融创拿着万达的钱，收购了万达的资产包，他们到底在交易什么？

　　通过收购万达13个文旅项目，融创中国至少获得储备土地面积接近4万亩土地，如果再加上已经签约的权益土地面积，超过4.5万亩。

　　7月11日，融创中国发布了收购万达的详细计划，以295.75亿元收购13个万达文旅项目91%的股权， 以335.95亿元收购76家万达酒店100%的股权，交易总价为631.7亿元。

　　公告中表示，双方将于7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。交割后的文旅项目品牌不变、规划内容不变、建设项目不变、运营管理不变。同时双方将在多个领域进行战略合作。

　　通过收购万达13个文旅项目，融创中国至少获得储备土地面积接近4万亩土地，如果再加上已经签约的权益土地面积，超过4.5万亩。

　　万达为融创提供资金？

　　对于融创收购万达13个文旅项目和76家酒店，一位华南地区万达文化旅游城的管理者表示，“这个消息比较突然，项目公司基本没有收到任何相关信息，个人觉得应该和上市有关。”

　　按照其说法，从2016年万达商业从港交所退市后，万达一直谋求回归A股，但由于A股对地产IPO一直较为谨慎，因此通过出售重资产地产业务，让万达商业轻装上阵，更加容易实现上市的目的。

　　如果说项目公司不清楚收购一事尚能理解，那么万达为融创提供委托贷款用来充当收购资金，就使得整个交易充满了戏剧性。

　　按照双方约定，交易金额分四次支付，*次为7月10日双方签订框架协议时，融创向万达支付首期25亿元定金；第二次为7月31日前，双方签署正式协议3日内，再支付126.34亿元；第三次为融创股东大会通过后的90日内支付184.61亿元。

　　值得关注的是第四次支付方面，根据融创公告，万达在收到第三笔交易金的5个工作日内，通过指定银行向融创提供为期三年296亿元贷款，再向万达支付剩余295.75亿元。

　　也就是说，融创收购万达所付出的631.7亿元资金中，将有296亿元来自万达，占总交易款的46.86%，而融创获得的是接近4.5万亩的土地储备。

　　双方到底在交易什么？

　　公告显示，截至2016年底，13家文旅项目总建筑面积为5897万平方米，净资产为248.84亿元，其中自持面积为924万平方米，可销售物业面积为4973万平方米；76家酒店总建筑面积为324.9万平方米，客房数量为22920间，账面资产净值为335.95亿元。

　　双方约定交易完成后，13个文旅项目总经理继续由万达派驻，负责项目运营；项目公司常务副总经理、财务负责人及成本核算由融创指定，融创每年提供给万达5000万元管理费，期限为20年。

　　13个文旅项目价值几何？

　　根据公布的协议内容，13个文旅项目出售的只是地产重资产部分，未来商业、文化、旅游等内容仍然由万达来运营。而且规划、建设、品牌等内容维持现状，也减少了与地方政府之间的纠纷。

　　13个文化旅游项目中南昌、合肥、哈尔滨、广州、桂林、无锡、青岛、成都、重庆和西双版纳10个项目处于开发状态。根据万达商业2016年度报告，其中前9个项目账面价值为133.71亿元。

　　西双版纳万达文旅度假区项目于2014年将80%股权转让给万达集团，20%股权转让给一方集团，根据当时交易价格，西双版纳项目估值为26.8亿元，此后该项目相关资产并未对外公布。

　　济南、海口两个项目均于2016年下半年签订，昆明项目于2017年上半年签订，目前处于启动阶段。今年6月7日，万达以74.77亿元价格在昆明获取24宗总面积92.66万平方米土地，未来将用于昆明文旅城项目开发。随后6月30日，万达再次在济南以66.75亿元价格获得16宗99.71万平方米土地，成为济南文化旅游城项目开发建设用地。这两笔拿地支出也是昆明、济南项目迄今为止*的投入。

　　综合来看，13个文旅项目，除去海口项目还未正式拿地外，其他12个项目粗略价值为302.03亿元，如果不把三个启动项目公司负债及估值计算在内，13个文旅项目价值与本次295.75亿元的交易价格相差并不大。

　　融创获得什么

　　通过本次交易，融创中国获得13个文旅项目91%的股权，其中9个纳入万达商业报表的文旅项目总建筑面积为2575.87万平方米。根据万达商业2016年度报告显示，上述9个项目剩余账面价值为133.71亿元，土地储备面积为36449.25亩，未来融创可以通过出售变现或向万达获取租金。

　　西双版纳项目总建筑面积为475.45万平方米，2017年6月份，在融创收购股权前，一方集团已经将20%股权转让给万达集团，虽然西双版纳部分可售物业均已销售，但仍有大量经营性物业。

　　除了上述10个项目外，海口万达文旅城项目于2016年11月份签约，规划占地面积3700亩，目前展示中心已经开放，还未正式获取土地。这意味着未来3700亩权益土地将过渡到融创名下。

　　此外，今年6月份，万达在昆明已经获得1389.9亩项目建设用地，济南项目规划用地面积为4200亩，万达已经获取了其中的1495.65亩建设用地。这意味着融创通过海口、昆明和济南三个项目累计获得9299亩权益用地，并已经拿到了其中2885.55亩建设用地。

　　近两年，融创中国在并购领域频频出手，也使得债务直线上升，截至2016年底，融创总债务为923.98亿元，同比上升了429.71%，其中短期债务从2015年底54.47亿元上升至2016底的222.48亿元。

　　在这种情况下，融创总资产负债率上升至86.71%，同比上升14.84%，净负债率升至100.95%，而同期EBITDA仅增加了0.17亿元，所有者权益率为11.62%，同比下降了7.11%。

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