孙宏斌：2019年，我们要小心谨慎

孙宏斌说：2019年房价大幅提高的可能性很小，销售量大幅下降的可能性也很小，“我们谨慎小心。”

3月29日，融创中国（1918.HK，下称“融创”）董事局主席孙宏斌与行政总裁汪孟德、CFO曹鸿玲、董秘高曦现身香港港丽酒店会议厅。

该公司2018财年实现合同销售额4608.3亿元，位居全行业第四；营业收入1247.5亿元，上市9年来首次突破千亿；净利润实现165.7亿元，同比增长50.6%。

2018是本次调控时代中国楼市最“寒冷”的一年，尽管全行业销售总额达到15万亿元，同比增长12.2%，但诸多中小房企苦苦挣扎，不得不四处兜售项目，缓解紧绷的财务杠杆。

孙宏斌还是给公司定下5500亿元的销售额，他觉得机会窗口还是有的，“找准节奏尤其重要。”

土拍短暂窗口期

土地是房地产行业发展的战略资源，地买贵了，其他能力免谈。

最近三年，中国楼市最糟糕的拿地时期，即2017年。彼时，中国一二线城市楼市火爆，土地市场“地王”频出，地价处于有史以来的最高点。

“地王”的特征是，“面粉”比“面包”还要贵，楼面价等于甚至高于周边在售房价。

2017年，成都楼市“火上浇油”，一年拍出5个楼面价1.5万元/㎡以上的“地王”，这些“地王”一年之后开盘者，无一不在城市房价最高点“站岗放哨”。

土拍市场的*窗口，出现在2016年之前的一二线城市，这些城市现今房价稳定、销量还在增长。

据腾讯《棱镜》统计，2015年融创斥资千亿元之巨买地，将业务扩张到成都、济南、西安、南京、武汉、郑州等20多个核心二线城市，其中拿下20多个“地王”。

2016年10月之后，土地市场高烧不下，融创暂停公开市场拿地。

土拍最近一个窗口期，出现在2018年下半年，一二线城市供地面积翻番，而土地溢价率大幅下滑。

“2018年下半年直至2019年春节，楼市行业转冷，土拍市场出现短暂窗口期，地价比较合理，”融创董秘高曦表示，2018年10月之后，土拍市场价格达到融创投资标准，“我们在杭州、天津、重庆等核心地段，都拿到特别好的地块。

“2019年春节后，土地市场又开始偏热，竞拍报名的房企多了起来，我们决定缓一缓。”孙宏斌强调，2019年融创的公开市场拿地策略依旧是“小心、谨慎”。

财报显示，融创2018全年新增土地储备约4820万平方米，权益土地储备约2631万平方米，平均土地成本3723元/平方米，80%以上土地集中在一二线城市，对应同期超过15000元/平方米的销售均价，“可操作利润空间不小”。

掘金二线城市

一二线城市房价相对稳定，销量值得预期，是龙头房企厮杀之地，融创亦不例外。

2018全年，融创实现合同销售额4608.3亿元，近三年合同销售额复合增长率75%。

“我们在16个城市的销售额突破百亿元，重庆和青岛的销售额突破300亿元。”融创董秘高曦指着一份PPT介绍，从市场份额来看，2018年，融创在25个城市销售排名前十，37个城市销售排名前五。其中，上海、天津、重庆等9个城市稳居*。

抓住两次土地市场窗口期，是融创规模激增的起点，尤其是在占其土储规模74%的二线城市。

截至年报公告日，融创总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元。其中，一线城市货值0.28万亿元，占比11%；二线城市货值2.63亿元，占比74%；强三线城市货值0.54亿元，占比15%；平均楼面地价4181元/平方米。

融创抢占二线城市的主要方式之一，依旧是项目收并购。孙宏斌说，2018年融创完成收并购200起左右，截止2018年底合作开发的外部公司共计298个。

在融创的现有土地储备中，通过收并购获得的面积是1.17亿平方米，占比46%；通过旧改等一二级联动开发获得土地0.73亿平方米，占比28%。

“我们76%的土地是通过收并购和协议拿地的方式获得的，价格谈判空间比较大。”融创董秘高曦自称，现今是房地产行业整合期，各项资源在向头部企业其中，“而我们有着行业*的收并购能力和品牌。”

2019年“小心些”

孙宏斌给融创制定的2019年销售目标是5500亿元，但他对调控形势的判断并不乐观。

该公司财报显示，2019年，融创还将新增5930亿元的可售资源，在华北、北京、上海、西南等区域的101个城市合计拥有7834亿元的可售资源。其中，6589亿元的可售资源分布于一二线城市，占比84%。

“尽管2019年春节过后，楼市略有回暖，调控政策有一点点放松的迹象，但房地产市场依旧不算乐观，稳定房价还是调控政策核心诉求，政府大幅放宽限价、限购等调控政策的可能性不大。”孙宏斌说，“我们在2019年还要会小心一些。”

规模不再是融创发展的重点，“我们赶不上前面那三位（碧桂园、万科、恒大），后面那些也赶不上我们，”孙宏斌再次调侃道，“我不想当老大都好多年了，对融创现在的行业排名很满意。”

房地产依旧是融创的业主核心，他表达了与万科董事长郁亮相同的观点，“市场上改善型需求还很旺盛，房地产依旧是门好生意，是我们不可动摇的主业。融创不搞多元化，文旅和文化只是地产+业务，已经不需要再大幅追加投资，只需精耕细作，五到十年后再看是否能成利润增长点。”

融创行政总裁汪孟德重申孙宏斌的表态，他补充道，融创房地产业务的效益需要进一步提升，“到现在这个体量，明年后年未来三年，财务杠杆率必须持续下降，这是个长期目标。”

融创的净负债率水平保持下降趋势。

截至2018年底，该公司净负债率为149%，同比下降53个百分点；资金流动性方面，在手现金高达1201.98亿元，可以覆盖短期债务；总资产7166.06亿，同比上年末的6231亿增长15%；所有者权益727.20亿，较上年末的606亿增长20%。

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