重资产已成昨日黄花 轻资产正在路上

2015-01-29 10:36 · 投资界综合     
   
时隔8年,从今年年初开始,十余家房地产企业涉及定向增发,上市房企再融资更是暗潮涌动,A股市场上,部分中小房企股价大涨。这一切,都让人不经怀疑历史是否会重演。而市场上的揣测也的确出现了2种声音。

  2007年再融资的盛景依稀还在眼前,股市楼市双双上涨的欢声笑语还在耳畔,“地王”们在那时是一个接着一个的创造着历史记录,公布的定向增发再融资方案,也让资本市场对于未来规模的提升、获利的增加有着无限憧憬。

  时隔8年,从今年年初开始,十余家房地产企业涉及定向增发,上市房企再融资更是暗潮涌动,A股市场上,部分中小房企股价大涨。这一切,都让人不经怀疑历史是否会重演。而市场上的揣测也的确出现了2种声音。

  但市场的主流声音,更偏向于“历史重演应该不会发生”这种可能。07年时,盛况的出现主要还依赖于重资产扩张,而重资产扩张却偏偏具有不可持续性。在传统的资产价格大牛市中,非常适合重资产规模扩张模式。除了城镇化进程、人口红利的驱动,当时特定的资金环境,货币的超发以及人民币升值背景下热钱的大量流入都不断推动了资本扩张的加速。但现在,这个条件并不成熟,房企们也不可能重演上一轮牛市周期的资本盛宴。

  一财长富总裁陈贤锋表示:围绕土地库存跑马圈的重资产扩张模式已经不可能盛况再现。但轻资产模式的扩张应该会成为未来几年的主流。REITs的发展恰恰能够很好地推动轻资产模式,使得房企在未来能够更好的依赖于企业自身的管理运营能力。轻资产模式成为主流后,将大大提升优秀企业和优秀人才发展的新空间,也使得原先受困于重资产模式的优秀企业和优秀人才能够有更充足的发展空间。

  当然,中国的REITs和平时提到的REITs有一定的区别。从参与者的基础到法律税务环境,再到发展阶段,都有着很大的不同。拿美国为例,美国的REITs结构设计更像股票市场上的共同基金。成立专门的公司是其中一种运作模式,还有一种就是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,这种模式和股票比较类似。第一种运作模式,将募集资金集中到目标不动产进行集中投资,类似于私募。

  国外的REITs已经发展了很多年,可以说,无论从管理者或者投资者的角度来说,都已经较为完善,也有着大量的人才储备和知识储备。而其投资者包含了养老基金、对冲基金,还有大量的一般投资者,这样使得其能够维持在理性市场。再加上国外的REITs在法律和税务上相对受到的约束较少,REITs在国外的发展算的上顺风顺水。

  而中国的REITs应该来说,刚起步不久。作为房企盘活资产、拓宽融资渠道的有效工具,中国版REITs在地产圈的期待值一直很高。住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中明确提出积极推进REITs试点,也算的上是为REITs的健康发展提供了良好的培育空间。除去政策空间以外,第三方理财市场的规模化和专业化发展更是为REITs在一般大众中的推广,做了良好的铺垫。

  不过,REITs是否能够成为房企未来发展中的助力,还是要看实际发展情况以及监管法律法规是否完善等客观条件,但作为新工具来说,还是值得期待的。