两个资深北漂,做了个价值200亿的生意,腾讯、红杉和华平都投了

2018-01-17 08:18· 中国企业家杂志  王芳洁 
   
长租公寓市场里,有一个非常有意思的现象,集中式的分散,分散式的集中。在集中式长租公寓领域里,最大的企业持有房源数量不超过10万间,但自如已经达到了50万间,是分散式领域的绝对老大,他的规模比第二名至第五名的加起来还要大出一半。

  熊林急着想把PPT翻到下一页。他在台上刚刚站了半分钟,背景是他的个人介绍——自如网CEO,配了一张照片。熊林有一张稚气未脱的圆脸,看起来不像是能藏事儿的。但过去的一段时日,熊林真有一个秘密,很多朋友都知道自如网在融资,总有人想跟他打听情况,他当然知道答案,但就是——不能说。

  1月16日这天,自如终于举办了A轮融资的发布会。熊林可以将这个秘密宣之于口了,他有些迫不及待:“让我先把最重要的事情讲了。”背景切换,原来是自如第一次融资的成绩单——40亿元,由华平投资、红杉资本中国基金和腾讯领投,华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。据媒体的报道,自如此番融资的估值为200亿元。

  这是华兴新经济基金合伙人杜永波从业以来,接触到的A轮融资额最高的项目,也是他见过的投资方抢夺最厉害的项目,原因无外乎这家企业已经站在了行业的高地上。自如成立于2011年,是O2O模式下的专业长租公寓运营商,原为链家地产内部创业项目,2016年与链家地产完成了拆分,实现了独立运营。作为自如网的董事长,左晖将此次融资比喻为这家年轻公司的成年礼。当然,在炙手可热的长租公寓行业里,自如早已是个壮年,它不仅是中国最早的长租公寓品牌,更是目前体量最大的公寓运营商。目前,自如已进入9个城市,获得超过20万业主的委托,管理50万间房源,累计服务租客120万人,管理资产超过6000亿元。

  根据熊林的介绍,在补充了40亿元的弹药之后,自如计划在2018年年末将规模提升到80万间,大概对应一个百万级别的客群规模。这应该是这家企业的一个小目标,因为按照左晖的愿景,自如将形成一个1000万租赁人口的大社区。

  长租公寓蓝海

  “我们是资深北漂,一路租房子租过来的。”左晖这样介绍自己和熊林。如果要给自如的商业模式找一个最原始的逻辑,大概就是两名创始人的经验:新市民、刚性的租房需求、经常被错配的房屋资源。

  和其他人均GDP超过8000美元的国家一样,中国也在形成一个巨大的房屋租赁市场,大量和左晖、熊林一样的新市民涌进城市,尤其涌进北上广深这样的大城市,中央政府也已感知这个趋势,近几年不断强调,要加快培育房屋租赁市场,建立租购并举的多级住房供应体系。在2017年秋天的一次业内交流中,左晖给出了几个数据,2017年全国租赁市场的租金规模大概在1万亿元左右,他估计十年后这个数字将是3万亿。

  当然,租房子这事古来有之,只是按照中国传统交易模式,都是从个人房东到租客,中介机构只是起到穿针引线的作用。直到2011年,魔方公寓和自如先后成立,才将品牌运营商的概念带进房屋租赁市场。实际上,按照国外成熟市场的经验,机构扮演着重要角色。例如美国,机构持有或管理的房源在整个租赁市场中占比为30.4%.在日本,机构的市场占有率高达83%。而在中国,品牌运营商手中的房源占比仅2%。这意味着,十年后,品牌运营商占有的市场很可能超过万亿规模。

  这是一片公认的蓝海。过去7年里,越来越多的玩家涌进长租公寓市场,有像魔方这样的专业机构运营商,也有像自如这样的脱胎于中介机构的品牌,还有房企系、酒店系以及国家队等。大家的运营模式也分成了两个派系,一个是以魔方公寓为代表的集中式,一个是以自如为代表的分散式,主要区别在于获取房源的方式不同,集中式买下或租下整栋物业,而分散式则从个人房东手中获得分散的房源。但无论哪种模式,品牌运营方绝不仅仅只是做简单的二房东,它们普遍需要对房源进行装修改造,并在租住过程中提供各种服务。

  华平是最早发现这片蓝海的投资机构,早在2013年,华平便参与了魔方公寓的融资,并将其扶持成为集中式长租公寓的老大,后又联合创立了重资产模式的中高端长租公寓品牌盛煦地产。此次,华平再次参与到分散式长租公寓老大自如的融资中来。作为全球领先的私募股权基金,华平在业内素有“刷不爆的信用卡”之名,它是想买下整条长租公寓赛道吗?

