业、文化、网络、金融为支柱的第四次转型更具有创新性,王健林将“新目标”总结为做三件事:做新的事,做高(高科技)的事,做网(互联网)的事。

  两年后,万达转型已见成效。2017年万达年会上,王健林对外宣布万达转型基本成功,“不仅万达集团不是地产企业,万达商业也不再是地产企业了。”虽然房地产仍是万达主要收入支柱,但包括电影、旅游、体育、儿童娱乐、金融等新兴产业成为万达增长最快的产业。

  这一趋势得到持续印证,根据7月6日万达公布的2017年上半年报,万达商业、万达文化、万达网络科技以及万达金融,各项指标均达到了100%以上的完成率,以及10%以上的同比增长率。

  期间,万达轻资产转型主要围绕万达广场进行。2016年开业的50个万达广场,有21个属于轻资产。而根据半年工作报告披露,今年上半年,万达广场以轻资产方式拓展了26个,新开业的万达广场有9个,占比达四分之三。王健林预计,今后每年轻资产万达广场在40至50个左右。

  2016年,万达商业轻资产还探索出一种新模式,即合作类万达广场,对方出地、出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成。王健林认为,这种模式是万达轻资产模式的最高级形式。

  2017年会上,王健林再次提到了之前讲过的一句话,“企业经营的最高境界就是‘空手道’”,他随后解释,这个“空手道”不是骗子,是有了品牌,有了能力,别人找上门来,你一分钱不出凭品牌就能挣钱,“比如说酒店管理公司,因为有品牌,你找他管理,设计你出钱,人员工资你付,不管酒店盈亏管理公司都分钱。还有世界上很多特许经营都是接近‘空手道’,要做到这个境界是极难的。”

  目前,万达集团存量部分进入良性循环,增量部分以“轻资产”为主,重资产项目主要为万达广场、万达文旅城和万达酒店。此次与孙宏斌进行的这场大交易,意味着万达在“轻资产化”道路上迈出更大一步。此次交易,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将西双版纳、哈尔滨等13个文旅城项目91%的股权转让给融创,并由融创承担项目现有的全部贷款;另有北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店作价335.95亿元转让给融创。

  万达把项目卖给融创并不是撒手不管,文旅项目中,双方同意交割后维持品牌、规划内容、项目建设、运营管理四个不变,酒店交割后,酒店管理合同仍继续进行,依然由万达进行管理。项目的交割,意味着万达进入靠品牌、运营赚钱的时代。我们也可以这么认为,王健林如愿进入了赚钱的“无我”之境。在资本市场,地产公司市盈率一般10倍左右,而服务型企业的市盈率可以达到三四十倍。商业模式转换后,万达的市场价值将会更高。而这只有强品牌企业才可以做到。

  这不禁让人想起2015年绿公司年会上,王健林讲述万达转型路线之后马云对他的逼问:任何转型都像拔牙,要经历阵痛,万达愿为转型付出多大代价?王健林回应:不准备付多大代价,代价太大了,我们就穷了。

  尽管卖给融创的项目在外人眼里属于割肉贱卖,但此番转让对于王健林来说,还有更大目标:带领一身轻的万达商业回归A股。目前,房地产公司IPO基本处于停滞状态,万达内部人士透露,万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”,只有甩掉房地产包袱,才符合资本市场支持新兴产业的方向。

  此次交易回收资金万达将全部用于还贷,今年内万达商业预计可以清偿绝大部分银行贷款,降低了整体负债率的万达,更易获得监管部门的认可。目前,万达商业的IPO进程是“已反馈”。

  胖子

  融创中国董事长孙宏斌是个充满励志色彩的人物。在联想踌躇满志,却因为某些错误被柳传志送进监狱;出狱后创办房地产企业顺驰,但因为狂飙突进,最终贱卖了公司。

  两次起落后,他又创办了融创,如今他的公司跻身千亿房企俱乐部。今年上半年,融创实现合同销售金额1118.4亿元,完成2100亿元年度目标的53%,在房企销售排行榜上位列第七。在孙宏斌的故事里,激进、大胆的风格如影随形。当他以632亿元收购万达项目时,群众还在讨论他投资乐视到底值不值。

  近些年,孙宏斌因为买买买而备受瞩目。他是希望通过并购的方式迅速进入市场,扩大他的房地产版图。

  2011年,宋卫平的绿城地产陷入资金链危机,孙宏斌出现了。双方发布公告称,绿城地产向融创置地出售无锡湖滨置业51%的股权,转让价格为5100万元。此后,两人开始频繁合作。

