790亿！万科牵头亚洲最大收购案，开启“物流+地产”模式

　　7月14日万科A、H股午后双双停牌，此后不久790亿的交易浮出水面，此次交易有望成为亚洲历史上规模*的管理层参与的并购交易。

　　1、交易详情

　　根据普洛斯的公告，由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致，交易收购单价为每股3.38新加坡元。如本次私有化能够完成，交易总价约为159亿新加坡元（折合人民币约790亿元）。

　　交易完成后，普洛斯将从新加坡交易所退市。普洛斯大股东新加坡政府投资公司称，支持这次私有化交易。

　　这场收购战已持续半年有余，早在2016年11月就有消息传出，普洛斯将被中国几家公司组成的财团收购。当时被盛传的资本方名单中包括黑石、平安、华平投资、KKR等在内的多家公司。

　　收购提案的截止日期为6月底，中国财团和美国华平投资（Warburg Pincus）领导的财团两家递交了收购方案，而普洛斯董事会组织的特别委员会选择了前者。

　　根据公告公布的持股比例，万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、普洛斯管理层占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%。此前盛传的平安集团并未参与本次交易。

　　本次交易最终还需通过普洛斯股东大会及新加坡相关监管的批准程序，普洛斯董事会及财团将一起推动后续流程。

　　2、普洛斯？听起来像个希腊神话里的巨人

　　他有中国、日本、美国、巴西的血统。

　　他确实是物流地产界的巨人。

　　2.1普洛斯的物流地产

　　普洛斯(Global Logistic Properties Limited，GLP)是亚洲*、世界第二的工业及物流设施地产商，于2010年在新加坡证券交易所主板上市。

　　根据普洛斯2016年年报，公司实现7.77亿美元的收入，同比增长10%;实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。

　　普洛斯管理的总资产高达390亿美元，主要包括持有或租赁的面积达5300万平方米的物流仓储设施。普洛斯在中国区总资产122亿美元总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。

　　2.2中国的物流地产巨头

　　阿里巴巴和万科都不是他的对手，普洛斯在中国有怎样的巨头地位？

　　排名在前十的其他地产企业的土地份额加起来，也不及其三分之二，普洛斯结结实实得占了至少50%的份额。万科怎能不眼红？

　　2.3首创模式：物流投行

　　除了行业本身的原因，普洛斯还管理着约400亿美元的投资基金，有一支以全球*的“物流投行”团队，成为竞购各方属意普洛斯的重要原因。

　　在欧美发达国家，物流地产基金已成为物流地产行业发展的主流模式，多维海拓首席分析师认为，普洛斯的物流地产基金与一般私募地产基金的*区别在于，持有的是稳定运营中的成熟物业而不是开发阶段的物业，即物流地产企业将高周转的物业开发业务保留在资产负债表内，而将低周转但收益相对稳定的物业持有部分分离出来，置入专门的物流地产基金。

　　资产的分离一方面满足了保险公司、养老基金的长期收益率要求，另一方面则提高了物流地产公司的资金周转速度，推动了规模化进程。此外，地产企业还可以通过基金业绩提成来分享自己开发的优质物业的长期收益。这一模式也被万科效仿。

　　普洛斯财报显示，其主要收入来自租金和基金管理费。

　　3、巨头卖身，大多有不可告人的秘密

　　至于卖身的原因，有消息称普洛斯表示寻求收购，是因其*股东新加坡主权财富基金GIC，要求对公司的进行战略审查而引发。另有分析指出，收购系梅志明所在的管理层意图通过联合外界资本力量，私有化普洛斯并寻求在香港上市的途径。

　　以梅志明为首的普洛斯管理团队也是此次财团的重要参与方。梅志明是普洛斯的核心创始人及CEO，在他的领导下，普洛斯于2008年从Prologis分拆独立，并在过去近十年时间快速发展壮大。梅志明在普洛斯的长期业绩及领导力，得到了厚朴、高瓴、中银投、万科等的认可和尊重。

　　4、万科的算盘，敢抢马云生意

　　万科近年来在巩固核心住宅开发业务优势的基础上，正积极拓展业务版图，物流地产便是重点发展的业务之一。

　　4.1弃地产，转物流?

