海南楼市,一夜冰火

2018-05-02 09:21· 微信公众号:棱镜  郭亦非 
   
随着全岛“史上最严限购令”的出台,海南房地产市场持续两年多的火热陷入瞬间停滞,陷入群体性迷茫。

  4月22日晚上9点刚过,在云南西双版纳一家房企负责楼盘销售的赵亮,开始陆续接到十几个海南同行的电话,来电的目的只有一个——询问销售岗位是否缺人。

  当晚20点53分,一则《关于进一步稳定房地产市场的通知》出现在海南省住建厅官网,核心是实施“全域限购”。

  一场争分夺秒的抢房竞赛就此打响,销售们催促着购房者在当晚24点之前打款,以确保仍有购房资格。不过,事后来看,这三小时近乎疯狂的努力只是徒劳。

  24点刚过,一张白字黑底的“全剧终”配图在海南房产销售职员的朋友圈中刷屏,图称“再见了。海南房地产我猜到了开头,却猜不中结局。”

  第二天之后,大批销售中介已决心离开海南,前往云南西双版纳及腾冲、广西北海等地淘金,抑或就此转行返回老家。

  4月22日全域限购令的出台,对海南销售中介是“灭顶之灾”。

  而仅仅在此11天前,中央政府在海南建省办经济特区30周年之际,发布支持海南全岛建设自由港等一揽子利好政策,还让他们欣喜若狂。

  随着全岛“史上最严限购令”的出台,海南房地产市场持续两年多的火热陷入瞬间停滞,陷入群体性迷茫。对于一线销售的影响只是这场迷局的冰山一角,押注自贸区概念的炒房客、囤粮已久的开发商、依赖土地财政的地方政府等等市场主体的影响仍待时间来显现。

  如果一切都只是开始,那么没有人猜到结局。

  惊慌一夜

  “你们来晚了,房子刚刚卖。”4月22日晚21点56分,三亚的销售中介告诉刘晨

  当晚20点53分出台的海南全域限购政策规定,海口、三亚、琼海区域购房,不仅非海南户籍家庭购房,须提供至少5年的个人所得税或社会保险缴纳证明,而且只能在取得不动产产权证满5年后方可转让。

  21点30分,中介给刘晨的妈妈打来电话称,外地户籍购房者只要24点前先交10万元定金,就还有资格买房。中介信誓旦旦地承诺,交完钱立刻就能签合同,然后办理网签,交剩余尾款,五一之前就能过户。

  不过,至于后续如何办理房产证,中介并未透露操作细节。

  对于这套位于三亚湾的二手房,刘晨一家人早在2016年就已开始关注,只是并未下手。50多平米的房子虽然靠海,但没有天然气,2016年10月份的价格才80余万元,如今已一路飙涨至163万元。

  在全国一二线城市疯涨的2016年,房价连跌5年的海南打响去库存战役,从此一发不可收拾。

  海南住建厅2017年7月公布的数据显示,商品住宅库存从2015年底的45个月陡降至2017年6月底的11个月。彼时,海南住建厅厅长霍巨燃称:“去库存已不再是海南房地产市场调控的主要任务,下一步的重点是控制量价异常波动。”此后未再公布库存数据。根据海南统计局数据显示,2017年全省商品房成交额同比上涨82%,达到2713亿元。

  此刻,在严厉限购政策出台的当夜,是否要追涨买房,刘晨一家人的意见并不统一。

  刘晨告诉腾讯《棱镜》,她害怕再次成为“接盘侠”。2017年初她刚在北京买下一套商住房,没成想刚拿到房产证就赶上商住房限购政策出台,亏了不少。五年的资金成本,以及房产税的若隐若现也让她犹豫不决。

  不过,刘晨的妈妈却很坚定。看起来,她思考得更为长远——“海南未来会成为下一个香港、澳门、台湾,没有房子可能你就去不了,享受不到优惠政策。投资价值倒是其次,关键先占个资格”。

  热衷于房产投资的刘晨妈妈,2017年还飞去云南腾冲买了套房子,“那里房子不仅不限购,价格也蛮合适,只有7000元左右,腾冲就是未来的三亚”。此前她还计划和朋友组团去泰国买房,最终被女儿拦下才作罢。

