今天再看孙宏斌

　　去年9月20日之后，孙宏斌再也没在他的微博上说过话，聚光灯下也少了些他的身影；曾以生猛著称的融创也是越来越安静，越来越显出它此前被生猛遮掩的老辣。

　　整体合同销售额同比增长76%至1915.3亿元，权益合同销售金额同比增加83.7%至1378亿元；营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；归母净利63.6亿元，同比增长389.3%……有息债务整体下降95亿，手握账面现金高达874.2亿……

　　这是融创中国（01918.HK）2018年上半年的成绩单。成绩单的背后，已有人将其列为内地房地产巨头中最值得看好的价值标的。

　　大并购大合作的大崛起

　　2013年9月4日，69轮竞拍后，融创以21亿元配建27.8万平方米医院面积，一举拿下农展馆北路8号住宅地块。经综合折算，其楼面价高达73099元/平米。当时的市场已有悲观情绪蔓延，融创此举因而备受争议。

　　但站在融创年销售额超过500亿门槛上的孙宏斌，并没把脚步停下来，而是以大并购大合作，让融创成了业内首家依靠并购合作进行规模扩张的公司。

　　此后至今，融创先后完成了对重庆中渝置地、武汉美联地产、西安天朗、深圳莱蒙国际、融科智地、海航地产等众多地产企业的并购或项目收购，并投资乐视，收购万达13座文旅城……合作方面则将伙伴从区域地产商、民营地产商一路拓展到金茂、保利、葛洲坝等央企地产商，合作领域也越来越广。

　　目前，融创已累计与203家机构开展了并购或项目合作，由此带来的规模和版图扩张，也是它从2013年的销售500亿、行业前10名开外，冲进2017年年销售超过3600亿、全国房企排名TOP4的关键支撑。

　　如今，并购扩张被认为是孙宏斌做得最正确的事。其正确的关键在于孙宏斌对大势的把握，以及并购合作的创新践行。

　　融创的并购基本上都是紧密围绕以下策略，以铁的纪律坚定地执行，包括：只在房价升值潜力相对较大的一二线城市选择标的；只选择具有优质土地储备、价格偏低且符合公司战略方向的项目；侧重可尽快上市销售的项目、侧重股权并购，以减轻财务压力。在万达一案中，甚至把财务压力减轻到让万达借钱给自己。

　　这些策略的贯彻，让融创通过收并购在自己的战略方向内，以更快的时间拓展了业务版图，获得了大量物美价廉，甚至马上可以产生大量现金流的优质土地和项目，既保障了收并购的规模扩张与财务安全，也保障了收并购后的发展与利润空间。

　　2018中期报告显示，融创的土地储备规模已达2.31亿平米，总货值3.29 万亿，其中超过92%位于供求关系健康的一二线及环一线城市，而这其中的70%都是通过收并购合作获得，并且平均成本只有4470元/平米。2018年上半年，融创通过合作模式获得的土地综合成本更是降低到了3620元/平米。

　　这也是行业整体调控下，融创逆势实现销售数据、营业收入、净利润和毛利率全方位提升，开创出新的“融创现象”的关键之一。

　　而这种全方位提升，对融创来说，应该才是好戏刚刚开始。因为过去15年，孙宏斌和融创还练就了另一套更加过硬的策略和本领。

　　高端路线的高确定和高利润

　　融创和孙宏斌更加过硬的策略和本领，源自他们15年前对融创要如何赢在未来的定位，以及对此定位的不断强化。

　　融创能在高扩张中确保财务安全，很大程度上是依靠了公司能够快速消化并购项目，进而产生足够的现金流的支持。比如，它能应对好2016至2017持续巨资收购的财务压力，很大程度上就是仰仗了它一年3600亿的销售业绩。而孙宏斌能对其销售业绩如此有信心，靠的也是融创更有确定性的市场定位。

