房租上涨，资本无罪

　　“实在抱歉，去北京实习住宿问题，自己确实解决不了。”8月初，唐定收到兰州财经大学大四实习生婉拒offer的信息，虽然唐定所在的互联网公司给出了每月3000元的实习补贴，外加免费晚餐、免费班车等补贴，但高昂的房租依然令实习生望而却步。

　　对于北京房租上涨，唐定感同身受。今年二月，他租住的潘家园附近的两居室从5600元涨到了6100元，于是他换到了北沙滩附近自如3200元的主卧，现在当他打开自如app时，同一小区同样户型的主卧价格已经涨到了3700元，半年涨幅15%。

　　综合各家机构的数据来看，北京2018年7月份的同比涨幅在10%到20%之间，但在数据背后，坊间沸腾的民意，则更多指向了资本助推长租公寓争抢房源，人为抬高收房价格，导致租金上涨。

　　供给失衡这一影响租金变化的最主要因素，则有意无意地被忽略。

　　“公寓机构没办法操控价格，因为没有定价权，所有公寓占租房比例不到2%，怎么能有定价权？”蛋壳公寓创始人兼CEO高靖告诉腾讯《棱镜》。他认为，还是要看供求关系，房租长期看，温和上涨是个趋势，毕竟跟CPI（居民消费价格指数）正相关。

　　谁在支配租房市场？

　　8月20日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，他们承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。这其中，自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套等，总计125725套（间）。

　　随后，包括自如在内的机构表态响应。其中，自如承诺，新增房源约8万间（存量房源退租加上新增供应），新增房源租金不涨。蛋壳公寓则承诺，2018年8月至12月，北京地区租金环比7月不增，并且不囤房惜租。乐乎公寓创始人罗意回复腾讯《棱镜》称，这1000套房源为近两个月到期房源，“我们集中式公寓所有房源都是满租状态，暂无新项目开业。”

　　“机构手里要是有这么多存量，那空置率得多高，哪个机构能够承受？”贝壳研究院院长杨现领表示，昨天会议，政府是要求未来几个月，努力扩大供给，是新收的房，在不动收出房价格情况下，加大收房力度，扩大供给。

　　“12万套房占整体市场租赁房源比例接近8%。如果这12万套房真不涨租金，那么北京市场的租赁价格将明显平稳。”中原地产首席分析师张大伟告诉腾讯《棱镜》。贝壳研究院的数据显示，北京全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，其中存量可租房源为150万套。

　　单就北京市场而言，目前各家均未公布存量房源。高靖语焉不详，称“北京市场有几万间”。自如CEO熊林2015年曾表示，北京已拥有3万套、10万间房源。熊林最近披露的数据则是，“租赁机构化占比不足3%，自如在北京占比也不过8%”。

　　而按照杨现领在2016年年底的分析，目前北京租房市场格局是“4411”——40%是中介，40%是二房东，10%是业主，10%是自如等长租租赁机构。这意味着，尽管全国总体长租公寓市占率仅为2%，但在二手房占主导的北京市场，长租公寓对租金价格的影响不可小觑。

　　当长租公寓规模扩大到一定程度，实现区域控盘后，无疑对市场的定价拥有一定的话语权。

　　对此，张大伟表示，北京已经有超过一半的房源非房主直接交易，北京等市场已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占比市场比例高达40%，这种情况下，单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上，叠加对普通租赁业主定价的影响，这种出租模式对市场的租金拉动影响加大。

　　中信证券也在一份报告中指出，国家严控楼市的情况下，楼市交易降温使中介机构在新开楼盘和二手房交易的收入下降，于是大量的资本涌入租房市场，利用价格杠杆各大中介公司为争抢房源提高市场占有率，同时将部分竞争溢价向终端刚需用户转嫁。

　　“但归根结底，中介机构的炒作能起多大作用还依赖于各自对市场垄断的程度。”中信证券指出。

　　不过，蘑菇租房的一位高管向腾讯《棱镜》表示，长租公寓公司当然很想通过资本的助力下不断扩大房源，在某个区域市场形成垄断地位，从而通过价格主导权来实现盈利，然而要实现这个目标难度很大，一是房租涉及民生，政府不会坐视不管；二是长租公寓主要是二房东模式，目前大部分的房源最终还是个人业主的，很难短时间迅速增加房源。

