每年都会回去内蒙古老家过春节，老家县城不大，户籍人口17万左右，常住人口13万，除了一小部分家庭条件稍好的年轻人留在老家吃公家饭或继承家业外，大部分年轻人都出来了，我就是之一。

　　农村更为凋敝，记得小时候，我所在的村庄还是一个有200多户的大村，现在已经不足50户，而且再看不到50岁以下的乡亲了。由于连年干旱，农业收成并不多，人们收入主要来自畜牧业和打工。

　　在老家买房有很大偶然性，2011年初，我手里有10万元左右，按照当时北京房价，距离当地的首付款差距很大，也从没有想过在环京地区投资。

　　当时，女朋友（现在的妻子）的同学在老家做一个商业街项目工程，女友说反正在北京也买不起，钱放在手里也贬值，还不如在老家买个商铺，平时可以出租，以后还可以养老。

　　就这样，和女朋友带着钱回到老家，找到她同学帮忙给留了一套上下两层临街商铺，均价3000元左右，算上车库共136平方米，手里的钱正好够首付，当时我没多想，和女友说：“你看好就买了吧！”

　　老家是一个典型的农牧业县，白云蓝天是常态，全县基本没什么像样的工业，2008年以后，随着国家淘汰落后产能政策的实施，当地政府开始引入河北地区淘汰下来的炼铁厂，在县城东部建立起一个规模很大的高载能工业园区。

　　一位在机关上班的同学说，当地政府雄心勃勃，未来十年内计划把铁合金产能扩张到2000万吨左右，这对于水资源严重缺乏、居民生活用水尚难以保证的城市而言，意味着什么不言而喻。

　　买老家商铺的时候，正是煤炭价格上行和钢铁产能扩张的年代，在很多人看来，盛产煤炭和天然气的内蒙古是个到处埋藏着金子的地方，大批投资商和外来人口涌入，房地产也呈现出一时的繁荣。

　　当时，在4万亿投资刺激之下，房地产迎来新一轮行情，此后数年中，房价虽有阶段性波动，但整体一直保持上行态势。我所在的小城也不例外，大量房地产项目开始涌现。

　　钢铁产业、基建工程和房地产繁荣，大量外地商人、工人不断涌入小县城，这在小城历史上是史无前例的。按照家乡人说法，那几年做什么都赚钱，因为人多嘛。

　　当时也是全县钢铁产业建设的高潮期，已经有一些硅铁企业建成并投产，还有大批新的厂房在建设中，一切都那么的欣欣向荣。按照这种势头发展下去，无论是1000多元价格的住宅，还是3000元的商铺，价格似乎并不高。

　　喧嚣很快陷入沉寂。随着2012年后全国煤炭和钢铁价格持续下跌，家乡铁合金产业也遭遇波折，部分在建项目先后停工，到2015年前后，一些在产的企业也开始出现停工现象。

　　与全国四五线城市房地产面临的境遇一样，前几年，政府雄心勃勃规划了新区，大量房地产项目被开发出来，再加上政府大量保障房投入市场，导致整个房地产市场供需严重失衡。

　　随后外地人开始陆续撤离，本地剩余劳动力开始纷纷出外打工谋生，小县城又被打回原形。但这个春节，他们依旧那么快乐，吃肉、喝酒、吹牛皮，在新年氛围中，那一切距离普通人生活似乎太遥远。

　　我买房那个项目的开发商不仅在本地开发项目，在内蒙古多个城市也开发大量项目。在我买房第二年，其他几个项目出现滞销，开发商资金链断裂，在建项目或停工或烂尾。

　　所幸的是，我买的商业街已经基本完工，没有烂尾；不幸的是，开发商由于没有缴清政府相关税费，房产证至今也没有下来，没有房产证意味着无法按揭贷款。

　　2011年11月份网签的时候，不得不把按揭改为分期付款，第二年6月份交房的时候，先后三次交清了42万元总房款、各种税费。

　　现在回头看，如果这笔钱没有用来购买老家商铺，而是投入到环北京任何一个区域，到现在起码有至少两倍以上的回报。而老家的商铺非但没有升值，未来几年内还在贬值，而且你没办法来止损。