　　柳传志曾经评价孙宏斌是“能审时度势，一眼看到底的人”。孙宏斌对融创的市场定位和发展节奏把控，让这一评价有了很好的印证。

　　融创创立之初，领跑市场的地产企业基本都还把目光锁定在刚需和中低端市场为主的规模增长之上，但孙宏斌却跳出当时的格局看未来，将高端和高品质作为融创建立差异化竞争力，卡位市场，制胜未来的根本。

　　拿下农展馆地块的2013年，融创进一步提出了“品质点亮价值”，坚持高端精品的战略，并以农展馆项目开始了融创TOP系产品——北京壹号院的打造。

　　此后，被外界重点关注其扩张动作的融创，始终在围绕高端精品进行着业务聚焦与进化，并且自行创立涵盖1500多个高于质量标准的《质量内控体系》，采用更严格科学的方法确保每个产品都拥有过硬的品质。

　　如今，融创已成功推出壹号院系、桃花源系、府系、桃源系、九府系等多条具备行业影响力的产品线，成为高端市场的典范；在赛惟咨询的客户满意度调研中，其评分也高达92分，同样是行业最高水平之一。

　　这两年的孙宏斌，无论记者提问什么，也都不忘把话题转移到产品和服务之上，大谈特谈“投资美好生活就是投资诗与远方”。

　　这样的定位、产品力和服务力，让融创成为头部地产公司中*以高端精品撑起几千亿体量的业者，不但做实了“中国家庭美好生活整合服务商”的定义，也在市场越来越往中高端和改善型集中的地产下半场拿到了赢得竞争的主动权。

　　“投资美好生活”于是变成了强劲的业绩增长、不断提升的利润率。业内、投资者，以及国际评级机构也因此不断更新着对融创的观感，提升着对融创的评级。

　　今年1月和6月，穆迪先后两次提升融创评级展望至“正面”，4月，标普提升融创评级展望至“稳定，惠誉提升融创债券评级至BB-，并表示将考虑进一步提升其评级展望。5月，融创被正式纳入恒生中国（香港上市）25指数。德银、中金、花旗、大摩、美林、野村也都发布报告看好其后势。而且大家改变观感的理由也都一致：

　　看好融创在一二线城市高端市场的*品牌和市场地位；看好高质量的土地储备及业绩持续增长带来的充裕的流动性，将支持融创的财务状况持续改善，杠杆率稳步下降，毛利率持续提升，并对其未来五年乐观。

　　而在华商韬略看来，看好融创的理由其实还可以更简单：

　　过去10来年，中国核心城市的房价和地价是不是一轮接一轮地涨，一轮更比一轮涨得高？这些城市乃至整个楼市是不是也都越来越往高端精品走？

　　如果，答案是肯定的。

　　假若有一家地产企业在这些年里把握一切机会，调动一切资源，在这些城市积累下庞大而低成本的土地，并且以高端精品为定位练出过硬本领，能够不断将这些土地变成高端也是高价值的精品货如轮转地卖出去——

　　这家企业该不该被看好？

　　悲观中的乐观与坚定

　　“我真的不是一个激进的人，我骨子里是一个偏理性的人，厌恶风险，自己开车很慢，不允许司机开快车，过马路一定等人行道绿灯。之所以被认为激进是因为我觉得没想好的事坚决不干，想好的事就坚决果敢的去干……”

　　2013年8月7日，当孙宏斌因为提速规模化被外界认为激进时，他在微博上写下了这样的话。

　　这条微博发出不到1个月的9月5日，刚刚拿下北京农展馆项目的融创，一天之内参加了苏州、杭州和重庆七块土地的竞买，但最终，除了以相对低价拿到重庆的一块土地，杭州和苏州的项目，孙宏斌都因“价格远超预期”而放弃了。

　　这就是常被外界认为激进的那个孙宏斌，也是常被片面理解的孙宏斌。

　　事实上，有过顺驰教训的孙宏斌，对房地产市场可一直是偏向审慎与悲观。放弃苏州和杭州项目后，他就曾写道：“我一直对房地产市场悲观，因为房地产行业不可能在经济下滑压力巨大的环境下一枝独秀。”强调地产企业要慎重做决定，融创坚持做高端精品，就是在“有选择有判断有纪律，执行得也很坚决。”

