富力收购伦敦地块,半年三次投钱英国地产

2017-09-01 15:00 · 投资界综合     
   
此次富力收购英国地产,在与万达合作的基础上,更加完善了海外布局战略,扩大了市场。另外,李思廉表示,收购万达酒店,对负债率没有影响。而今年销售额的提升,更是因为上半年土地储备的增加,之后还将扩大规模。看来,富力还有意在海外增添地产。

  历史总是惊人的相似,富力的出场总是如此戏剧性。

  继上个月,富力突然出现在万达与融创的签约仪式上,带走万达77家酒店之后,昨天,万达紧急辟谣说“在英国买地的不是我!6月21日,万达集团和英国公司St Modwen的伦敦地块交易只是意向协议。”

  随后富力二度临门一脚,说“我才是买主。”,大家才恍然大悟,原来是场乌龙!但据悉,万达在最后环节放弃了地块,并在一周前就和富力内部协议转让地块。

  不过,富力总是出现在最后紧要关头,且两次都与万达有关,不免让人好奇,富力和万达究竟有着什么样的关系?

富力收购伦敦地块,半年三次投钱英国地产

  而对于前一次富力收购万达酒店,在昨天富力发布中报业绩会后,李思廉淡定地表示,上次只是偶然碰上的,并且双方洽谈很快,大概是7月14号、15号在谈,19号就已经签订了合约。

  可是,真的只是偶然碰上的吗?

  1. 低调的深度合作

  据了解,万达与富力地产在去年就开始了深度合作。2016年12月19日,万达商业和富力地产在北京签订了战略合作协议。从2017年到2021年,双方每年合作开发5个商业综合体,5年投资300亿元,开发25个商业综合体项目。

富力收购伦敦地块,半年三次投钱英国地产

  其中万达负责规划设计、招商运营及部分投资,并使用万达品牌。富力则负责项目主要投资、建设。

  同时,这次合作也是万达商业迈向轻资产经营新阶段的第一步,也将大幅增加富力地产利润和优质持有物业,提升富力公司价值。

  这样看来,富力两次成功收购资产,也并非事发突然。除此以外,这两次收购也符合富力的战略规划

  2. 富力两大主要目标

  2.1 发力酒店业务

  遥想2007年,富力地产销售金额,位居行业第四,是“华南五虎”之首。然而,当年风光不再,富力地产至今还在默默地为突破千亿销售额奋斗。

  在今年3月,李思廉在业绩发布会上表示,今年富力地产预备了200亿元资金用来买地。

  而刚好,对于收购万达酒店,先是融创在酒店运营上少有积累,且对酒店项目缺乏兴趣。而酒店发展又是富力重要的战略分支之一,再加上有合作协议,富力拿下这个项目也是必然。

富力收购伦敦地块,半年三次投钱英国地产

  另外,收购万达77家酒店的199.06亿元与预备的200亿元相当。这也使得富力变身成为“全球最大五星级酒店业主”。进一步扩大了旗下的酒店业务,增加优质的投资物业经营收益,实现多元化的产业布局。

  2.2 加大海外业务销售

  在这次业绩会上,富力将2017全年目标从730亿元上调至800亿元。 据了解,今年上半年,富力完成了388.1亿元的销售额,但海外项目只有13.9亿元。

  在业绩会上,李思廉还曾以“九牛一毛”来形容富力在海外的销售金额。之前,富力在海外落地的项目,分别为马来西亚富力公主湾以及澳大利亚布里斯本一号。

  不过,从目前富力在海外的一系列动作来看,李思廉并未打算让海外的业绩一直保持“九牛一毛”的角色。

富力收购伦敦地块,半年三次投钱英国地产

  雀巢总部大楼及附近地块:2017年3月22日,富力以6000万英镑的总价,收购了位于南伦敦克罗伊登的雀巢总部大楼地块和其附近的地块,这是富力在英国开发的首个住宅公寓项目。之后富力将进行投资开发,建造1000套住宅公寓,项目总价值约为5亿英镑。

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  Vauxhall Squre 地块:4月5日,仅仅半个月的时间,富力再度斥资1.58亿英镑,从英国地产上市公司CLSHoldings拿下了位于伦敦一区,占地3.4英亩约1.38万平方米的Vauxhall Square地块。

富力收购伦敦地块,半年三次投钱英国地产

  九榆树广场地块:8月21日,富力和中渝置地联手收购的九榆树广场地块,总交易为4.7亿英镑,此地块占地10.2英亩约4万平方米,紧挨着万达第一个项目伦敦One,以及之前收购过的Vauxhall Square。

  这次项目交易完成之后,富力地产在九榆树地区持有的地块面积,总共为13.6英亩。

  同样,此次收购英国地块,也是按照与万达的合作协议,万达负责规划制定表达意向,实际则由富力来主要投资、建设。

富力收购伦敦地块,半年三次投钱英国地产

  而对于投资英国地产,多维控股集团分析师认为,海外市场发展迅速,且土地价格、利润率都比较合适,相对于国内投资风险亦较低,有利于推动集团业绩的增长,同时,也能大力提高富力的整体竞争力。

  不过,富力在半年时间内,就对英国地产三次出手,公司经营收入和资金链条,能跟上李思廉的收购的节奏吗?

  3. 收购背后,钱从哪来?

  3.1 主营业务发展各异

  目前,富力地产包括物业发展、物业投资、酒店营运和其它业务,这四大业务板块。

  物业发展:根据中期业绩报告,富力实现182.35亿元的业务收入,同比减少11.03%,导致了富力地产整体营业收入下滑,不过业务净利润实现22.73亿元,同比增长9.78%。

  物业投资:业务收入实现了4.48亿元,同比增长11.92%,但净利润下降了14.2%至5.95亿元。

  酒店运营:酒店运营从2014年起,一直处在亏损状态,虽然今年业务收入实现7.51亿元,同比增长13.08%,但还是未能实现盈利。

  根据业绩来看,公司净利润除了物业发展有所增加以外,其它业务板块还仍需要提高收入。

富力收购伦敦地块,半年三次投钱英国地产

  业务板块收入

  3.2现金主要来自融资

  据了解,富力地产在2012年至2016年,经营活动产生现金流分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元,连续五年为负。

  同时,投资活动产生的现金流五年累计为-24.44亿元。

  不过,在2012年至2016年,融资活动中产生现金流,分别为38.47亿元、235.46亿元、199.34亿元、35.26亿元、120.8亿元。

  另外,目前富力现金储备为324.2亿元,比2017年一季度404.9亿元的现金储备,以及2016年上半年373.4亿元的现金储备都要少。

  3.3 负债略有上升

  目前,富力拥有总资产资产2436.92亿元,负债为1966.66亿元,资产负债率为80.70%,不过,虽然2017上半年负债同比增加了22.81%,至1966.66亿元,但是融资成本由6.57%下降至5.04%

富力收购伦敦地块,半年三次投钱英国地产

  富力负债

  不过这对于富力来说,负债虽有提高,但所收购的地产处于伦敦中心,属于优质资产,有助于提高富力的收入,同时此时以低价收购,也节省了不少成本费用。

  此次富力收购英国地产,在与万达合作的基础上,更加完善了海外布局战略,扩大了市场。另外,李思廉表示,收购万达酒店,对负债率没有影响。而今年销售额的提升,更是因为上半年土地储备的增加,之后还将扩大规模。看来,富力还有意在海外增添地产。