　　2013年春天结婚后，并打算要孩子，于是我和妻子又筹钱在环京买了一套小户型。2014年的孩子出生前一年，我俩结束了租房生活，搬离北京，住到那个距离国贸35公里的河北小镇。

　　2015年的时候，环北京区域房价上涨趋势已经格外明显。我们商量着卖掉老家的商铺，在燕郊投资一套房，并在一个新项目交了订金。当时觉得，即便老家的房子亏十万八万，只要能筹够燕郊首付，未来肯定会翻倍赚回来。

　　当时着急买房，委托老家同学贴了很多广告，至今只接到一次购买意向的电话，我报了一个亏损10万的价格，对方说：“你邻居26万出手，我都嫌贵。”我问他，你想多少钱买，他说20万，分五年给，我挂断了电话。

　　下半年燕郊那个项目开盘的时候，由于凑不够首付，只能退掉了订金。重要的不是老家的房子亏了多少，而是因为无法脱手，失去了分享环京地区楼市繁荣的最后机会。而人生这样的机会并不多。

　　如果这次投资置换成功了，无疑是一个*的翻身仗，当时燕郊那个项目均价为1万元左右，目前已经涨到2.6万元左右，上涨了1.5倍。按照80平方米两居来计算，也可以净赚一百万。

　　再回头看老家的房子，2011年42万元入手，到现在，如果加上通货膨胀的因素，这笔投资至少损失了50%以上，而且无人问津。倒是不时有人打电话要租，但年租金只有7000元，相当于老家住宅一年的租金。

　　一个做工程的同学说，他给政府做了8年工程，政府累计欠他700多万，他欠别人200多万。每年过节的时候，他会拿到一部分工程款，留一部分家用，剩下的还债。

　　再次回到那个小城，年味渐浓，大街上到处都是节日的气氛，晚上吃饭的时候，一个同学问起我的商铺出租了没有，我说房租太低，不打算出租了。他说，留着吧，以后那一片肯定能繁华起来的。

　　为什么北上广的人赶不走 三四线城市却多空房？

　　文/江瀚 来自公号：江瀚视野观察

　　又是一年春节时，每到年节时分，中国最有特色的无疑是中国人每年一次的人口超规模迁徙，几十亿人次的迁移无论在任何一个国家看来都是一种*盛况，瀚哥自然也是中国春运大军中的一员，从自己平时工作的大都市回到老家，将身份从丹尼尔回归到二狗子，在笔者春节的观察之中有一个平时习以为常的现象，却让笔者陷入了深思。

　　在上海这样的大都市中，多少年轻人拥挤在狭窄逼仄的老公房，用高价租住在所谓的老破旧里面，但是在大多数的县城，房地产却存在着严重的空房现象。即使是人口回归最多的春节，在瀚哥自己老家的县城里，还是大量的房子呈现出空置的状态。根据最不精确的统计办法，连续几天数灯的结果，可能这些三四线城市房地产的情形还是不容乐观。不过我们今天主要讨论的话题是，为什么空房这么多，年轻人却还是愿意在大城市呆着呢？

　　一、大城市的集聚效应

　　根据城市经济学的标准理论，随着经济地不断发展，人类生活的供应会变得越来越重要，而城市作为人口的集聚地，由于人口的集中需求形成了规模，自然而然的就让生活变得更为方便，这就是人口集聚从聚落发展成为乡村，再从乡村发展成为城镇的基本逻辑。因为集聚很多的东西都变得更加方便了，比如说生活必须的水电煤、宽带如果在人口稀疏的农村是很难建设的。但是在城市的话，这一切都会变得很简单，基础设施更为便宜，物流、交通也都更为发达。而且越大的城市，其基础设施的条件就越好，其服务水平就越高基本上是中国的一个共识了。

