万科收购普洛斯VS融创收购万达

2017-07-17 09:45· 微信公众号:地产八卦女  地产八卦女 
   
另外不得不提的是,普洛斯除了开发和运营部门,旗下还有全行业第一的基金管理业务。这样开发部门建成物流项目后出售给基金,可以快速完成项目退出和回款——万科参股这样的公司,自身的房地产金融化也可以快速发展起来。

  这几天地产圈全是收购信息:前有融创借万达的钱收购万达核心资产,后有万科在普洛斯CEO梅志明的带领下收购普洛斯。

  乍一看,好像两宗收购非常相似,都是定向出让。而且,物流地产跟商业地产模式似乎也很相似,都是以包租公模式为主流。那么,为什么万达是大幅甩卖物业,而万科却是大笔购进呢?

  昨天,万科发布公告说,宣布组团收购亚洲最大的物流地产商,在新加坡上市的普洛斯。目标收购价格为3.38一股。以此计算,总收购估价约为160亿新元(约790亿元人民币)。

  在组团持股比例方面,万科集团占股21.4%,普洛斯管理层占股21.2%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%。

  表面上看,万科和其他股东的持股大体相当,只相差零点几个百分点,但是从业务构成来看,真正在做物流地产生意的只有万科和普洛斯管理层。

  而又因为此次定向出让的领导者是普洛斯CEO梅志明,上述资本方都是梅志明拉过来的,所以从绝对股份看万科是最大股东,但普洛斯实际控制人仍然是梅志明为首的普洛斯管理层(正如华润控制下的万科),此次收购事项是一次典型的MBO(管理层收购),万科只不过是梅志明私有化的一个推手而已。

  尽管万科收购普洛斯并没有绝对的管理权限,但很显然,此项收购仍然有重大收益。

  星子记得还是在2014年5月16日,万科就借签约河北廊坊项目,宣布学习普洛斯进军物流地产——物流地产生意自此成为万科城市配套服务商战略的重大布局之一。

  而从普洛斯的财务来看,此项收购简直划算得不要不要的。普洛斯毫无争议是全球物流地产霸主,根据普洛斯中国官网数据,截至2017年3月31日,普洛斯在中国、日本、美国和巴西的117 个主要城市,拥有并管理约5492万平方米的物流基础设施,形成了一个服务于4000余家客户的物流网络。其中在中国的园区数量达到252个,入驻城市38个,物业总面积2870万平方米,完工物业为1750万平方米。

  △数据来自仲量联行

  △普洛斯进军的绝大多数都是一二线城市

  普洛斯究竟有多牛?马云早在2011年就开始拿地构建菜鸟物流,但截至目前,菜鸟仍然在物流地产领域难觅踪影。而普洛斯由于布局早、经营管理专业,早已在各个城市形成重资产壁垒,占据了全国物流地产的绝大部分市场,处于垄断地位。

  另外不得不提的是,普洛斯除了开发和运营部门,旗下还有全行业第一的基金管理业务。这样开发部门建成物流项目后出售给基金,可以快速完成项目退出和回款——万科参股这样的公司,自身的房地产金融化也可以快速发展起来。

  为什么物流地产跟商业地产都是包租公模式占主流,但对万达来说,重资产是包袱,对于普洛斯来说,重资产是壁垒呢?这是因为物流地产有着很明显的马太效应。

  (1)首先是地少,中国各城市出让工业仓储用地都有定额指标,每年出让的地块寥寥可数,而且工业仓储用地对于政府来说不赚钱,远不如住宅或商业用地。上海为了发挥土地效益最大化,甚至将工业用地年限调整为20年。

  所以我们经常可以看到政府缩减工业用地指标的新闻,比如2017年4月媒体报道深圳布吉核心地区7块工业、仓储用地调整为商住地,预示重点城市的仓储用地将持续收缩。

  但是,很明显电商需求、仓储物流需求最大的就是这些重点城市。随着中国电商的进一步发展,仓储物流需求进一步加大,普洛斯在早些年代占下的坑将愈加珍贵,其物业公允价值、租金收益也将增长。

  而对于万达所擅长的商业地产来说,购物中心所需的土地是稳定供应的,甚至已经造成商业过剩的局面。而且随着商业地产租金(坪效)难增长、负增长,会严重反噬投资收益。

  所以从这方面看,当万达转向轻资产,不赚钱的文旅业务自然就是包袱。而普洛斯的物流地产拥有稳定现金流收益,是一个很好的资产壁垒。

  (2)物流仓储客户是B2B模式,而商业地产的客户,则是B2C,可以被分流的。很明显,有限的第三方物流和直营品牌客户更容易被合同垄断。

  一方面物流用地供应紧缺,另一方面已被外资垄断的物流地产格局难以打破。普洛斯私有化,这样的盛宴,难得一见。

  郁亮带领下的万科,在摆脱了股权之争的阴影后,正式步入了爆发期。

  除去城市配套服务商的战略影响,万科能够频频出大手笔,相信与郁亮的理性密不可分。毕竟,王石的情怀曾经为万科设下了很多限制,如不做商业,不多元化,不拿地王.....而从郁亮理性的逻辑看,大手笔的运作,其摊薄的边际成本比“小打小闹”要小很多。

  从128亿拿下印力、550亿拿下广信资产包,再到组团790亿买下普洛斯,万科的郁亮逻辑,也因此越来越清晰。

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