孙宏斌:2019年,我们要小心谨慎

2019-03-30 16:54 · 微信公众号:棱镜  张庆宁   
   
2018是本次调控时代中国楼市最“寒冷”的一年,尽管全行业销售总额达到15万亿元,同比增长12.2%,但诸多中小房企苦苦挣扎,不得不四处兜售项目,缓解紧绷的财务杠杆。孙宏斌还是给公司定下5500亿元的销售额,他觉得机会窗口还是有的,“找准节奏尤其重要。”


孙宏斌说:2019年房价大幅提高的可能性很小,销售量大幅下降的可能性也很小,“我们谨慎小心。”

3月29日,融创中国(1918.HK,下称“融创”)董事局主席孙宏斌与行政总裁汪孟德、CFO曹鸿玲、董秘高曦现身香港港丽酒店会议厅。

该公司2018财年实现合同销售额4608.3亿元,位居全行业第四;营业收入1247.5亿元,上市9年来首次突破千亿;净利润实现165.7亿元,同比增长50.6%。

2018是本次调控时代中国楼市最“寒冷”的一年,尽管全行业销售总额达到15万亿元,同比增长12.2%,但诸多中小房企苦苦挣扎,不得不四处兜售项目,缓解紧绷的财务杠杆。

孙宏斌还是给公司定下5500亿元的销售额,他觉得机会窗口还是有的,“找准节奏尤其重要。”

土拍短暂窗口期

土地是房地产行业发展的战略资源,地买贵了,其他能力免谈。

最近三年,中国楼市最糟糕的拿地时期,即2017年。彼时,中国一二线城市楼市火爆,土地市场“地王”频出,地价处于有史以来的最高点。

“地王”的特征是,“面粉”比“面包”还要贵,楼面价等于甚至高于周边在售房价。

2017年,成都楼市“火上浇油”,一年拍出5个楼面价1.5万元/㎡以上的“地王”,这些“地王”一年之后开盘者,无一不在城市房价最高点“站岗放哨”。

土拍市场的最好窗口,出现在2016年之前的一二线城市,这些城市现今房价稳定、销量还在增长。

据腾讯《棱镜》统计,2015年融创斥资千亿元之巨买地,将业务扩张到成都、济南、西安、南京、武汉、郑州等20多个核心二线城市,其中拿下20多个“地王”。

2016年10月之后,土地市场高烧不下,融创暂停公开市场拿地。

土拍最近一个窗口期,出现在2018年下半年,一二线城市供地面积翻番,而土地溢价率大幅下滑。

“2018年下半年直至2019年春节,楼市行业转冷,土拍市场出现短暂窗口期,地价比较合理,”融创董秘高曦表示,2018年10月之后,土拍市场价格达到融创投资标准,“我们在杭州、天津、重庆等核心地段,都拿到特别好的地块。

“2019年春节后,土地市场又开始偏热,竞拍报名的房企多了起来,我们决定缓一缓。”孙宏斌强调,2019年融创的公开市场拿地策略依旧是“小心、谨慎”。

财报显示,融创2018全年新增土地储备约4820万平方米,权益土地储备约2631万平方米,平均土地成本3723元/平方米,80%以上土地集中在一二线城市,对应同期超过15000元/平方米的销售均价,“可操作利润空间不小”。

掘金二线城市

一二线城市房价相对稳定,销量值得预期,是龙头房企厮杀之地,融创亦不例外。

2018全年,融创实现合同销售额4608.3亿元,近三年合同销售额复合增长率75%。

“我们在16个城市的销售额突破百亿元,重庆和青岛的销售额突破300亿元。”融创董秘高曦指着一份PPT介绍,从市场份额来看,2018年,融创在25个城市销售排名前十,37个城市销售排名前五。其中,上海、天津、重庆等9个城市稳居第一。

抓住两次土地市场窗口期,是融创规模激增的起点,尤其是在占其土储规模74%的二线城市。

截至年报公告日,融创总土地储备约2.56亿平方米,总货值约3.55万亿元。其中,一线城市货值0.28万亿元,占比11%;二线城市货值2.63亿元,占比74%;强三线城市货值0.54亿元,占比15%;平均楼面地价4181元/平方米。

融创抢占二线城市的主要方式之一,依旧是项目收并购。孙宏斌说,2018年融创完成收并购200起左右,截止2018年底合作开发的外部公司共计298个。

在融创的现有土地储备中,通过收并购获得的面积是1.17亿平方米,占比46%;通过旧改等一二级联动开发获得土地0.73亿平方米,占比28%。

“我们76%的土地是通过收并购和协议拿地的方式获得的,价格谈判空间比较大。”融创董秘高曦自称,现今是房地产行业整合期,各项资源在向头部企业其中,“而我们有着行业最好的收并购能力和品牌。”

2019年“小心些”

孙宏斌给融创制定的2019年销售目标是5500亿元,但他对调控形势的判断并不乐观。

该公司财报显示,2019年,融创还将新增5930亿元的可售资源,在华北、北京、上海、西南等区域的101个城市合计拥有7834亿元的可售资源。其中,6589亿元的可售资源分布于一二线城市,占比84%。

“尽管2019年春节过后,楼市略有回暖,调控政策有一点点放松的迹象,但房地产市场依旧不算乐观,稳定房价还是调控政策核心诉求,政府大幅放宽限价、限购等调控政策的可能性不大。”孙宏斌说,“我们在2019年还要会小心一些。”

规模不再是融创发展的重点,“我们赶不上前面那三位(碧桂园、万科、恒大),后面那些也赶不上我们,”孙宏斌再次调侃道,“我不想当老大都好多年了,对融创现在的行业排名很满意。”

房地产依旧是融创的业主核心,他表达了与万科董事长郁亮相同的观点,“市场上改善型需求还很旺盛,房地产依旧是门好生意,是我们不可动摇的主业。融创不搞多元化,文旅和文化只是地产+业务,已经不需要再大幅追加投资,只需精耕细作,五到十年后再看是否能成利润增长点。”

融创行政总裁汪孟德重申孙宏斌的表态,他补充道,融创房地产业务的效益需要进一步提升,“到现在这个体量,明年后年未来三年,财务杠杆率必须持续下降,这是个长期目标。”

融创的净负债率水平保持下降趋势。

截至2018年底,该公司净负债率为149%,同比下降53个百分点;资金流动性方面,在手现金高达1201.98亿元,可以覆盖短期债务;总资产7166.06亿,同比上年末的6231亿增长15%;所有者权益727.20亿,较上年末的606亿增长20%。

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