政府、房企、银行、BATJ都来了，谁将一统租房江湖？

在腾讯之前，阿里、京东两家电商巨头在房地产领域的争夺战已经打响。与腾讯通过大数据技术赋能房地产业不同，阿里和京东则是完全自己重新建立房地产电商体系。

2018-01-12 15:42 · 微信公众号：全天候科技　舒虹　　

　　刚刚过去的2017年，被认为是中国房地产市场的“租赁元年”。

　　这一年中，全国超过50个城市出台了鼓励住房租赁的政策；销售额排名前30位的房地产商中，已有1/3以上成立长租公寓品牌或涉足租赁市场；建设银行发布*住房租赁贷款产品后，金融机构纷纷跟进，类REITs产品出现。

　　“租购并举”的号令下，巨头出没的租房市场，从未像当前这样备受关注。这里所说的“巨头”，不仅仅是房企和银行。

　　2017年8月，阿里巴巴在互联网巨头中率先切入租赁市场，宣布在杭州打造全国*“智慧住房租赁平台”；10月24日，京东正式宣布进军房地产电商，并成为北京住房租赁市场的支持平台；12月中下旬，腾讯先后达成与链家的合作、与深圳市住建局共建新型智慧住房租赁平台。

　　杭州、北京、深圳三座城市政府租赁平台背后的技术方案，分别由阿里、京东、腾讯三家公司担纲。此外，百度也推出了百度租房平台和百度有钱花租房分期服务。

　　BATJ将所擅长的云计算、人工智能、大数据、征信、支付等环节植入租房领域，与房企的租赁开发运营、银行的金融创新相互竞争、融合——一场中国式的租房革命正在进行。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，租赁市场的“新大厦”应该由三大基石构成：信用租房、租售同权和租金证券化。

　　长租公寓品牌旭辉领寓国际副总裁高杰则对全天候科技表示，未来如果有一个平台能够同时解决房源交易、政府业务办理（居住证、积分入户、积分入学等）、生活服务（搬家、保洁等）和金融服务，这个平台将*竞争力。

　　房企：蓝海市场与盈利难题

　　从“重售轻租”转向“租售同权”，是2017年中国房地产市场的新格局之一。从政策方向上看，国家一方面在收紧一二线城市的商品房销售、消灭炒房客，另一方面则在大力培育租赁市场。

　　链家研究院2017年发布的《租赁崛起》报告显示，到2025年，中国住房租赁市场规模（租金总额）将由2016年的1.1万亿跃升至3万亿，租赁人口将达2.3亿人，到2030年将超过4万亿元。

　　4万亿的租赁市场是一片蓝海，但长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者，租客寻找房源的渠道大多通过各大中介门店及58同城、赶集网、安居客等垂直类电商。

　　直到近几年，专业的住房租赁运营商开始涌现，长租公寓也作为一项创新业务在地产公司开始试水。

　　万科董事会主席、首席执行官郁亮曾表示，万科计划成为租赁行业的龙头企业。万科也是最早一批开展长租公寓业务的房企之一，2016年5月，万科推出长租公寓品牌“泊寓”。根据万科方面提供的数据，截至2017年三季度末，“泊寓”业务覆盖24个一、二线城市，累计开业82个项目，共获取房源超过8万间，开业间数约2.4万间。

　　除万科外，龙湖、金地、碧桂园、保利、旭辉等房企均已成立自己的长租公寓品牌。据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超过500家，市场上还存在大量从事租赁业务的公寓运营商，例如魔方公寓、YOU+公寓、链家推出的自如等等。

　　一位深圳房地产国企人士对全天候科技表示，做长租公寓的路数对房企来说可谓轻车熟路，无论是获取项目、规划设计、融资建设，还是装修改造、营销推广都有迹可循，租赁与销售还能形成互补，将租户导入潜在购房群体。

　　“房企已经进入租赁市场的快车道”，高杰说，房企拥有更强的重资产属性和资产增值能力。在资产端，存量物业、自持物业都可转化为租赁房源；大型房企在商业运营、联合办公、物业服务、文化教育等领域的资源还可以与公寓产生叠加效应，实现服务的多元化。

　　但是从盈利角度来看，租赁是个不讨好的事儿。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，公寓租金回报率在2%左右，北上广深等一线城市，租金回报率在1.5%，远远低于理财产品的收益率，租赁投资回收期也太长。

　　2017年底碧桂园的*个长租公寓项目在上海亮相时，有关负责人曾透露，目前碧桂园在长租公寓领域还处于前期业务培育的阶段，“不亏钱就是赚”。作为去年销售额高达5508亿元、*的房地产企业，碧桂园曾提出到2020年，将围绕一二线核心城市发展100万套长租公寓，在此基础上打造“长租城市”。

