3000亿元消费贷流向楼市,监管加大围剿“搅局者”力度

2017-10-17 08:45· 微信公众号:中国房地产报  李燕星 
   
控制信贷资金流向对稳定房地产市场和金融环境举足轻重,监管趋严且趋于闭环,潜藏的套取房贷行为难上加难。

  房贷利率上调、房贷政策收紧,波及购房者、开发商、房产中介和银行多方利益。在房产中介和非银行金融机构的撮合下,个人消费贷和经营贷身着马甲潜入房地产市场,其背后折射出的是巨大的市场需求与利益方严密的操控手段,而支撑这种需求与冒险行为的则是一二线城市房地产市场居高不下的投资收益。

  然而,在全国楼市调控紧锣密鼓、稳定金融政策频频出击的当下,这一投机行为被迅速捕获。10月10日,深圳召开全市金融工作会议,深圳市委书记王伟中强调“要始终把服务实体经济作为根本目的,防止金融资源过度流向房地产”,这是继8月份广东省委书记胡春华在全省金融工作会议强调“让房地产回归居住属性,遏制投机行为,防止金融资源过度流向房地产”之后的又一次重申。

3000亿元消费贷流向楼市,监管加大围剿“搅局者”力度

  为了防止金融资源过度流向房地产,深圳银监局9月提出,严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资以及流入房地产市场用于购房或偿还购房借款。和深圳房地产市场一样被资金青睐的北京也早在9月5日就亮出宝剑,北京银监局和央行营业管理部联合印发《关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》。此外,浙江还针对个人消费贷用于购房的违规行为开出罚单。

  控制信贷资金流向对稳定房地产市场和金融环境举足轻重,监管趋严且趋于闭环,潜藏的套取房贷行为难上加难。

  流向楼市的3000亿元

  公开资料显示,今年1月至7月,我国居民新增消费短期贷款达1.06万亿元,同比增张7137亿元。对于消费贷激增,易居房地产研究院近期公布的《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》给出答案,3月以来,新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿元流向楼市,约占新增短期消费贷款总额的30%。

3000亿元消费贷流向楼市,监管加大围剿“搅局者”力度

  银行信贷资金曲线流入楼市,背后是投资收益的驱使。根据9月份国家统计局发布的数据显示,全国一线城市房价涨幅环比下降,但同比仍然增长,二三线城市涨幅最高。

  对此,浙江大学研究员邹永华表示:“资本逐利。银行信贷流入楼市是因为房地产市场具有高资本回报,投资收益较高。另一个潜在原因是,由于房地产贷款市场因行政管控和商业风险考量的原因被压制,难以得到审批,个人消费贷或者经营贷相对容易获批。”

  另一方面,楼市调控中购房者对市场预期的变化也成为不可或缺的因素。苏宁金融研究院特聘研究员江瀚分析称:“由于中国庞大的人口基数和不断提升的城市化水平,导致在房地产投资之外还有着巨大的房地产刚需。多年的房地产市场上涨让很多人已经形成了‘现在不买房未来就买不起房’的心理,从而使市场产生一致性选择。对于刚需人群来说,调控之后稳定的房地产市场反而是买房的黄金时机,奈何居高不下的房价让首付的压力过大。于是,房地产旺盛的需求和如火如荼的消费贷发生了一系列的化学反应。”

  隐秘的冒险

  在投资收益的驱使下,消费贷进入楼市的路径不一。

  时下房贷政策趋紧,购房者曲线贷款购房的途径主要来源于三处,一是依靠小额贷款公司、担保公司、消费金融机构等的高息贷款;二是依靠个人银行消费贷款;三是依靠部分开发商提供的短期借款,比如燕郊某开发商推出分期支付首付款,通过垫资方式支持买房行为。前两种在市场上比较普遍。

  其中,小额贷款公司的资金主要来源于“银主”和银行,而银行则为主要来源。据了解,在多地监管部门严控消费贷之前,以小额贷款公司为主的非银行类金融机构通过消费贷和经营贷两种方式为购房者变向申请购房款,其中以信用贷款和抵押贷款为主。

  以个人经营贷为例,小额贷款公司会找一家甲方公司,同时需要购房者找一家熟悉的乙方公司,然后促使甲乙双方签订一份虚假合同,比如“采购合同”,购房者以甲方公司名义去银行贷款,然后款项会被汇至乙方公司,客户再从中提取,用于购房。

  此外,一些网络借贷平台也提供了渠道。今年上半年,全国网贷成交额达到1.93万亿元,同比增长72.81%。有知情人士指出:“网贷平台对资金流向没有监控,假消费、真买房的现象普遍存在,甚至有少数平台违规为购房者提供借贷服务。”

  易居研究院研究总监严跃进指出:“消费贷的流向主要为两类。第一类是从商业银行直接流出,银行对于资金流向监管不到位,更多地只是关心资金是否可以收回,所以类似30万元额度内的小额贷款,在审查方面不到位。第二类是从其他机构流出,包括一些互联网金融平台,比如5万元的提现额度甚至在手机上就可以操作,还有一些小额贷款公司也不会拒绝类似的贷款申请。”

  回归初心路阻且长

  消费贷等信贷资金曲线流入楼市,为房地产市场宏观调控增加难度。

  在9月29日召开的“今年以来银行业运行及监管情况”通报会上,银监会审慎规制局局长肖远企就曾表态称,“居民消费贷款本身是银行的一项重要业务,我们也鼓励银行发展消费金融业务,但是必须规范运作,对用户的偿还能力进行真实评估,不能推高居民部门的杠杆,更不能助长房地产等领域的泡沫。”

  而中国海洋大学MBA姜兆华公开表示,从9月份国家统计局发布数据来看,房地产成交量虽然明显下滑,但房价仍有继续上涨的趋势。房价调控的压力仍然很大,严控居民消费杠杆率,管住信贷资金出口是此轮房地产价格调控的重中之重。

  这也意味着,在鼓励消费贷等信贷业务发展的同时,市场依旧面临房地产市场高投资回报的诱惑,因此“规范运作”成为接下来的关键词。

  不过,中国房地产报记者走访北京部分小额贷款公司和担保公司发现,监管部门近期的密集发声已经让市场风声鹤唳。某小额贷款公司总经理秦龙(化名)表示:“一方面,每到下半年,各行业资金都变得相对紧缺,市场供需关系发生变化,所以向银行贷款的难度会变大;另一方面,目前通过个人消费贷和经营贷套取资金购房的路子暂时行不通,如果这类型资金被用于还房贷,银行系统就会自动获知。之前我们办理过几笔类似的贷款,但是现在客户再去申请新贷款时,就会被银行以‘必须先偿还清楚之前贷款’为由而卡住。”

  对于预防消费贷流向的监管,江瀚给出建议:“最好的办法就是严格控制其使用场景,控制变造消费贷的情况出现;同时可以考虑建立一个专门将各家金融机构信息进行联网监控的机构,通过信息联网通用,实现对资金流向的控制。”

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