  但这一次,全家讨论了20分钟后,刘晨被说服了。就在她们询问销售中介如何交付定金时,电话那头传来消息——烫手的房子刚刚售出,成交价从163万元涨到了168万元。

  当时看上去,刘晨失去了上车的机会,但反转的剧情随即而至。

  “期望越大,失望越大,满心欢喜地买到房了,后来可能就才发现被骗了。”彼时,海口一家房产中介门店店长张迪告诉腾讯《棱镜》,他注意到了那则限购令文末的表述——“本通知自发布之时起施行”。

  当晚政策出台之后,张迪并没有向大多数中介一样,给客户狂打电话催促交款,“我一个大连客户22号白天刚飞到海口买房子,晚上9点,我给他发了一条信息‘您已经没有资格买了,可以回大连了。’”

  交订金、补交首付、补缴个税或社保、假结婚、司法竞拍……种种这些门道,都被24日海南住建厅出台的全域限购补充实施细则堵上。《海南日报》当天的报道称,海南省住建厅相关负责人强调,“坚决防范各种钻政策漏洞或投机倒把等违法违规行为”。

  地产商的集体迷茫

  “现在去隐瞒,闭口不谈限购政策对开发商的影响是不现实的,毕竟客户量减少了太多。”。4月27日,坐在自家冷冷清清的售楼大厅,一家三亚区域TOP10开发商项目负责人向腾讯《棱镜》表示。

  海南的购房主力人群一直以岛外客户为主。链家的数据显示,2017年上半年岛外客户购房占比高达88%,其中尤以京津冀和东三省的购房者最多,合计买走了超一半房产。

  该负责人告诉腾讯《棱镜》,在和圈里的同行聊了之后,如今大家的共识就是海南大多数项目都面临调整,根据自家土地储备量、资金实力、综合实力,对销售业绩、开发节奏、员工规模进行调整,“政策对各家房企的影响不存在差异性,大的品牌房企还好,小企业没有现金流很难去运转,可能会扛不住。”

  不过,摆在眼前最大的问题在于,对于那些政策出台前夕,刚刚交完定金、但尚未支付七成首付比例的客户该怎么办?该位负责人在向集团汇报工作的同时,也在尝试与地方政府进行沟通。

  “我试探性询问是否有调整的空间,但政府没有正面表态,只是说按照现有政策执行。现在还在等待集团那边的解决方案,肯定要给客户一个说法。”

  2018年初,家在上海的林雯取出了自己理财产品中15余万元现金,和两个同事合伙跟风买了海南文昌一套50多平米的房子,四个月房价涨了30%。尽管她们明知开发商因拖欠工程款,所售的300多套房源被法院查封,但利益驱使下,她们还是相信开发商的承诺——6月底之前办理网签。

  如今赶上此次严厉的限购政策,林雯三人又没有海南购房资格,现在每天仍在焦急地等待开发商的解决方案。

  腾讯《棱镜》获悉,上述悬而未决的网签难题并非孤例,海南多个在售项目均存在此类情况,三亚区域某家知名房企就有近30亿元的销售额悬而未决,而其2017年该盘销售额超百亿元。

  不止于融创,包括恒大、万科、碧桂园、鲁能等多家房企均在海南全岛重仓布局。

  其中,融创在海南区域布局了16个项目,2017年其海南区域公司销售业绩达到127亿元,跻身海南房企销售规模前五名。2017年财报显示,恒大在海南区域的16个项目土地原值达到161亿元,土地总面积达1709万平方米。碧桂园18个海南项目可售建筑面积为512万平方米。

  不过,由于限购中并未包括商铺,这也备受炒房客青睐。

  4月27日上午,三亚万科湖畔公园的最后一套中小户型商铺也被抢走。腾讯《棱镜》了解到,万科4月初推出了不到50套商铺,仅在22号政策出台之后就卖出去近40套,总价在400万以上,唯独一处底层超700平方米的商铺尚未售出。

  一位三亚品牌房企的营销总监告诉腾讯《棱镜》,政府对企业的每个项目都有定额发放可售的房源量,比如每个月批个两三万平方米,就是为了控制销售速度,现在整个三亚新房市场几乎处于无房可售的状态。

  抓住那唯一的救命稻草

  “完蛋了。”4月22日晚,仔细读完海南全域限购政策后,家在石家庄的大学教师唐诗觉得天旋地转,彻底懵了。

  “我和丈夫都是独生子女,刚刚最终下定决心,现在心情真是大起大落。”唐诗告诉腾讯《棱镜》。本来,为了女儿不再受雾霾危害,以及寻找更好的工作机会,唐诗花了几个月时间说服了丈夫和四位老人,准备举家迁至海口,她甚至已经向海口一些单位投了简历,并估算把石家庄的房子卖出之后能在海口买多大的房子。

