瑞威资本价值创造之路:主动管理决胜存量市场

2018-01-16 13:40· 投资界综合   
   
瑞威资本总裁、CEO朱平在近期表示,在目前房地产业进入存量时代的大背景之下,地产基金扮演的不只是资金的输出,未来将更多地参与主动管理、更多的投入到股权投资以及商业并购项目,“地产运营能力将成为地产基金发展的关键。”

  2017年,中国房地产市场注定是不平凡的一年。随着中国经济进入新常态,国内不动产行业亦是迈入了下半场。2018年来临之际,《中国房地产金融》持续关注行业动态,深入报道行业最新资讯,专访行业内优秀企业。探寻2018年,地产大资管的崛起与房地产基金的重要契机。

  2017年以来,调控和去杠杆成了房地产行业的政策主旋律。这样的背景之下,不仅房地产行业受到影响,房企们纷纷探索应对之策——或转型或加速扩张,与此同时房地产金融行业也受到影响,纷纷寻找“白银时代”的发展之道。

  数据显示,每年房地产行业的投资规模达到十万亿元,如果按照整个行业的平均杠杆率(40%)来计算,每年房企的融资需求达到四万亿元。这其中,除了传统的银行和信托等融资渠道,私募地产基金是一个重要的部分。

  “面临当前行业愈发分化的环境下,央企、上市公司、排名前50的房企,他们的融资渠道比较多样,融资成本也比较低,但是对于实力有限的中小房企来说,在市场竞争中优势较小,经营整合能力尚需加强, 我们彼此有合作的空间。”瑞威资本项目开发二部总经理刘春雷对《中国房地产金融》表示,行业发生变化的背景下,地产基金的应对之道,在于输出资金之外的多样化管理服务。

  存量市场是专注方向

  调控和去杠杆的影响之一,是行业集中度的提升。

  根据克而瑞的数据,2017年前11个月,碧桂园销售金额达5347.7亿元,恒大和万科紧随其后,分别为4703.4亿元和4685.6亿元,预计今年全年“碧万恒”均将突破五千亿元。另,今年TOP50的门槛预计将达400亿元,远超去年的310亿元。

  有业内人士表示,房地产未来两年竞争激烈,利润越来越低、兼并越来越快,但是存活下来的房企,在5年之后将有机会获得20%的超额利润率。

  “整个行业面临一轮洗牌,目前包括资金、土地在内的各种资源,越来越向排名靠前的房企集中。”刘春雷说,“增量市场不断向上市公司、大型央企、排名前50的房企集中,中小房企的机会越来越少,很多中小房企面临着做完手头的项目之后没有项目可做的情况。”

  他同时表示,这一轮调控主要针对一线和强二线城市,出发点是让房价的增长在一定程度上趋于合理。“现在还有一个特点——都市圈,比如一小时经济圈、半小时经济圈,在都市圈能辐射到的小城市,也有房价的溢出效应。”

瑞威资本价值创造之路:主动管理决胜存量市场

  进入行业整合期,不同的市场参与者有不同的应对之道。

  对于房地产开发企业来说,或是加速扩张规模——TOP50房企纷纷提出千亿目标,或是转型——比如进入长租公寓等存量业态,或是退出。而对于私募地产基金来说,强化主动管理和调整项目布局是应对策略。

  瑞威资本审时度势、提前预判,未来一段时期,仍然把重点放在存量市场投资与收购上,这与住建部发布的2018年房地产市场部署不谋而合。

  “我们做了一些投资方向的调整,目前比较大的精力在存量市场上,或者说‘非住宅’项目上。我们在三年之前,就充分预判到了这个趋势,所以开始做一些存量物业和商业物业的投资和收购。”刘春雷说,“另一方面,我们不只是投资金,还有大量的资源导入、管理输出,包括价值的挖掘和提升、以及后端的很多工作。”

  中防万宝城:主动管理是成功之匙

  中防万宝城项目,是瑞威资本基于上述商业逻辑和自身优势,所打造的一个成功项目。

  2015年11月,瑞威资本签署投资协议,携手福建中防联博投资发展有限公司共同开发福州中防万宝城项目。2017年11月万宝城开业,建筑面积近20万平方,商业面积近12万平方,内有1500个停车位,以及商业、地下城市街道、地铁、车库、人防等多种业态。

  据了解,中防万宝城占据周边五大商业综合体的交通枢纽位置,但是项目的早期融资进行得并不顺利,原因在于项目在地下,以及人防工程、城市规划等方面的复杂性。然而,在进行为期一年的研判之后,瑞威资本决定参与其中,原因就在于对项目的价值判断和信心。

  “(万宝城项目)位于核心区域,周边有五大商业综合体,未来会有很好的成长性。其次,虽然是地下商业,但是是整个商圈的交通枢纽,占据周边五大商圈的车流、人流的核心位置。”刘春雷说。

  他同时表示,正是因为万宝城的交通枢纽位置,周边的五大商圈主动联系,想打通地下布局。“因为他们都有地下商业,如果不跟我们连在一块,人流和车流被截住,地下商业就没办法存活。这打破了我们投资之前的僵局,其实这也是我们投资时的判断。”

  除此之外,政策的支持也是瑞威资本参与项目的原因之一。

  瑞威资本总裁、CEO朱平在近期表示,在目前房地产业进入存量时代的大背景之下,地产基金扮演的不只是资金的输出,未来将更多地参与主动管理、更多的投入到股权投资以及商业并购项目,“地产运营能力将成为地产基金发展的关键。”

  瑞威资本的主动管理能力,在万宝城项目中也有所体现,刘春雷表示,瑞威资本在进入项目之后,发现商业的规划和设计虽然没有硬伤,但是有可以调整和优化的空间。

  “我们介入之后,调整了项目的产品,包括商铺的业态分布、店铺的分割等。我们帮助梳理了整个的组织结构,包括人力资源的导入、销售人员的调整、高管的引入、产品线的优化和调整等等。”刘春雷说。

  截止2017年10月,项目销售总额近30亿,项目招商总面积达商业总面积的80%以上。瑞威资本在10月份顺利退出,在投资收益和项目运营上取得成功。

  基于行业进入存量市场的商业判断、对于商业地产项目前景的价值选择、以及自身所具有的主动管理能力,瑞威资本正在变化的环境中,走出一条可行的发展之路。

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