　　而人口的聚集直接会带来产业的聚集，产业的聚集带来工作岗位的聚集，从而创造了就业与收入，并且人口再形成循环，衍生出更多的岗位与工作，举例来说，如果你不在城市，你需要吃顿饭可能要走20公里的山路，但是在城市可能就在你家门口，更为简单的甚至你可以用饿了么、美团外卖等软件让人送上门。

　　但是，随着城市规模的不断增加，城市的人口容纳限度却是有限的，人越多人均可以使用的城市公共服务就会越少，等人口超过了其承载水平之后，很快就会出现人口生活质量下降的问题，最为简单的情况就是人口太多，到哪都需要排队，交通变得极为拥挤，房租、房价等居住成本不断提升，最终让生活变得更加不易，于是人口的回流开始出现了。

　　二、人口的几度反复

　　面对着一二线城市日益高涨的生活、居住成本，于是很多人提出了逃离北上广的想法，然而逃离了之后却又逃了回来，几番反复下来，中国的城市出现了明显的两级分化，最为明显的就是，一二线城市房地产价格很高，但是人却络绎不绝，三四线城市房价不高，但却没什么人购买。

　　这是为什么呢？前面我们总结了人口为什么会集聚，现在我们再来分析为什么大家都不愿意走：

　　一是大城市拥有着大城市的多元生活。相比于大城市，小城市的生活非常的简单，甚至是一种一望就可以到头的生活方式，这让人有一种窒息的感觉，一旦年轻人习惯了大城市多元化的生活方式，他就难以再适应小城市单调乏味的生活。理论上说，只有人口达到五百万以上才能够支撑起一家以演出西洋音乐为主体的音乐厅。也许在大城市让大家习以为常的酒吧，夜店，音乐厅，博物馆，展览馆在小城市却是几乎难以找到的奢侈品，生活方式的贫瘠让人难以忍受。

　　举个最为简单的例子，当年2008年金融危机的时候，很多在东部沿海打工的年轻人选择返乡，但是一段时间之后却都回来了，回来的原因其实都很简单。男生会说，在小城市我的手机连4G信号都没有，女生会说，我甚至连一家会做头发的发型店都找不到。诚然，就是这样的生活方式让我们更加明白，也许不是因为小城市不好，而是已经有了习惯的生活，习惯不了单调。

　　二是大城市拥有更多的可能。由于人口集聚与集中，很多的产业和机会由此产生，有人曾经和瀚哥说过，在他老家的小城市，基本上可以选择的生活方式就是公务员、老师、个体工商业者，可能找遍了城市都找不到什么像样的企业或有激情的工作。但是，一个人的发展需要的是更多的机会和可能性，在小城市贫瘠的机会面前，很多人都会选择离开。

　　三是大城市拥有更加开明的文化。中国是一个人情社会，这是很正常的事情，我们大到国家，瀚哥读书的时候，法学院的墙上就挂有清朝刑部的一块匾额，上面写着“天理国法人情”，可见在国家层面依然会将人情作为一个非常重要的东西。那往小了说，无论是家庭还是企业，都是无处不在的人情世故。但是，小城市由于缺乏变化，往往会更加重视人情，更加轻视规矩。在大城市可能只要你按照规矩办事，基本上都可以轻易的办成事情，但是如果在小城市，极有可能是不找人你将举步维艰。

　　于是，我们看到，虽然在有些时候，受到国家政策调控的变化，某个小城市的房地产会有某种程度上的疯涨，但是这种上涨却缺乏真正的经济基础，房子建成之后，有价无市就成为了必然的结果。

　　所以，一线城市只要有其吸引人的地方，那么他就具有着小城市无法具备的优势和实力，源源不断地吸引着年轻人前赴后继的进入其中，生活或者发展下去。

【本文由投资界合作伙伴经济观察报授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。