华平“三连投”长租公寓行业是什么逻辑？

　　2018年伊始，一笔40亿元的A轮融资，将长租公寓行业推上了投资风口。

　　1月16日，长租公寓自如对外正式宣布完成了40亿元人民币的A轮融资，这一规模创下了长租公寓行业里单笔融资规模的记录。该笔融资由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，此外包括华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡资产、新希望等数家机构跟投。

　　毋庸置疑，在国家租售并举的政策利好等因素的推动下，长租公寓眼下已经成为资本颇为关注的风口之一。不仅房地产开发商纷纷涉足，第三方的管理机构及投资机构也加码其中。

　　“我们认为这个行业没有天花板。”华平投资中国区联席总裁程章伦称。华平投资也成为了在长租公寓这一“赛道”中最突出的投资机构之一，目前，华平投资已经投资了三家长租公寓企业，总金额达数亿美金。

　　风口上的长租公寓

　　“从宏观方面来看，长租公寓确实是非常大的产业，大家一致认为这至少是一个上万亿的市场，我们认为中国现在租赁基本接近1.5万亿，未来几年还是会增长，也许再过五年甚至两万亿都有可能。中国前十大城市未来五年就可能有接近万亿、大概八九千亿的市场规模。”华平投资合伙人、中国科技组投资负责人丁毅称。

　　公开数据显示，2017年，我国租房市场总规模在1.38万亿左右。根据链家研究院预测，到2020年，租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。

　　在过去数年中，众多主体已经纷纷在长租公寓领域布局，自如便是其中之一。起步于链家内部创业项目的自如成立于2011年，设立的初衷便是通过创新的互联网O2O模式，解决业主出租难、租客找房难且体验不佳的行业痛点。内部创业五年后的2016年，自如从链家独立出来，正式开始独立运营。截至2017年底，其已进入了9座城市，受托管理逾20万业主托管的50万间房源，管理资产价值超过6000亿元。

　　据不完全统计，目前长租公寓品牌已达到数百家，除专业运营机构外，房企的参与也越来越多，万科、龙湖、金地、碧桂园等诸多房企也都纷纷“杀入”这一市场。众多专门从事公寓租赁业务的创业公司也大量出现，如魔方公寓、YOU+公寓、自如等，而这些机构也都纷纷得到了资本的青睐，如魔方公寓已先后完成了多轮融资；创业公司湾流融资4亿元，抢滩长租市场份额。

　　“我们对长租公寓行业做过调研，租房市场是非常大的产业，但业内都知道这里面有多少‘坑’了，消费者并没有得到很好的服务，租赁市场信息存在严重的不对称，没有专业的机构服务商，所以这些痛点也是新的商机。”北京一家PE机构投资经理称。

　　丁毅也谈及他对租房市场的研究，其提供的数据显示，整个租房市场的占比60%以上的是所谓的普租市场，30%是所谓的“二房东”市场，剩下的10%即所谓的机构化市场，普租就是一般房东自己租出去，“二房东”市场则是鱼龙混杂，真正机构化的玩家刚刚进入这个市场，市场份额还不到10%，但未来的趋势是机构化市场占比将大大提升。

　　在机构化市场中，一般分集中式和分散式两种，集中式主要机构化租赁平台通过购买、租赁物业的方式一次性批量获得项目资产，统一进行改造、装修后再对外租赁的模式。另一种则是分散式，即机构化租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式，自如则是后者，我爱我家旗下相寓、青客公寓、蛋壳等也是属于分散式长租公寓，而集中式长租公寓品牌则有魔方、YOU+、泊寓等。

　　华平“三连投”逻辑

　　在此次作为领投方之一参与对自如的投资，这也是华平近年来对国内长租公寓领域的第三笔投资。

　　2012年，华平以6000万美金投资了国内集中式白领公寓运营公司魔方公寓，并于2015年再次加码，华平追加投资1.4亿美元。2015年，华平联合创立盛煦地产，主要从事中高端租赁式公寓和创意办公投资持有经营性资产管理公司，在盛熙地产创立时华平投资了1.7亿美金，后又于2017年向盛熙地产追加了1.83亿美金。这三笔于长租公寓领域的投资规模已累积达数亿美元。

　　华平投资进入中国多年，也曾在房地产及相关领域有过多笔重磅投资。一个细节是，华平投资此前曾有意投资于链家，但由于链家当时融资更青睐于开发商这类战略资源，华平投资最终未遂愿，而此次领投自如，一定程度上弥补了这一缺憾。

　　丁毅说，华平对这个市场很早就开始关注，在长租公寓投资最早。从互联网角度来说，信息错配仅仅是行业痛点之一，并不能靠纯互联网的方法去解决。机构化的玩家以用户为核心提供产品和服务，并用互联网的手段把这个行业颠覆，他们是真正能够推动租赁行业发展的主要力量。在华平内部，对于自如这一项目是由华平投资内部的房地产和互联网的两个团队共同操刀的。

　　丁毅称，华平投资对于这一投资的逻辑是，过去几年城市化的进程，是一个非常明显的驱动力，租赁人口越来越多，但其中却存在着诸多痛点。首先，从供给和需求量来看，租赁人口和租赁房屋之间一直存在需求不是很匹配的问题。第二，一线城市的房价越来越高，中国人首次买房的平均时间已经往后推迟了，大学毕业十几年甚至更长时间都在选择租房，市场需求在增大。第三，中国市场上存量房源很多都是以家庭长期自住为目标建设出来的房源，一个家庭大概几居室，也很贵，很难满足个人阶段性生活主要租赁需求。正是这些痛点的存在让长租公寓产业有了切入的契机。

　　长租公寓业务的盈利来源主要是物业租入和租出价格的“剪刀差”，值得一提的是，前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。市场公开数据显示，长租公寓的长期盈利目标设置在6%~7%，但当前大多数品牌的回报率不及1%。

　　“自如的情况已经比较好了，具体财务数字我们不方便透露，但是比较确定的是在成熟市场如北京市场已经盈利。”丁毅称。

　　对长租公寓而言，规模效应十分明显，而进行规模化扩张能力以及财务状况则往往受制于资金来源及成本，受政策利好的推动，长租公寓也不断在获取资金方面进行创新。2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所发行。“站在业主的角度，自如是一个资产管理方，可以实现从业主买完房到未来卖出房这中间整个生命周期的资产管理。”程章伦说，“站在用户的角度，自如相当于是提供了一个满足用户租住需求的平台，很多人需要租住房屋十多年，在这个生命周期中，自如有各个阶段的产品能否覆盖他们的需求。从线下场景的角度来说，用户每天会花很长的时间在‘房屋’这一产品中，这是一个非常难得的‘入口’，里面能够探索的业务和产品太多了。”

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