新政下成都楼市一二手价格倒挂，开发商们冰火两重天

　　在被住建部被约谈一周后，成都出台了20多个月来的第6次调控政策。

　　5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（下称“5·15新政”），将限购对象由自然人调整为家庭，从需求端进一步加码。

　　成都政府此举，释放了对房地产市场再度缩紧的信号，目标非常明确—抑制投资炒房，使楼市平稳健康发展。

　　调控背后是成都地区火爆的市场行情。根据易居研究院智库中心数据显示，今年前4月成都新建商品住宅成交均价首次突破每平方米万元大关。另据中估联数据报告披露，从全国整体来看，2017年成都房价全年上涨58.4%，位居全国67个城市基价涨幅排行榜首位。

　　另一层面，这个城市的新房供应量也令业界担忧。上海易居房地产研究院发布的《百城房地产数据》显示，成都楼市的最新存销比在4月为5.1，是自2010年以来的历史*值。也就是说，如果不供应新房，5.1个月后成都将无房可卖，进入房荒。

　　“从该数据看，还是偏低的，也说明该城市的新房库存不足。”易居研究院智库中心研究总监、《百城住宅库存数据》执笔人严跃进对时代君表示。

　　不限购楼盘走俏

　　成都5·15新政一定程度上刺激着市场对公寓类产品的接纳。

　　5月19日，时代君在成都金牛区的首开·龙湖紫宸香颂项目售楼处看到，沙盘旁的桌子上铺着各种客户统计表格，置业顾问正在接待陆续前来问询的客户。

　　销售代表陈琳（化名）对这样的场景司空见惯。该项目的住宅部分在去年一面世就售罄，目前新推出的是面积在82-153平方米的公寓产品，产权只有40年。

　　尽管根据房天下的数据显示，项目目前报价已经在2万元/平方米，远高于周边的中铁瑞景汇中心、蓝光中央天地和华侨城等商业项目，“但新政后，客户明显感觉比以前有增加。”陈琳对时代周报记者表示。

　　监控数据显示，在5月14–20日一周时间，成都公寓项目备案成交量达到过去10周里的最高峰，为近2300万平方米，其中近郊的认购数量首次超过主城区达近1300多套。

　　同步上涨的还有均价，在5月14日-5月20日，成都主城区公寓备案均价达到了1.45万/平方米，近郊也达到了0.86万/平方米；而同期的住宅备案均价主城区约在1.7万元/平方米，近郊0.95万元/平方米。

　　早在5·15新政出台前，公寓的热销就已经有了苗头。

　　根据中成房业的数据显示，2016–2017年，成都公寓新增面积从106万平方米到238万平方米，销售方面从103万平方米到了208万平方米，都翻了1倍。2017年，公寓新增面积和销售面积都达到了5年来的最高点。光2018年前4月，新增面积106万平方米，销售面积90万平方米，基本和2016年全年持平。

　　陈琳认为，由于公寓并未纳入限购范畴，一部分住宅投资需求就外溢到公寓市场，“在早期，这些公寓项目往往会比二手房便宜，成为刚需的选择”。

　　自2016年起，从限购、限贷、限售、限价、限离，再到摇号购房，直至当下以家庭为单位的购房资格界定等，成都楼市持续加码。不过，调控也推进了更大户型、更高报价和定位高端的公寓项目的销售，即便这些公寓项目要远高于周边二手房的价格。

　　例如在最近拿到新一批预售证的保利天悦项目，从房天下数据看，新推出商办类产品均价已经在2.2万–2.4万/平方米，高于所在武侯区4月1.9万元/平方米的二手房均价。

　　另一个典型的项目是望江名门，按照房天下显示价格数据，该项目自2017年年中以来，保持4万元/平方米以上的售价，是所在的锦江区二手房均价的1倍左右。

　　一二手房价格倒挂

　　公寓走俏的背后，显现出了“房荒”的现象，在摇号中签率上是直接的体现。

　　不久前获得预售证的大热楼盘中铁青秀未遮山，仅推出1000余套房源，而摇号登记的人数近8万人，中签率仅为1.25%。再早前的招商中央华城项目推出近400套房源，而摇号登记人数近5万人，中签率只有0.08%。

