632亿的交易局中局,王健林给孙宏斌的两个出手理由

2017-07-17 11:00· 经济观察网  陈哲 
   
孙宏斌说,“地别买错了,买错了,即使现金流没问题,最后也会成为窟窿;如果地买对了,即使现金流有问题,你还可以卖掉。”

  关于这笔交易,我们在7月10日当天发表的《融创万达交易计划的五个看不懂》一文中提出五个疑问。随后的融创公告提供了更多的细节,某种程度上回答了部分疑问。

  13个文旅项目加76个酒店资产包,632亿元,是构成交易的核心要素。融创买得合算与否,众说纷纭。

  从公告内容来看,文旅项目总建面5897万平方米,可售面积是4973万平方米,即便按收购酒店的总资金成本632亿元计算,平均的楼面地价是1270元/平方米。

632亿的交易局中局,王健林给孙宏斌的两个出手理由

  这是什么概念?三四线之王碧桂园2016年全年新增土储的楼面地价是1926元/平米。另一家以地价便宜著称的开发商恒大,2016年全年新增土储的楼面地价是1996元/平米。而万达文旅资产包中的城市多是二线城市。

  按照国际评级机构穆迪统计,这些土地的规模相当于融创2016年全年总土储的81%。野村证券估计,可销售面积平均售价可达1.3万元/平方米,以此测算,文旅项目给融创带来的货值超过6000亿元。

  王健林出售资产的解释至今无法说服所有人,某种程度也应证了这是一个旁人梦寐以求的资产包。对孙宏斌而言,更是难以抗拒。

  这笔巨额交易对买家而言最大的风险,实际上是对后者流动性的考验。掏600亿还不够,关键家底是能否覆盖后期。能接盘的,确实也不多。

  果不其然,三家国际评级机构都警示了融创的风险。对现金流的担忧很大程度上在于融创收购文旅项目的标准是注册资本金,平均每个项目的注册金在23亿元左右,但是到实际开发中要投入的资金可能数倍于此。如果再考虑到今年并购资金已经突破千亿,融创后续必定将承受相当大的资金压力。另外,万达在出售巨额土储的同时,还搭售了融创并不偏好的300亿酒店资产。

  一个很多人注意到的细节是万达给了融创一笔委托贷款。这笔贷款的数额很有意思,296亿元,与文旅资产的对价相当。问题在于,万达为什么要借这笔钱给融创,而且是以基准利率,三年期。对融创而言,以较低成本获得较长期限的流动性,显然有利。

  价格合适,提供流动性,王健林给了孙宏斌两个出手的理由。

  最后,我们来回顾一下,孙宏斌在2016年底在一场内部交流时曾提及自己的三个投资逻辑和两个风险。

  这三个逻辑是:“买对地方、买对时间,多借点钱(最好是长钱)”。而风险是指现金流的风险和(土地)价值风险。孙宏斌说,“地别买错了,买错了,即使现金流没问题,最后也会成为窟窿;如果地买对了,即使现金流有问题,你还可以卖掉。”

  当然了,孙宏斌此刻最迫切的事,是开好乐视股东会。

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