　　位于北京市朝阳区的北京像素小区是规模较大的白领租客聚集地

　　尽管自如、蛋壳两家机构出面否认此前“天通苑抢房”事件的真实性，但互相争夺房源是市场惯例，自如、相寓、蛋壳公寓、链家等机构会争抢租房房源。

　　一位熟悉链家租房业务的人士告诉腾讯《棱镜》，只要能保本都会争夺，一般都和房东签三到五年的长期托管合同，这样的房子将来大概率会转成买卖，可能会带来长尾收益，不过内部也会有成本控制，“一套房子，房东知道自己想要租多少钱，满足房东的价格后，算上装修、保洁等费用，主次卧各能租多少钱，我们心里都有数，100、200元的差价对租户的心理影响很大。”

　　杨现领则指出，运营机构与业主的委托合同为3—5年，在既定的时间周期内，这套房源就是一个稳定的供应，运营机构的定价更稳定，波动幅度相对更小，远远低于市场租金波动幅度，目前机构的渗透率太低，未来租房市场格局可能是“541”结构，50%是像自如这种专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。

　　此前，熊林在最近的一封公开信中披露，自如成立6年，客户端的价格涨幅远低于市场涨幅。而根据中信证券的统计，北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米，上涨幅度为53.55%。

　　租房市场的洗牌者

　　“以北京为例，即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。”SOHO中国董事潘石屹在微博中写道。他认为，这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。

　　如果拿衡量房地产市场最综合的指标——租售比来看，1:300~1:200相对合理。但目前包括北京在内，租售比远远低于1:300。潘石屹认为，北京住宅租金回报率只有1%，正常租金回报率是银行贷款利率再加1%到2%，目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。

　　如按潘石屹的模型计算，租金回报率要达到合理稳定的状态，要么房价下跌，要么租金上涨。如房价不下跌，92.33元/月/平米的租金，未来要上涨至少5-6倍，一间面积30平米的房子月租金应达到至少13500元。

　　不过，在新派公寓CEO王戈宏看来，这个行业根本没有利润率可言，大部分都是亏损的，外界说的利润率2-3%，那肯定是高估的，做长租公寓，如果你好好做手头的两三个项目，经营得道的话，几年之后是能够挣钱的，但一旦摊子铺开，铺得太大，亏损无疑。”

　　王戈宏告诉腾讯《棱镜》，没有资本的加持，长租公寓基本上很难玩下去，资本短期可以不看盈利，它可以说看重的是商业模式，如果长租公寓还是以二房东模式为主，公寓方只是赚个差价和运营服务费的话，就实在看不出未来它如何盈利。

　　资本，由此成为长租公寓机构的命脉。

　　自如、相寓等租房市场中介通常会对房源进行修缮改造，以获得更高的价格租赁

　　在8月19日的座谈会上，北京市住建委要求自如等租赁企业，“不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。”

　　实际上，除了银行贷款外，长租公寓资产证券化成为另一融资渠道。2017年1月10日，魔方公寓ABS设立，募集资金总额35亿元，系国内首单长租公寓ABS。此后各大长租公寓运营商都相继借着政策的东风纷纷发行此类产品。

　　王戈宏的新派公寓则与赛富成立“赛富不动产基金”，低价买下北京CBD整栋森德大厦，改造成新派公寓CBD店。此后，赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额，以基金方式发行给32名LP投资人。除此之外，长租公寓创业公司尝试跟银行合作，租户每月连本带息将租金交给银行，银行则一次性将全年租金打给长租公寓公司。

　　此次舆论漩涡中的自如、蛋壳也颇受资本青睐。前者年初获得40亿元人民币的A轮融资，估值逾200亿元人民币，刷新中国长租公寓行业单笔记录。后者则在上半年完成两轮融资，合计1.7亿美元。

　　知情人士告诉腾讯《棱镜》，我爱我家旗下的相寓也在寻求A轮融资，未来数月将会公布。截止2017年年末，相寓共拥有28万套、55万间在管房屋套数。此前，我爱我家原副总裁胡景辉曾表示，相寓是长租公寓领域中*盈利的企业。

　　在当下长租公寓商业模式仍未完全跑通的情况下，低买高卖仍然是最直接的生意。

　　潘石屹在微博中写道，租金回报率这么低的情况下，有一些中介和资本就开始囤积房子，商人的本质是逐利的，昨天租金低的时候租进来，今天租金高的时候再租出去，他们就可以赚到其中的差额，他们是在利用价值规律做生意。

　　这背后，被房租市场挤压的故事还在继续。

　　一位曾租住在木樨地附近的自如租客告诉腾讯《棱镜》，房子到期后，自如管家有很大的涨价自主权，去年9月租了15平米左右的主卧到期，之前租金2660元，管家开口要收3770元，并且让租客适当还价，自己觉得有猫腻就找自如总部的朋友打听到，这个主卧系统定价是3220，管家后续也没有受到任何惩罚。

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