乾立基金：长租公寓成迎合时代需求的万亿级新产业

　　2015年6月4日，“互联网+魔方公寓”获得融资2亿美元；2016年4月12日，魔方公寓宣布完成C轮融资3亿美元……

　　长租公寓以愈发猛烈的态势快速崛起，进入大众的视野，吸引着众多投资商的目光。

　　何为长租公寓？　

　　长租公寓，又名“白领公寓”、“单身合租公寓”，是近两年迅速发展的新兴行业，它是一种带有装修和品牌管理的公寓形态，资本方将业主的房屋租赁过来，进行装修改造并配齐家具家电等，再以公寓的品牌对外出租，有些类似规模化的“二房东”。

　　乾立基金认为，与传统住宅不同的是，长租公寓主要以个性化、小社群化来细分市场，建立起以长租公寓为基础的强关系社群。例如，可按照某地区的行业进行人群定位，找准基本的租房价格区间和段位，包括毕业大学生合租爱情公寓，蓝领公寓，汽车城公寓，软件园公寓，商业中心公寓等；又或可根据职业种类分为女性合租公寓，校友公寓，动漫公寓，艺术公寓，保险公寓，IT职业公寓等。

　　广泛的房屋形态下，租户可根据公寓属性进行兴趣选择，建立起相应的公寓社交圈；或组织有相同爱好的社交圈朋友共同租住，甚至“私人订制”室内的装修布置等。

　　而在赢利方面，总的来说，长租公寓的盈利主要来自于租房服务收益和房客衍生服务收益。目前，长租公寓的出租率基本都已达到98%-100%，资本回收期最快也能达到1年，利润率也实现了25%上下的比例。

　　业内人士介绍，“长租公寓领域的盈利点不仅是挣个房租差价,也不只是在店内开个超市、引入洗衣店这么简单,而是在做好基础服务的基础上,紧抓社群经济,通过对‘增值服务’和‘金融服务’的不断推陈出新,从而*化的带动C端租户的消费欲望……”

　　长租公寓：“集中式”与“分散式”齐舞　

　　目前，长租公寓已形成“集中式”与“分散式”两种业态：　

　　集中式

　　集中式长租公寓房源以商业的酒店式公寓或工业改造房为主，也有部分来自对原有快捷酒店的改造。这种模式下，品牌公寓运营方租下或买下整栋楼（或者也有拿下一栋楼的几层），然后对房间进行统一装修，配备统一的租后服务，最后一般都整间整套进行出租。

　　集中式长租公寓的运营方因涉及旧楼的收购改造，一定程度上相当于一个小型开发商。这种公寓对房源的要求较高，所以合适的房源也较少。服务方面，由于是对整栋或整层进行管理，通常可利用公共空间提供公共服务，包括茶吧、放映厅、台球室、健身房及举办社区活动等（高端公寓的公共服务则更为高端，如泳池、会客厅、酒廊等），因此其盈利模式可主打社交和服务。

　　分散式

　　即分布式散租，品牌公寓运营方从个体房东手中获得闲散房源（其中以二手房居多），然后对房间进行装修装配，再以公寓品牌对外出租。出租方式分为整租和合租。整租以整套出租，瞄准中高端市场；合租模式，则可以采用“租进来是三居，租出去是三四间房（一般把客厅再隔出一间来，即“N+1”式）”的运作办法，共享厨房、客厅等套内空间，满足中低端市场的客户需求。

　　另外，乾立基金认为，分散式长租公寓的房源选择较灵活，产品层次更丰富且跨度大，因此租客在选择面上会更自由，进而潜在的客户也将更多，市场容量则相对较大。

　　长租公寓：万亿级别的市场！

　　根据国家人口计生委发布的2014版《中国流动人口发展报告》，2014年，中国流动人口规模已达2.45亿，其中超过77%的人口比例为80后；另外，这些流动人口中的72%选择租房居住。

　　但是，巨大的市场爆发前景下，也不可避免地存在其优势与挑战：

　　优势一：政策支持

　　长租公寓的发展能为大城市留住人才，促进流动人口登记；其旧房改造还能降低政府改造的压力，减少城市闲置房屋等，因此得到地方政府的政策支持。上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》等一系列政策，无疑支持了长租公寓“N+1”模式，对盘活房地产存量房极有帮助。

　　优势二：有利于实现轻资产运营　

　　目前，部分公寓企业已开始尝试采取托管(上游持有房源委托公寓品牌进行运营管理)或加盟(加盟商出资，甚至自带房源，公寓运营方输出自己的品牌及运营体系)等新的扩张方式，这能有效降低公寓企业在规模扩张过程中对现金流的占用，最终逐渐实现地产轻资产运营的长远愿景。

　　优势三：与金融企业强强携手

　　现今，长租公寓与金融企业的合作愈发密切，例如，装修环节的装修费用分期，公寓内家电、家具的租赁使用等。对于业主和租客，把大体量物业业主的未来租金收益做成多样化的资产证券化金融产品，这将能有效提高长租公寓的品牌竞争力。

　　优势四：专业的公寓服务商已现形　

　　随着公寓市场的持续发展，长租公寓的上下游市场将涌现出越来越多的专业服务商，它们可为公寓品牌搜集房源、或为公寓的整体装修提供解决方案。此时，公寓品牌商仅需做好获取租客、降低公寓的空置率及为租客提供物业服务即可。

　　租住市场专业化程度的提高，也将提升公寓企业的运行效率。

　　长租公寓市场的挑战：

　　· 前期的投资成本多，产业链长、运营难度大

　　· 单靠租金难以盈利，目前行业内尚无一个明确的*盈利模式

　　· 未来长租公寓的发展，需要大量的物业管理等复合型人才，而人才的构建需要时间

　　· 政府尚未出台统一、完备的管理政策

　　· 大量企业跨界进入长租行业，目标巨大但实效有待观察

　　综上，乾立基金认为，长租公寓作为新兴行业，有着巨大的发展前景，我们期待，它能以蓬勃的姿态勾勒出属于自身的美好蓝图盛景。