　　对于大型房企来讲，从开发商到运营商的转变已经开始布局。

　　多维海拓首席分析师认为，外延式扩张显然要比内生式扩张来得快，并且也避免走很多弯路，也节省了自身探索带来的成本，或许，在养老地产、产业地产、物流地产等“地产+X产业”领域的转型，并购或合作在未来对于大型品牌房企来讲更为重要。

　　就物流领域来讲，除了传统物流企业比如顺丰、韵达等之外，电商们也开始自建物流体系，竞争也是异常激烈，目的很明确，抢占快速发展的中国物流市场。

　　比如，2013年，阿里巴巴拿出了“杀手锏”——菜鸟网络。*亚马逊在国内同时布局北京、苏州、广州、成都四大运营中心，京东商城也同样在全国买地筹建物流仓储基地，以解决日益加大对物流压力。

　　4.2 3年前开始的算盘

　　早在2014年5月，万科就与河北廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签订了协议，宣布进入物流地产领域。2015年6月，万科撤销了物流地产事业部而成立了万科物流地产发展有限公司，将其作为一个独立的品牌运作，并引入了黑石作为公司股东。

　　从运作模式上来看，万科引入投资方黑石，是不是跟我们刚刚讲过的“物流投行”模式很像?!

　　万科在2015年发布5月份销售业绩的同时，首次在公告中披露新增物流地产项目用地情况，并称物流地产是产业地产业务重点方向之一。

　　万科在2016年8月21日宣布，公司联合招商银行以近130亿元收购印力集团96.55%的股权。在这项总额达到128.7亿元的大宗收购中，万科仅出资38.89亿，就获得了合资基金62.07%的权益。

　　5、物流+地产 万科有的玩

　　万科拿下普洛斯，毫无疑问对万科来说是赚！到！了！

　　5.1拿地能力明显提升

　　万科收购普洛斯，具备了物流的产业能力，在拿地阶段可以以“物流+地产”的方式积极布局楼市，从拿地能力来看，明显得到提升，地方政府也愿意这样的企业来发展。

　　多维海拓首席分析师说，通过“物流+地产”联合拿地方式，万科获得了房地产开发的土地储备，普洛斯也获得了物流领域市场布局机会，两类业务协同发展，两全其美。

　　5.2融资成本也会大幅降低

　　房地产开发融资和物流领域的产业融资成本肯定不一样，通过“物流+地产”联合拿地方式获得的物流项目，其综合融资成本肯定比房地产开发要低得多，这样，对于降低万科地产开发这块的融资成本，提升整齐盈利能力也是有帮助的。

　　5.3普洛斯、印力等成为万科继续规模化的助推器

　　普洛斯、印力等不仅仅为万科在拿地阶段、融资阶段获得便利，在协同发展上也是有相互助推的作用。可以预见，有了普洛斯和印力等产业能力的万科，势必会用足这些产业能力助推房地产开发的快速规模化，在未来3-5年当中继续充当房地产开发市场领头羊。

　　5.4两情相悦，还会有什么火花？

　　收购普洛斯之后，据万科称，加上自有的商业地产，万科的商业地产规模在国内已排名前三。

　　截至2016年年底，万科物流地产累计已获取18个项目，总建筑面积约147万平方米，而今年已新增3个物流地产项目。

　　至于还有什么火花？问问郁亮！

　　刚上任的郁亮说：此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局，进一步扩大影响力，为社会持续创造真实价值。同时，万科和普洛斯两家优秀企业的联盟建立，将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式，通过发挥双方在各自专业领域形成的优势，未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系，从而建立起围绕客户和城市的生态系统。