佳兆业负债难题高压不退，向员工售卖理财产品“补血”？

融资趋紧环境下，房企们为解决资金问题，可谓“各显神通”。在具体融资渠道方面，不仅国内、海外“两条腿走路”，融资方法上更是债券、信托、银行授信等均有涉及。近日，竟然还有房企被传出向员工宣传理财产品获取资金的行为。

日前，据媒体报道称，近两周以来，佳兆业集团控股有限公司（HK:01638，以下简称“佳兆业”）内部出现了半强制员工购买理财产品用于公司融资的情况。对此，佳兆业公开回应称，不存在强制员工内部认购的情况。但据蓝鲸房产联系多位佳兆业内部人士核实发现，佳兆业向员工宣传公司理财产品的情况确有发生，且产品收益率高达近10%，远远高出普通理财产品收益率。

业内人士对蓝鲸房产记者指出，佳兆业此种做法背后，或是由于资金紧张导致。仅从收益率来看，这种明显高于普通产品的项目，往往意味着高风险。

在2014年年底因财务造假被锁盘禁售的佳兆业，经历了长达两年的停牌期后，于2017年得以正式复牌，但在高负债问题依然悬而未决之时，其依然表现出对规模扩张强烈的渴望。2017年，其董事局主席郭英成提出了三年冲击千亿的目标，在资本市场重仓布局达二十多个细分业务，声势甚猛。但在融资难关下，“钢丝上起舞“的佳兆业会如何解决这一发展困境？对内宣传高息理财产品的背后，佳兆业面临着怎样的融资难题？

借道高息理财产品解资金之渴？

日前，据媒体报道称，佳兆业出现半强制员工购买由公司发行的理财产品的情况。报道指出，佳兆业向员工推广的6款理财产品，均用于佳兆业投资的各个项目，包括地产、新业态拓展、高新科技等多个领域。该理财产品预期收益率在9.0%-9.8%，起投金额*20万元，最高达到100万元。对此，佳兆业公开回应表示，不存在强制员工内部认购的情况。

但据蓝鲸房产联系多位佳兆业内部员工核实，其确实存在向员工宣传高息理财产品的行为，且该产品的收益率接近10%。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向蓝鲸房产表示，对员工发行这种理财产品的行为，说明佳兆业非常缺钱，才采用这种不得已的方式支撑。

58安居客经济分析师张波向蓝鲸房产记者指出，目前市面上的理财产品收益率都在普遍下滑，10%的收益率明显高于普通产品收益率。

蓝鲸房产记者获悉，佳兆业对内推出的这批理财产品发售时间为2018年11月13日-12月31日。据媒体报道指出，佳兆业已将该理财产品的购买情况与员工的考核挂钩。对于购买理财产品完成率大于200%的员工加10分；购买完成率小于60%则减10分。对此，蓝鲸房产向佳兆业上海员工进行求证，该员工表示，上海公司确实有向员工推荐理财产品的情况，并未与考核挂钩。

另据知情人士向蓝鲸房产记者透露，该理财产品的底层资产大多是旧改类项目。但由于旧改项目开发工期长，现金回流慢，其收益率能否真正实现则成了一个问号。

黄立冲分析认为，旧改项目开发周期较长，本身不确定性相对高，最重要的是，旧改是一份合同，这意味着企业并没有拿到那块地，如果项目一旦出现问题，企业是没有保障的，投资人投资旧改项目的时候也必须要考虑到这个风险。

黄立冲进一步表示，当公司老板把员工变成公司潜在投资者的时候，就会形成一种非常复杂的利益纠结。未来无论是管理决策和公司的裁员决策都会受到影响。因此，企业应该跟员工在利益方面划分清楚。

此前，银保监会主席郭树清曾表示，“高收益意味着高风险，收益率超过6%的理财产品就要打问号，超过8%的收益率就意味着危险，投资10%以上的理财产品需要做好损失全部本金的准备。”

负债困局难破解

佳兆业打着高收益率的旗号，且冒着巨大风险向内部员工宣传理财产品的背后，折射出其长期未能修补的负债危机仍未化解。

2014年之前，其资产负债率仅为75%，但自2014年之后，佳兆业突然开启加速模式，半年内购入16块土地，购地金额为90.11亿元，这一激进举动使得企业现金流骤然趋紧，资产负债率飙升至88%。2014年这一年，佳兆业成为“首家在美元债券上违约的中国房企”，同时，在2014年末，由于佳兆业董事局主席郭英成被曝卷入深圳某官员腐败案，佳兆业进入“至暗时刻”，陷入长达两年的停牌期。

现如今，经历了停牌重组后的佳兆业依然重伤未愈。据其2018年半年报数据显示，截止到2018年6月末，佳兆业总负债为1823亿元，净负债率为258%，虽然较2017年底300%的净负债率有所降低，但仍处于高位。

佳兆业行政总裁麦帆曾公开介绍，截至2018年6月底，佳兆业的总借款约为1096亿元，其中183亿元为一年内需偿还的短期借款，占比约17%；83%的借款需在2-5年内偿还。报告显示，佳兆业目前现金及银行存款为263亿元，仅够偿还1年内到期的借款，剩余的借款还需要持续的销售回款和再融资。

债台高筑下，佳兆业首席财务官刘富强曾公开宣布，佳兆业的目标是将净负债率降至200%以下，而具体完成时间及完成计划并没有明确披露。

但从佳兆业的融资形势来看，情况并不乐观。黄立冲向蓝鲸房产记者表示，由于佳兆业之前出现过财务危机，进行过财务重组。重组协议中一般都严格限制举债融资动作，所以它的融资是很难进行的，包括发行新股可能都有一定的困难。

受此影响，近年来佳兆业的融资动作明显下降，但在为数不多的融资动作中，其融资成本却在不断递增。2017年上半年佳兆业平均融资成本为7.22%，2018年6月末，其平均融资成本为7.9%，高于上市房企平均融资成本均值6.07%。

同策机构研究总监张宏伟对蓝鲸房产表示，从今年三季度到明年三季度，整个行业还会处于持续的资金紧张状态，后续企业仍需要采取降价促销等方式快速回笼资金。

在多方融资渠道被限之下，身陷债务囹圄的佳兆业该如何破局？对于想要冲击千亿的佳兆业而言，这将是其前行路上绕不开的大难题。

【本文由投资界合作伙伴蓝鲸财经授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】如有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。