倒闭、爆料、加杠杆,长租公寓模式背后的“资本狂欢”

2018-08-24 10:35 · 微信公众号:创业邦  风间海色   
   
长租公寓这些背后的操作,用更“经济学”一点的话说,是在对产业加杠杆、进行金融化。从这个角度来说,长租公寓与P2P、区块链、共享单车的处境,确实有一些共通之处。

  对长租公寓的创始人来说,这个初秋很难熬。

  8月23日,在原我爱我家副总裁胡景晖爆料+辞职事件之后的第五天,作为长租公寓市场的龙头,“自如”发表了一份坚决配合政府调查的声明,回应此前被调查的消息,称将深度自查、坚决整改。

  整改什么呢?自如没说。

  刚刚的消息是,据《中国房地产报》报道,长租公寓公司“杭州鼎家”宣布破产,约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。

  今天刷屏的另一篇文章来自公众号“紫竹张先生”,文中提到了“租金贷模式”,即中介利用房客的信用来套利的方式。

  长租公寓的商业模式,愈发扑朔迷离。

  潘石屹在新一期潘谈会上提到北京公寓的租金价格在涨,翻一番,再翻一番,都还是亏的。

  但谁会去白白做一个永远都在亏本的生意呢?

  胡景晖就曾公开表示,我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”是赚钱的,龙湖、世联行等已经切入长租公寓市场的房企也曾在接受采访时表示,未来自己投资的长租公寓品牌将能达到12%的利润率。

  创业邦试图通过真实用户的爆料,来浅析长租公寓的商业模式:长租公寓究竟是怎样一种生意?

  “巧”生意:长租公寓的“网贷平台”

  “杭州鼎家”不是第一次出现资金链断裂的公司。

  据不完全统计,2017年到2018年5月,至少有6家长租公寓出问题。以2018年3月资金链断裂的“爱公寓”为例,租客被清退,相应个人征信也受到了严重影响。

  “长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”——在胡景晖说出这句话的时候,很多人其实还根本摸不到头脑:长租公寓也能爆仓?怎么爆?

  有人解释了房屋租赁的ABS(Asset-backed Securities,即资产证券化)为何物:

  一位券商从业者是这样为邦哥解释的:

  以2年租房合约,押一付一,月租金3000元来计算:


  • 租客租房时,除了合约,还会被默认签署一个内嵌的,与银行/第三方机构的“现金贷”合同;

  • 银行/第三方机构会将2年共计7.2万元租金全部打到公寓方账上;

  • 租客每个月交房租与“服务费”,实际上是为自己“还贷”,还银行的现金贷;

  • 公寓方拿着一次性到账的7.2万元,一部分分月打给房东作为租金,剩余继继续在市面上拿房。


  这就相当于租客毫不知情就签了分期贷款合同。很少有人会提醒租客这其中的风险:一旦房子有问题或者需要转租、退租,会不会有麻烦?

  更严重的是,一旦公寓房因大规模拿房出现了资金链断裂,破产或者跑路,那么租客身上还背着“合同”,还需要继续还款。

  如果出现大规模无法还款的情况,将引发系统性风险——这就是胡景晖所说的“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”。

  这使人想起了什么?美国金融危机的“房屋次级贷款”。

  目前市面上,自如的专享分期付,蛋壳的押一付一等付款方式,都有类似的内嵌“现金贷”合同。有创始人在接受媒体采访时透露,与这些金融平台达成的合作,是长租公寓极其重要的资金来源之一。

  那么,租客是否知道,自己每个月都在向金融公司支付利息呢?

  邦哥在查阅了自如、蛋壳等相关合同后发现,合同内并无支付利息的相关内容。但这部分利息,很可能隐藏在了这些长租公寓的“服务费”之中。而且,通常在选择分期、或者押一付一这类付款方式时,公寓方给出的服务费标准,会相比半年付、年付高出一些。

  当然了,高出的这部分服务费是否真的用于付息,我们不得而知。

  “好”生意:自由抬价、“调配”房客

  如果你在网上发布房屋出租的信息,最先找来的往往不是租客,而是闻风而动的中介。

  以房东“老罗”为例,蛋壳公寓在谈及收房价格时,很干脆地提出了“加价”方案,甚至可以以高于市价超过15%的价格与他签约5年。

  首先,长租公寓可以整套拿房,分户出租。

  如果从房东手里拿到的价格是8500元/月,高于市价约10%。做了隔断改造后共计4户,租金从2700元/月-3400元/月不等。只要4个房间全部出租出去,自如每个月可以拿到12,250元的租金,依然足以覆盖成本。

  然后,这些长租公寓支付给房东的并不是全年12个月的房租,而是每年支付10个月或11个月,剩下时间作为空置期。因此空置期越短,自如就赚得越多。

  再次,自如、蛋壳等长租公寓宣称不收取中介费,但却收取房租的8%-10%作为服务费,实际计算后可能比传统中介的中介费更贵。据一些长租公寓的“管家”透露,其实相应服务的成本很低,因此是一个不小的利润点。

  这样的模式下,主动权就握在了长租公寓手中。

  在房东老罗之后,邦哥又走访了租客小高。

  2016年的续约期,“管家”声称合约到期,房东选择不再续约,要她搬家。然而小高搬离后却发现,该房间以高于她原来房租800元的价格被重新出租。

  2017第二套房子也到了续约期,管家一涨就是900元。小高自认无法承受而搬家。但在与曾经的室友交流时却得知,最终续约时房租仅仅上涨了150元。

  这便能解释长租公寓的模式了:租金越高,提成越高,促使管家“赶走旧租户”。在深入采访了房东、租客,以及最基层的从业者之后,邦哥发现,长租公寓虽然有很明确的一些利润点,但毛利的确不高。红璞公寓总经理甘伟就曾公开表示,公寓的底租成本占总成本的55%~60%,租金差为1.6~1.7倍,还需每年摊销15%~20%的装修成本,以及人工等成本,“除非房租大幅上涨,否则的确很难盈利”。

  如果进一步考虑最初“拿房”的钱是来自于银行贷款,那么以4.9%的银行基准利率来计算,长租公寓的利润率的确会进一步下降。

  但是回到一系列爆料的背后,长租公寓正在成为金融产品的附属。

  写在最后

  长租公寓这些背后的操作,用更“经济学”一点的话说,是在对产业加杠杆、进行金融化。从这个角度来说,长租公寓与P2P、区块链、共享单车的处境,确实有一些共通之处。

  而另一方面,因为是房地产这个与所有国民息息相关的产业,其所能造成的金融风险,乃至社会风险,都远远高于其他更前沿垂直的产业。

  自如今日表态的“坚决整改”,只是一个开始。中国租售比的过高,或许不是因为“租金还低”,而是因为“房价过高”,市场仍然需要规范,才能有健康、可持续的发展。

  潘石屹说,赚钱的事情去做,不赚钱的事情别去做,烧钱创业是一条不归路。

  但如果在做企业的路上一味逐利,铤而走险,前方恐怕也是一条不归路。

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