碧桂园、新城等房企拆分物业上市，物管大战悄然打响

　　随着房地产行业步入存量房时代，近年来，房企在物业管理方面的布局悄然升温。11月6日，新城控股集团旗下新城悦（HK.01755）成功登陆港交所，成为第9家香港上市的物业公司。此外，蓝鲸房产了解到，目前旭辉永升物业、佳兆业服务均已进入上市倒计时。

　　据中国物业管理协会10月份发布的《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，物业*企业中有房地产开发背景的企业占比达73.5%，独立物业管理企业占比仅为26.5%。与此同时，销售额TOP10的房企均在物业上有所建树。

　　伴随着房企加速布局物业板块，物业行业也面临着新的洗牌。一方面，借助于规模房企，部分物业公司实现规模上的跨越；另一方面，通过第三方获取项目服务的物业公司，则在增值领域积极探索。但是从目前来看，物业行业在明显存在规模“天花板”的前提下，企业依靠物业费生存的盈利模式，短期内很难得到改变。

　　在这个“有限”的市场空间里，究竟是借力规模房企延展业务范围的物业公司跑的更快，还是完全独立开发新领域、拥有多种项目管理经验的物业公司更有优势？

　　背靠房企“大树”  碧桂园服务、新城悦等扎堆拆分上市

　　进入2018年以来，物业管理成为房企多元化布局中的重要一环。碧桂园集团主席杨国强曾表示，有好的物业管理，碧桂园（HK.02007）才有明天。据蓝鲸房产不完全统计，目前在A股、H股、新三板的上市物业公司已达105家。而由于新三板不能满足物业规模化发展需求，登录港交所成为物业公司新趋势。如碧桂园服务（HK.06098）、雅生活服务（HK.03319）、新城悦均选择在港交所挂牌上市。

　　据中国物业管理协会10月份发布的《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，物业*企业中有房地产开发背景的企业占比达73.5%，如万科物业、碧桂园服务；独立物业管理企业占比仅为26.5%，如彩生活（HK.01778）、中奥到家（HK.01538）、绿城服务（HK.02869）。与此同时，销售额TOP10的房企均在物业上有所建树。

　　为何房企热衷于物业市场呢？据国海证券的一份研究报告显示：在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。此外，在房地产进入存量的时代，物业有望成为流量入口。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示，物业拆分上市主要是企业追求专业化的管理团队。他指出，这一波房企拆分物业上市潮，也使得大家更关注存量市场和物业服务市场的发展了，这对行业来说是件好事。

　　58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出，现在是物业公司“抢地盘”的阶段，也是它们对资金需求*的时候。但如果这个时期企业能够上市，未来活下来的概率才能大大提升，进而才有后期“瓜分市场”的资格。

　　物业行业“天花板”难突破 有房企背景跑的快

　　蓝鲸房产梳理发现，物业公司扩张主要有三种手段。其一是进行收并购；其二是关联方支持；其三是品牌赋能。不过严跃进指出，通过收购去扩大企业规模，对于企业来说压力比较大。收购成本、股价都会压缩盈利。换言之，依赖关联方、做强品牌是物业企业扩张的主要途径。

　　以刚刚上市的新城悦为例。目前新城悦服务的合约面积中70%均来自于新城控股（SH.601155），在新城悦服务的7300万平米合约面积中，有5550万平米来自于新城控股。新城控股表示，住宅及商业地产的快速扩张，将助力新城悦的业务迅速增长。

　　但对于过度依赖关联方发展的部分物业公司，也存在在第三方市场拓展不开的情况，这也制约了企业进一步扩张规模的可能。如中海物业、保利物业。目前，中海物业上市已经三年，但是第三方项目仅占整体项目的10%，其也是拥有房地产企业排行榜TOP10背景的物业公司中，第三方项目占比*的一个。