  猝不及防的限购政策让唐诗重新思考是否搬迁,“只有买了自己的房,我才叫有一个家。我们一家人长期不能总漂着呀。交24个月社保才能买,我不能天天看房价吧。”

  如今,唐诗唯一的希望就在于政策中的一句话——“关于引进人才的住房政策由省政府另行制定”。这也是很多开发商及销售中介期待抓住的救命稻草。

  时至今日,引进人才政策并未出炉。与此同时,高压监管态势依旧持续。

  腾讯《棱镜》获悉,4月27日,海口市房管局下发通知,所有房企(中介)销售人员不得借建省办特区30周年大会宣布中央支持海南全岛建设自由贸易试验区,逐步建设自由贸易港这个决定之机炒作房地产,禁止坐地起价,禁止随意解读相关评论、社论、文件,一经发现,将采取严厉的行政管理措施作出处理,涉嫌违法的报公安机会第一时间介入严厉查处。

  海口市房管局下发的文件,意在严厉打击违法违规行为

  当腾讯《棱镜》近日走访三亚等地多个售楼项目时,销售中介表现出了极大的警惕性,“你不是政府部门的吧?”。此前,海口龙华区观澜湖观园项目连夜违规开盘被罚款150万元。

  对于海南房地产市场,张迪显得很悲观,后续如果没有政策支撑,不知道哪天会崩盘,害怕重蹈2010年房地产泡沫覆辙。2010年,海南国际旅游岛建设规划获国务院批准,大批炒房客蜂拥而至,房价随即疯涨,直至2013年泡沫破裂,海南楼市跌进连续4年的低谷期,直至2016年底开始回温。

  张迪告诉门店里的销售们:“能不能撑过今年,全凭自己本事,过了今年,明年行业80%人就撤了,你就好做了。饼就那么大,吃的人又多,只能把别人挤走了,你再慢慢吃饼。”

  不过,在琼海做房产销售的黄玮等不到年底了。

  2017年,自己所在项目接连赶上“停建审批100㎡以下住宅”等政策调控,一整年只有60多套可售房源,这还需要全国70多个销售去挣。“基本工资就三四千块钱,去年就是吃老本,玩一年就够了,不想再耽误了。”入行不久的黄玮告诉腾讯《棱镜》,他决定去云南去闯闯。

  意外的“赢家”

  从三亚市区驱车20余公里,一路向东,满眼荒凉,223国道猛地转至822县道,一片建设中的别墅区赫然出现在视野前,这里便是融创中国(01918.HK)的海棠湾项目。规划总占地约3800亩,其中包括约880亩的别墅区。

  “限购之后,可能只有我们这人多,每天都有100多组客户来看房,客户量很大,上午下午晚上各一波,因为只有我们这里有房。”该项目的一位置业顾问告诉腾讯《棱镜》。她介绍称,公司在限购第二天紧急推出了100多套别墅,现在已经卖了90多套,还剩下10多套。

  4月27日,腾讯《棱镜》在售楼部看到,尽管该别墅项目总价高达900万元至4000万元等,但前来看房的客户一波一波赶来,现场保安称“昨天客户停了200多辆车”。之所以如此火爆,除了项目本身之外,更重要的原因在于不需要购房资质。

  腾讯《棱镜》现场看到了海棠湾项目的房屋租赁合同及补充协议,合同上写明:客户与开发商签订的租赁合同为20年,客户需一次性缴纳七成总房款。补充协议里则显示20年到期后,如果达不到可售条件,可以续租20年而不用再交租金,合计租赁年限为50年;若达到办理产权证条件,则补缴剩余三成总房款。

  2017年5月,三亚出台的调控政策内容包括,产权式酒店项目销售比例不得高于该项目客房总面积(或客房总套数)的30%,其余70%必须用于自持经营使用。

  该名置业顾问表示,融创2014年拿地的时候全部是可售的,后来赶上这个政策,目前海棠湾项目一期三块地总面积达到5万多平米,其中30%可售可办证的合计179套,剩下的全部要自持出租。

  “开发商也会和政府沟通,如果能办产权证,就按照客户签合同的顺序来办理。但我们不能保证能办下来产权证。”置业顾问告诉腾讯《棱镜》,除了没有产权证,别的都一样,还省了契税等,大多数客户都能接受这个条件。

  截至发稿,融创中国并未回复腾讯《棱镜》的问询。


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