  2014年5月,融创以63亿港元的代价,成为绿城第一大股东,并掌控公司经营。但交易出现了问题。宋卫平认为,接盘后的融创为追求业绩所采用的经营手段,损伤了绿城品牌,宋卫平对收购一事心生悔意,有意终止收购协议。

  当年年末,宋卫平说,孙宏斌不适合绿城,“经过这100多天,我发现把绿城卖给了一个不应该卖的人,致使客户担忧不满,合作伙伴委屈且受到了不合理的对待”,他认为,“融创和孙宏斌的基因,经过100多天的观察,是明显不融于绿城。”

  后来,双方告别。孙宏斌收购绿城虽然失败,但是他也收获不少。他的融创在公众眼中开始树立起高品质住宅的社会形象。

  到了2015年2月,孙宏斌又宣布收购佳兆业,资金估计约为100亿元。当时,佳兆业债务链条复杂、利益瓜葛纠缠不清,高管离职,深圳房源被查,银行追债,甚至传出破产传闻。孙宏斌虽然出现,但随着佳兆业本身危机的解除,他的收购失败了。

  孙宏斌在收购佳兆业时,还看上了雨润。当时,雨润旗下的中央商场出事,相关部门对集团董事长祝义财实施强制监视居住措施。2015年9月8日,融创宣布跟雨润展开合作。但4个月后,中央商场宣布终结孙宏斌对雨润集团的并购,但它并未披露终止合作的原因。

  “既然是人嘛,总会遇到挫折,一天到晚吃饭睡觉那就是猪,出门就容易遇到狗或者狼。”他说自己“今年(2015年)的目标就是把烟戒了,因为收购绿城和佳兆业让我烟瘾变大了,所以今年最大的任务就是戒烟”。 两年三次瞩目的并购,最终都失败了。媒体评论他是“为他人做嫁衣”。

  “这两年主要在给别家开发商干活,花在自家身上的时间少,”孙宏斌并不讳言,融创过去两年在原地踏步,几次不成功的并购,占用了融创一半的管理资源和大量资金,“对这个业绩,我也不能抱怨什么。”

  并购虽有失败,但孙宏斌接下来的成功案例却也有很多。据澎湃新闻不完全统计,2016年孙宏斌在并购市场上至少完成13笔并购,斥资约444.86亿元。除了在并购上发力,融创在土地交易市场也很积极。据澎湃新闻的不完全统计,融创2016年在全国土地公开出让市场上共斥资至少567.04亿元。

  进入2017年,孙宏斌又完成了几次并购:

  1月9日,融创中国全资子公司融创房地产与北京链家签订增资协议,花费26亿元;

  1月13日,融创中国战略入股乐视,花费150.41亿元;

  5月2日,融创增持金科股份,花费超过60亿元;

  5月12日,融创收购天津星耀80%股权及债权,花费约102.54亿元;

  5月31日,融创拟与合作方上锦建筑联合收购重庆华城富丽房地产开发有限公司股权及债权,花费为21亿元;

  6月5日,融创收购大连润德乾城全部股权,花费约为32.32亿元;

  7月10日,融创收购万达76家酒店和13个文旅项目,花费632亿元。

  而根据以上数据简单分析后,我们发现孙宏斌今年有两次令人瞩目的并购。其一是他驰援山西老乡贾跃亭入股乐视,此为跨界并购;其二则是收购万达项目单笔金额花费巨大,比2016年并购项目花费总额还要高。

  谈及本次对万达的并购,孙宏斌说融创不缺钱。他向财新记者透露,“交易涉及资金完全来自融创自有资金,截至2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金;融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元,全年销售额将超过3000亿元。”

  双方的公告里写道:“双方同意在电影等多个领域全面战略合作。”有人分析说,跟万达合作,实际上对负面缠身的乐视有利,毕竟万达电影是中国最大的院线。但愿如此。

  跟万达的合作达成后,坊间流传着一个段子:听说现在投资轮次有了新分法:天使轮、A轮、B轮、C轮、BAT轮、Pre-IPO、IPO、孙宏斌轮。上帝轮的时候,游戏结束,孙宏斌把工厂推到(倒),改成房地产买卖,完美的解决方案。

  段子就是段子,但真的总结孙宏斌,那就是:加油啊,孙总,在中国地产界,你是最胖的。 

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