　　而包括彩生活、绿城服务、中奥到家这类物业公司，则属于完全依靠市场拓展获取资源的第三方独立企业，此类企业在规模发展上也明显表现出增势不足的问题。蓝鲸房产梳理发现，虽然彩生活控股股东花样年（HK.01777）是房企，但是其物业占比在彩生活物业中占比仅为0.9%；中奥到家则几乎完全依靠中小房企开发的项目为主，目前其已放弃物业管理业务，转为做经纪代理业务；而绿城服务也摆脱了对绿城中国（HK.03900）的依赖，2017年绿城服务独立物业管理开发比例已占据85%以上。

　　对此，多位业内人士表示，物业行业规模扩张方面存在“天花板”，单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式。绿城服务集团行政总裁吴志华就指出，5亿平方米规模就已经做到物业管理的极限。因此，摆脱单纯依赖物业费，实现物业增值拓展，成为不少物业管理企业的新课题。

　　严跃进也表示，随着老百姓住房概念的转变，一些比较专业的物业公司会有优势，会通过互联网等手段进行增值拓展。

　　拓展O2O等增值服务 成效有待观察

　　目前大多数物业公司的运营模式依旧较为传统，以“保洁保安绿化”、收取物业费为代表的基础物业业务为主，利润空间较小。据天风证券数据显示，*物业服务企业收入中基础物业服务占比超过 80%。近年来，虽然物管公司拓展出多种增值服务，包括社区服务、顾问咨询服务、工程服务及其他等服务，但从目前来看，效果并不理想。

　　2016年上半年，由于急速推广O2O社区，中奥到家成本暴增，公司亏损600余万。随后，中奥物业不得不把精力放到经纪代理业务。中奥到家副总裁梁兵近期公开表示，现在很多物业公司依托房产的品牌做了很多的开拓，这对我们形成很大压力。

　　*家在港股上市的物业公司——彩生活，虽然在增值服务方面尤其是在家庭服务市场上布局很早，但据其2018年半年报显示，物业管理服务仍然是公司最主要的收入来源，上半年，物业管理服务达 14.67 亿元，占比达 83.5%，增值服务收入仅为2.12亿，占比12%。

　　即便放在地产业务体量巨大的碧桂园来看，其物业管理公司碧桂园服务2018年上半年的社区增值服务收入也仅为1.71亿元，占总收入的8.5%，是碧桂园服务三大业务中占比*的一项。

　　严跃进表示，从增值服务来看，其实是强调了寻找新的盈利机会点。但是很显然，当前物业公司的增值服务是投入大，回报少。

　　此外，据中国指数研究院研究显示，在物业*企业多种经营项目的分类上，社区服务项目占比高达47.84%，是物管企业在增值服务上最主要的发力渠道。为此，包括彩生活、保利物业、万科物业等多家物管企业涉水社区O2O业务，但目前效果来看，依旧是“雷声大、雨点小”。

　　数据显示，即便是发展较为*的彩生活，其社区O2O的应用平台彩之云在2017年的净利润也仅占公司全部利润的1%左右；远洋地产曾经大力与京东、58同城等开展社区O2O业务合作，在经历一段时间的投入后也逐渐减少了对该业务的重视程度，并提出“有限多元化”策略。

　　严跃进表示，目前房企对于社区O2O方面的布局多半是“小打小闹”，很多创新其实是“小儿科”，看上去有新意，但缺乏黏性，若要持续发展，后续关键是要走“正道”。只有保持初心，通过品质的物业服务才能真正形成市场口碑。他强调说，物业公司未来发展的关键是要研究业主的多元化需求。

　　由此可见，在物业管理这个特殊的行业里，虽然拥有房企背景会对物业管理的规模有一定帮助，但真正能够占领市场的核心发展力还是要依靠传统的“物业管理水平”来决出高下。由此看来，物业管理行业的升温趋势只是刚刚开始，随着越来越多大企业或上市、或加速多元化布局，物业管理行业分化将更加明显，未来究竟是背靠房企“大树”的企业跑得快？还是拥有多种项目管理背景的物业公司更有市场？这场没有硝烟的战争，刚刚开始。

【本文由投资界合作伙伴蓝鲸房产授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。