　　值得一提的是，成都为摇号设置了先后顺序：优先保障棚改用户和刚需选房，再是普通资格客户。此外，成都还规定离婚三年不能买房，以规避假离婚。

　　而购房者仍然踊跃，这种热情源自于新房和二手房价格的倒挂。

　　按照时代周报记者的了解，中铁青秀未遮山项目报价在1.4万元/平方米左右，招商中央华城项目报价也在1.2万–1.5万/平方米，比所在成华区4月二手房1.8万/平方米的报价要低。

　　不仅在成华区，倒挂的现象也在青羊区发生。区域的热门项目绿地新里城开盘的均价最高不超过1.7万/元平方米，而周边二手房已经普遍超过2万元/平方米。

　　按照时代周报记者的了解，在成都的主城区、天府新区和部分近郊区，新房和二手房往往能形成近0.5万元/平方米价格差。而这一现象，从去年年中开始已经出现。

　　尽管成都在去年11月出台过政策明确指出，全款支付的客户不得被额外照顾。一些倒挂严重的住宅项目，依旧通过验资来选择客户。

　　“在成都，有些项目委托给中介进行销售，尽管中介的返点达10个点，但仍会有项目只接受全款支付的客户。”陈琳对时代君指出，不过她并不愿意透露具体的项目名称。

　　而中签率较低的情况，或许在5·15新政后，出现一定的“改善”—5·15新政规定，一个家庭一次只能参与一个项目摇号。即在商品住房项目购房登记规则确定的网上登记报名期限截止后，不得撤销或变更购房登记信息。

　　这就意味着，购房者会对项目进行选择。

　　成都方面目前也在加大对新房房源的供应，根据成都房管局的信息显示，5·15新政后，仅5月21日和22日两天就有14个项目预售公示，共计约5000套房源入市。

　　另据媒体报道，在515新政出台当天下午，登记的人数已经比以往少了一半。

　　开发商的冰与火

　　在本轮成都房价上涨之前，有的开发商也尝到过“甜头”。

　　以成华区的项目成都鲁能城项目为例，该项目曾是2014年的高价地块，尽管当时的楼面价达0.9万元/平方米，但从2016年开始项目均价处在1.1万元/平方米，直至后来最高时的2万元/平方米。

　　但对于没有赶上红利“末班车”的部分开发商而言，却是另外一种滋味。

　　政府的限价面前，不得不使得他们重新思考下一步。

　　推迟销售是不得不为之的举措。上海某闽系房企营销负责人对时代周报记者表示，公司在成都宽窄巷子的项目本应在今年六七月就进入销售，“但目前政府只能给2万元/平方米的预售价，实在是低于公司原先3万–3.5万元/平方米的心理价。因此公司还在内部商议中”。

　　该负责人的苦楚并不是个案。为了贯彻“房住不炒”的调控精神，2017年7月20日，成都出台过限价政策，要求开发商申报预售时，申报价格比照项目前期和周边同类项目，不得超出太多。

　　这也是促使一手房受到市场追捧的原因。“但房企的利润空间就会被压缩。”该营销总向时代君表示。

　　新浪乐居对成都2017年高价地块前33名做过统计。根据开发成本加上利润，这33幅地块中，31块的预估售价均处在1.9万元/平方米。其中，东原在武侯区红牌楼街道和金茂在武侯区七里村的两块地价格最高，预估售价应为2.6万元/平方米。

　　而这样的预估价并不一定通得过。时隔一年多，目前这些项目的绝大多数并未有明确的入市信息传出。

　　事实上，限价之后，部分地产商不得不以低利润，甚至是“割肉”入市。这种现象，在2016年和2017年的高价地块上，陆续发生。

　　还在被成都当地咀嚼的是金牛区的中南海棠湾项目，该项目在拿地时的楼面价已经达到近1万元/平方米，而目前政府给的预售价几乎接近楼面价。

　　这样的情况还将会上演。对于此前在成都大举拿地的开发商而言，在成都的下一步将会变得更加慎重。

　　按照搜狐焦点的统计，2017年拿地金额前十名的开发商有中海、万科、中房、中南、保利、金茂、人居置业、龙湖、新希望和成都集装箱。

　　5月16日，成都房管局陆续约谈绿地、融创、朗基、中粮、蓝光等66个房地产开发企业。

　　“房企需要有较为明确的政治意识和大局意识，不应该有太多的盈利等考虑。当然从地方政府的角度看，可以适当做策略调整，比如在预售方面可以放宽，这样也是照顾到房企资金回笼等需求。”严跃进对时代君表示。

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