房企的融资压力究竟有多大?这篇文章给解析透了!

2018-07-20 14:24· 微信公众号:苏宁财富资讯  黄志龙 
   
综合来看,当前房地产企业融资面临以下两方面挑战:一是房地产企业的存量债务规模高企;二是整体社会融资环境持续偏紧,到期债务存续困难。

  最近,先后有华夏幸福转让股权融资、中弘股份出售项目纾困,引起了市场对房企融资压力的担忧。

  即便是碧桂园、绿地等龙头房企,也在不惜牺牲规模和利润快速回款,坚决执行“早销、多销、快销”的回款策略,开发商资金链问题再度浮出水面。

  那么,当前的房企融资究竟面临哪些挑战?有没有应对之策呢?请看下文分析:

  房企融资面临的两大挑战

  综合来看,当前房地产企业融资面临以下两方面挑战:

  一是房地产企业的存量债务规模高企。今年一季度末,商业银行房地产开发贷款余额创历史新高9.1万亿元,占商业银行贷款余额比重为7.28%,同样为历史最高水平。

  这只是房地产企业债务的冰山一角。在21.6万亿的资金信托余额中,投向房地产市场的规模高达2.37万亿元,占比10.99%,为2013年以来最高水平,在其他委托贷款、券商资管计划、财富管理公司、小贷公司等其他融资渠道中,房地产企业融资比例也居重要地位。

  反映到房地产企业负债水平上, 2015-2017年,上市房地产企业的平均净负债率分别为69.15%、64.01%和79.43%,直接点说,上市房地产企业的净负债率在经历2016年短暂回落后,2017年在疯狂购地扩张情势下再度大幅攀升。

  在此,净负债率=(有息负债-现金)÷(股东权益-永续债),这一指标综合考虑了有息负债、账上现金和公司净资产,是市场分析和投行考察房地产公司负债水平最常用的指标。

  那么当下上市房企的净负债率如何呢?

       债务负担最重的房企中,已经曝出资金链困难的佳兆业、中弘股份名列其中。而泰禾集团净负债率高达473%,居上市房企的行业之首。在主要上市房企中,龙湖地产碧桂园保利地产的净负债率都在100%以下,其中万科地产的净负债率低至8.84%,为拉低整个行业净负债率做出了主要贡献,但对于大多数房企而言,净负债率高企的压力依然较大。

  二是整体社会融资环境持续偏紧,到期债务存续困难。房地产企业获得资金的难易程度,主要取决于整体社会融资的环境松紧。今年上半年,M2、金融机构贷款余额、社会融资规模存量同比增速分别为8%、12.7%和9.8%,均创下或接近历史新低水平。值得注意的是,受资管新规影响,社会融资结构中委托贷款、信托贷款和短期票据融资更是连续两个月大幅同步收缩。

  一般情况下,一旦整体融资环境偏紧,政策上打压的首先是金融机构放贷给房地产企业的资金规模,这从以下一系列政策文件可得到验证。

  2016年11月,国家发改委《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,严格限制房地产开发企业发行企业债券用于商业性房地产项目。

  2016年11月,银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》,要求16个房地产价格上涨过快城市(北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都)的银行业金融机构进行专项检查。

  2017年4月,银监会先后发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》和《关于银行业风险防控工作的指导意见》等文件,严禁违规资金流入房地产市场,将房企贷款、发行债券等融资渠道纳入监测范围。

  2018年6月,国家发改委、财政部共同发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,要求房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,要求企业提交资金用途承诺。

  在此政策背景下,今年上半年,房地产开发资金来源增速已回落到4.6%,其中金融机构贷款增速更是下降到-7.9%,销售回款的一个关键指标——个人按揭贷款增速也下降到-4%(参见下图)。这种情况下,房企不得不依靠自筹资金,或增加应付款等方式筹集开发资金。

  融资环境的收紧,加上今后几年是房地产企业债务到期高峰期,使得房地产企业融资压力进一步加大。从房地产企业债券到期情况看,根据海通证券测算,存续地产债中,2018年到期偿付规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年近3倍;2019-2021年到期偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元,偿债压力与日俱增。

  房地产企业到期债务之所以有如此之大的偿还压力,是因为2015-2016年债券牛市行情中,我国公司信用债市场大幅扩容,尤其是2015年1月证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》,将公司债发行主体范围由仅限于境内外交易所上市的公司,扩大至所有公司制的市场主体,并建立了非公开发行制度。相应地,房企也借此政策东风,大规模发行信用债,加上流动性宽松的政策环境,一些大型房企的发行利率甚至低至3%,这与当前动辄8%或9%的融资成本可谓天壤之别。

  房企应对融资压力的三大策略

  在存量债务高企、政策环境承压、到期债务高峰来临等多重压力下,房地产企业应综合施策,迎接当前的融资挑战。

  首先,房地产企业去杠杆是应对融资压力的治本之策。在当前房地产调控无任何放松迹象、中国金融周期见顶趋势下,低杠杆有利于房地产企业应对市场低迷、穿越周期波动的挑战。负债率较高的房地产企业应加快销售回款速度,执行“早销、多销、快销”的回款策略,同时借鉴万达、华夏幸福等领先房企的“断臂求生”去杠杆策略,这是应对融资压力的治本之策。

  其次,继续争取传统融资渠道的资金支持。当前,中国城市化尚未结束,房地产市场仍有较大发展空间,房价大跌可能性较低。在各行业投资回报率不断下降、优质资产荒的大趋势下,不动产仍是安全度较高和回报率较高的优质资产。与此同时,银行、信托等传统融资渠道对房地产资产存有天然偏爱,这得益于房地产行业不良率低、抵押物充足、业务模式成熟等优势。因此,在大银行因政策原因收紧房企融资的背景下,加大与中小城商行、农商行、民营银行等优质资产短缺问题突出的金融机构合作,是应对当前融资压力的重要策略。

  最后,盘活存量,开展融资渠道创新。在当前政策环境下,房企应围绕以下几个方面开展融资渠道创新:一是通过资产证券化工具(ABS),盘活房企存量资产;二是借中央加快推进债转股政策东风,加快房地产开发项目的债转股,提高社会资金参与房地产项目的股权融资比例;三是发行房地产信托基金(Reits),为新一轮租赁住房开发提供融资支持;四是中小房企之间、中小房企和大型房企之间采取风险互担、收益共享的联合开发融资模式;五是采取互联网金融机构的众筹融资方式,为政策可能放开的个人合作建房筹集资金。

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