　　2013年，孙宏斌还在香港作了一个主题为“不确定市场环境下的选择”的演讲，强调的依然是市场风险越来越大，选择需要更加慎重：“投资者需要选择行业，选择企业；开发商要选择城市选择产品选择时机。选择不同结果不同。”

　　对整体偏向悲观的孙宏斌，对自己的选择坚定地乐观。

　　当王石因为农展馆项目提示要小心了，他的回应是：“我们继续看好北京上海，尤其是北京上海的稀缺地块。”并且再次强调：“其实战略就是选择，人生就是选择。选择，要坚决；舍弃，更要坚决。唯如此，才可能做成点事。”

　　后来的事实证明，他的坚定乐观甚至都乐观得保守了。

　　当2015年农展馆项目被打造成北京壹号院推向市场时，其一期售价高达15万-20万/平米，开盘当天，首期房源就全部售罄，成交金额达10亿。此前被认为要烫手的项目，眨眼成了赚钱的典范。

　　有趣的是，去年12月孙宏斌被邀请发表演讲时，时隔差不多5年后，他的演讲主题依然是“不确定市场环境下的选择”，观点也依然一如既往地坚定：

　　对整体偏向悲观，对融创坚定地乐观。“融创的地比别人便宜，产品、品牌又比别人好，溢价能力强，销售能力也强，就没有那么高风险”。

　　在8月31日的中期业绩发布会上，孙宏斌依然是坚持了这一观点。他直言自己对市场是非常非常悲观，未来几年，房地产行业的业绩将严重分化，但融创压力不大。被问到该买房子，还是该买股票时，他更直接回答：“有购房需求的，比如结婚，可以买。如果投资，还是买股票好，比买房子好很多。”

　　孙宏斌说：“三四五线城市冷得比较快，而且现在限价，开发商按照这个卖的话就会亏钱。我们主要在一二线城市，就算按照限价卖我们基本也都是赚钱的，压力不大。”

　　融创今年前7月的销售业绩，也印证了孙宏斌的话。期间，公司完成销售2254亿元，综合融创2017年1-7月的销售才占全年销售数据的37%，以及2018年下半年共有369个项目4912亿可售资源来考虑，这一业绩已让其全年4500亿销售目标的实现没有悬念。

　　再结合房地产行业会计处理都是结转收入滞后于销售，高端房地产价格依然坚挺等因素考虑，这个业绩也为其未来两年的收入、核心净利持续释放提供了保障。

　　孙宏斌早年曾谈到独立判断的重要性，他说，“每个人都有自己的看法和判断。但是当问判断依据时，大都是从报纸网络来、从专家学者来、从朋友处听来。我们是应该听靠谱人的意见，但更应该自己调查分析和判断。判断错了，怎么干也干不对。”

　　独立的调查分析和判断，从整体的不确定中寻找更确定，有选择有判断之后要有纪律，执行很坚决，这是孙宏斌的经验。

　　而放眼当下整个的经济，又何尝不是更需要独立的调查分析和判断，更需要从整体的不确定中寻找更确定……

　　中国之大，行业之多，每个地方，每个行业的情况都不一样，而具体到地方、行业、企业，又都是更加各有千秋。可事实上，有多少人不是开口闭口就是中国怎么样，房地产会怎样，没有前置，没有局限和针对的讨论，而众多的听者，有多少不是无论天南地北就直接对号入座，信以为真。

　　这也是今天再看孙宏斌，最值得看的地方。

　　就在去年，融创还曾因为一系列的大收购被认为存在财务风险。

　　从当时的财务风险到如今的价值标杆，甚至是最应该被看好的内地地产标杆，这么短的时间，这么大的逆转，但融创其实还是那个融创，孙宏斌也还是那个孙宏斌。

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