  “不可能,”华平中国区联席总裁程章伦笑着回答记者的问题,“这个市场太大了,这条赛道也刚刚建立起来,至少还可以跑十年。”  

  轻资产重运营

  长租公寓市场里,有一个非常有意思的现象,集中式的分散,分散式的集中。在集中式长租公寓领域里,最大的企业持有房源数量不超过10万间,但自如已经达到了50万间,是分散式领域的绝对老大,他的规模比第二名至第五名的加起来还要大出一半。

  上述现象背后的原因,分析起来并不困难。集中式长租公寓,需要一次性买下或租下整栋物业,进行一次性装修改造,偏重于资本投入,资本规模限制了公司的体量,同时寻找合适的整栋物业也不是易事。但分散式长租公寓则不同,掌握在个人手中的存量房源是个天量数字,一个个收过来,资金可以实现小规模滚动。

  自如的轻资产模式正是吸引华平的重要原因。程章伦举了58同城的例子,自创立至今,58同城前后花了几十亿元,2017年它的营业收入大概是100亿元;但自如也已经达到这个量级,但自如花的钱,还不到58同城的零头,“可能在3%以下”,程章伦表示。

  但对于自如这样的分散式长租公寓品牌来说,同时管理分散在城市各个角落的房源和租客,运营的难度很大 ,这是实现规模最重要的要素。熊林显然非常注重运营,他在自如内部提出了一个口号:“双手越脏,眼神越亮。”这句话很好理解,即要求员工为客户提供事无巨细的服务。

  在对自如进行尽职调查时,腾讯投资执行董事余海洋惊奇的发现,自己带的那个20多人的小团队里,竟然就有自如客(自如对租客的称呼)。他向同事抛出了一个口头问卷:“你觉得住自如的房子感觉怎么样?”

  “方便、舒适、安心”,这是同事的答案。尽管自如这个案子,余海洋得到的信息很少,因为抢的人多,决策时间也很短,他给马化腾编了一条几百字的微信,说明这个项目必须得投。

  规模黑洞和想象空间

  自如有了一个超豪华的投资人名单,自如的规模就像一件华丽的外套,当然是吸引这些顶级投资机构的亮点。在和记者谈起自如的竞争优势时,华平投资合伙人丁毅首先就说到了规模,规模意味着拿房源的能力、口碑的积累、装修成本的下降,但有意思的是,熊林似乎不太愿意谈规模。当谈起要怎么花这40个亿时,熊林提到了深化全国化布局,加大产品研发,升级服务、加强团队建设等,就是没点明扩充规模。

  但众所周知,一个小而美的公司是很难打动这些顶级投资机构的,他们要的是行业老大,甚至是“我花开后百花杀”的霸主。记者只好向熊林直接提问:补充了40个亿弹药之后,2018年自如的房源数量将增加多少?自称有问必答的熊林只是表示:“目标是在今年年底,让自如成为进入城市品质租房、省心出租的首选。”

  “你没有回答我的问题!”记者站起来再次发问。

  这一次熊林给出了答案——到2018年底,自如持有房源将达到80万间,但他随后陈述观点,他认为在长租公寓领域里,是有规模黑洞的,规模越大,风险越高。

  值得注意的是,尽管长租公寓市场正在如火如荼的发展,但几乎所有企业都在面临利润的拷问。和其他品牌一样,自如没有披露自己的盈利情况,只是简单表示,北京市场已经实现了盈利。“其实自如是可以盈利的,如果二房东通过简单倒手都可以赚钱,自如为什么不能赚钱?只是现阶段它牺牲了利润空间而已。”丁毅对记者表示。

  当然,自如也在积极探索,如何让这个商业模式走的更稳更远。一方面是客群维度,目前自如的产品线已经非常丰富,包括针对刚进入城市人群的短租产品自如驿,针对年轻白领的合租产品自如友家,针对中产家庭的自如整租,以及针对高收入人群的自如豪宅,同时也有集中式长租公寓品牌自如寓,未来还计划拓展到蓝领公寓等领域。另一方面是增值服务,自如每年装修10万套房,300万单保洁,100万单维修,10万单搬家,熊林认为这些都是现成的商业脉络。

  “我们要实现一个1000万人的租赁社区,每天和这些客户有1亿个小时的接触时间,这个生意充满了想象力和机会。”左晖表示。

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