万科若面临再次转型，恐怕将身不由己

　　今天下午万科将召开董事会会议，审议公司2016年半年度报告及财务报表等相关事项。

　　距离上次万科召开董事会已过去1个半月的时间，尤记得当时表决的是“关于宝能系提请并要求召开第二次股东大会的议案”，该议案中，宝能系要求罢免万科董事会。当时董事会全票否决了宝系的提议。

　　但在7月1日至8月19日期间，万科事件被再添上“一把火”。恒大的介入引发了诸多行业人士、经济学界及媒体人的多方议战。截至8月15日，恒大共持有7.53亿股万科A股，占万科总股本约6.82%，共耗资约145.7亿元。恒大已成为万科的第三大股东。

　　而就在前不久的8月9日，恒大在公告中宣布，鉴于截止今年7月末其物业累计合约销售额已达1847.9亿元，完成了今年原合约销售目标的92.4%，现将2016年度合约销售目标上调至3000亿元，较2000亿元的原定目标上升了50%，较2015年的实际合约销售额增长了49%。

　　此举被不少观察者认为是恒大对标行业龙头万科的一大举措。

　　早在今年的1月25日，万科郁亮就在总部发言称，今年我们的理想是完成3000亿的销售额，并创造300亿元的利润。而2015年度万科的总销售额为2614.7亿元，占据房企销售巨头宝座。

　　根据过往公开资料显示，万科2012年实现净利润125.5亿，同比增长30.4%；2013年净利润为151.2亿，同比增长20.5%；2014年达157.5亿元，同比增长4.2%；2015年净利润181.2亿元，同比增长15.1%。

　　但对于万科而言，2016年要实现300亿元的净利润，难度不小。

　　而反观万科在转型方面的布局，其面临的困境也不小。一直以来，万科在转型方面布局算是比较早的，范围也广，最为出名的莫过于2014年提出的“八爪鱼”转型战略。

　　据公开资料显示，万科的“八爪鱼”战略包括万科家、万科塾、万科广场、万科里、万科颐、万科派、万科驿、万科云等等，聚焦在传统住宅、长租公寓、产业聚集、地铁上盖物业、养老地产、社区消费、购物消费、教育等类别，类别繁多。

　　养老地产在近年来成为房产企业的主攻方向，存在以下三种发展模式：社区型模式、综合型模式以及旅游养生模式。万科推出的“万科颐”旨在打造社区嵌入式长者照料中心，着重在于社区型模式，即以销售住宅为主、注重社区环境和养老配套，此外还包括另外两种养老业务的发展模式：城市全托中心和长者公寓。

　　但是雷点大雨点小，按照万科的战略，2018年它将在国内实现10万㎡经营单位、3000张养老床位，为100个社区、15万老人提供专业的养老服务。当下万科的长者照料中心在上海和广州只开设了三个项目，与其目标相距甚远。

　　在长租公寓领域，万科曾推出“万科驿”等系列公寓型产品，包括早前推出的被窝公寓、VV公寓等等，万科驿的定位是拎包入住、经济长租，而同样针对公寓的“万科派”则以出售小型公寓为主，且相对来说偏高端。2016年5月，万科驿被统一归类为万科长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。统一品牌后的“泊寓”意味着万科集团有意将万科长租公寓去万科化，未来该品牌有可能被集团剥离开来单独运营。

　　近两年，长租公寓的市场开始爆发，不少房企在存量服务方面均有布局，但行业人士都知道，盈利是一件相当困难的事情。规模和利润是企业关注的两大问题，长租公寓的市场看上去很美好，但现实很骨感。

　　产业地产方面，去年9月万科举行产品发布会，正式推出“万科云”——通过空间共享、分时使用、优化资源配置等手段，为使用者提供集空间、服务、资源及“互联网+”的线下工作云平台，拟颠覆地产运营模式。据了解，位于天河智慧城、总体量近60万平方米的万科云城是万科在广州开发的*城市创意综合体。

　　万科要转型城市配套服务商不能不在教育需求上面下工夫。万科推出的“万科塾”的模式可分为以下四种：社区营地、城市营地、梅沙书院、户外营地。截止目前，万科教育布局了广深、北京、上海、成都这五大城市。但教育可以为房企博得一个好名声，在利润率方面恐怕堪忧。

　　传统住宅业务仍然是万科的主攻方向。谭华杰曾在去年表示：未来十年，住宅依然是万科最重要的传统业务。其推出的“万科家”即在多地设立了万科家产品体验中心，不断探索深入打造城市配套服务，为业主搭建全周期生态系统。

　　此外，万科还推出了“万科广场”——由购物中心、情景街区、住宅、写字楼组成的综合体，即区域型购物中心，目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点。目前，万科广场在北京、深圳、上海、福州、东莞、佛山等城市均有布局。以社区型购物消费为主的“万科里”也是万科转型的表现，它聚焦于社区居民的消费需求，打造了一种邻里商业中心，它主攻的是社区型购物消费。二者同为万科进军商业地产的两大产品线。

　　但对于大部分万科所提到的这些转型方向，亿欧在检索中并没有搜到很多有用的资料，相比于2015年报道中对“八爪鱼战略”的热切关注，2016年后的相关报道反而变得十分少见，这一点在笔者看来十分奇怪。

　　而在8月3日，万科A发布公告，7月份万科A实现销售金额274.4亿元，销售面积207.7万平方米，分别环比6月下降35.3%和36.4%。不少人认为万科在7月的业绩下滑是受了万科股权之争的影响。

　　反观恒大，前不久中国恒大集团发布简报披露7月份业绩公告，恒大7月份实现销售额430.1亿人民币，同比增205%，环比增37.2%，不仅刷新公司单月销售新高，更是力压万科，创下房企单月销售历史最高纪录。相比之下，恒大可谓来势汹猛，势如破竹。

　　股权大战纷纷扰扰，精彩频现。根据官方公布的最新消息，目前宝能系持股比例25.40%，华润集团持股15.24%，恒大系持股6.82%，安邦持股6.18%。万科管理层通过事业合伙人持股计划持股4.48%。董事会中，华润、万科管理层以及独立董事的态度，将会非常惹人关注。今天下午即将召开的董事会，也将成为外部观察万科及其管理层表态的重要窗口。

　　有*大股东宝能系在，若日后王石和郁亮真的出局了，那么万科在转型方面还能继续向前发展吗？笔者尤记得，郁亮曾公开表示，未来在万科万亿市值目标中，传统住宅销售业务占比50%，五大新业务占比50%。

　　但当下，股权大战中各方的胶着状态无疑会叫王石和郁亮忙得焦头烂额，试想倘若带头的领路人被撤下一线，万科的转型蓝图还能够实现吗？万科若面临再次转型，恐怕将身不由己。那么下一个十年里，笑得最欢的会是谁？会不会是恒大？无论孰输孰赢，精彩都在后头。

【本文由投资界合作伙伴亿欧网授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。