　　旭辉领寓的战略目标则是未来5年达到20万间的管理规模，近1000个项目，并在5年内实现盈利。

　　银行：租赁市场的“金融关怀”

　　作为房地产业的“大金主”，在租赁的风口下，银行并未置身事外。

　　2017年11月3日，中国建设银行在深圳联合招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司，以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等10家企事业单位宣布进军租房市场，推出一个名为“CCB建融家园”的APP,向C端用户提供5000余套房源租赁服务。

　　建设银行还发布了金融行业*个人住房租赁贷款产品。该产品最高可贷100万元且不超过租期内租金，贷款期限最长不超过5年且不高于租金，利率执行基准利率（年化利率为：半年期4.35%、一年期4.75%、一到五年期4.9%）。

　　在严跃进看来，这是租赁市场的“金融关怀”*次形成，尤其是一些机构类的出租房源，后续积极获取此类贷款，将有助于培育更多的租赁需求。

　　李宇嘉认为，地产商此前参与租赁供应的积极性低，很大原因在于前期投入太大，回笼资金的周期过长，“但银行参与到其中，形势就完全不同了”。

　　一方面，建行给地产商的“只租不售”的项目提供融资，另一方面，建行为个体租客和房东之间的租赁关系提供融资。也就是说，个体租客提供租赁合同、合法的房源证明，就可获得租赁贷款，市场各方参与租赁市场的积极性都将明显提高。

　　金融机构参与租赁市场，建行并非首例。据了解，各大商业银行都在不断加码进入住房租赁市场，多家银企达成战略合作，打造租房的金融服务链条。

　　例如，工商银行北京市分行已与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署住房租赁战略合作协议，未来5年将为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元的融资支持，推动建立租购并举的住房制度。中国银行也于近日宣布与厦门市国土资源与房产管理局合作，推进住房租赁市场建设。

　　此外，长租公寓资产证券化的通道也不断扩宽。2017年12月26日，旭辉领寓发布了民企首单储架式权益类REITs，注册规模30亿，涉及10-15个项目，将在2年内分期完成发行。

　　“REITs真正落地后，将成为长租公寓行业另一股重要的力量。”高杰告诉全天候科技。在长租公寓的金融化领域，目前已有魔方公寓、链家自如、保利、招商蛇口、新派公寓等成功发行了ABS（资产支持证券）、类REITs和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）产品。

　　BATJ：颠覆者还是赋能者？

　　2017年以来，互联网巨头加快切入房地产领域，租房市场是*的蓝海。相比房地产买卖市场，租赁场景所产生的大量交易和服务将带来更大价值。

　　2017年底，在不到一周的时间内，腾讯在房地产行业先后达成两项重要合作：

　　12月14日，腾讯云和链家签署了战略合作协议，链家未来将借助腾讯云的大数据、AI等能力，打通线上与线下，重构并优化找房、租房、购房等交易流程；12月18日，腾讯宣布深圳市住房租赁交易服务平台正式启动，腾讯将通过云计算、人工智能、大数据、征信、支付等核心技术能力的创新运用，与深圳市住建局共同打造新型智慧租赁平台。

　　2017年9月，支付宝租房频道上线，此前已经试运行了8个月。截至10月，已有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先启用支付宝信用租房。

　　几乎同时，京东也新组建了房地产部门，原搜狐网副总裁、搜狐焦点总经理曾伏虎担任该部门总经理。曾伏虎曾对全天候科技表示，涉足房地产领域后，京东从新房入手，未来向二手房、租房、文旅地产、海外地产等业务扩展，计划在未来5年内成为流量、线上交易量双料冠军。

　　值得注意的是，从目前来看，阿里力推信用租房，京东要做服务商，腾讯则通过云计算、人工智能、征信、支付等核心技术在租房市场进行创新运用，三者均未直接涉足租赁项目开发和运营。可见，BATJ进军租房市场仍是从自身优势出发，瞄准了租赁相关的产业链。

　　如曾伏虎所说，京东定位自己为房地产交易中的服务商，要做的事是“降低成本、改善服务、提高效率，不太可能把（房地产）这个行业颠覆”。

　　在租房业务上，阿里的定位也是“赋能者”。蚂蚁金服房产租赁行业总监林雪涛向全天候科技介绍称，阿里“智慧住房租赁平台”将在住建部12个试点城市里复制，目前已经有2-3个地方政府在跟阿里接洽。在为企业赋能方面，支付宝目前已和蘑菇租房、旭辉地产等企业合作。在租房市场，支付宝或者阿里为品牌公寓、房产中介等合作方提供服务，“如果我们颠覆他们，跟他们竞争这是非常不明智的。”