世茂福晟千亿并购:销售目标4000亿,行业迈入门阀时代

目前在与福晟集团进行债务重组,希望能过通过福晟后期的经营,逐渐拥有债务上的清偿能力。
2020-01-14 09:18 · 腾讯网  李思谊   
   

划重点:

1此次操盘的世茂集团子公司世茂海峡公司将成为“世茂福晟”新公司的控股公司。同时,海峡公司董事长兼总裁吕翼将担任“世茂福晟”新品牌公司总裁。

2世茂集团对福晟集团所有项目进行全面代管。未来,福晟集团的所有项目都将使用“世茂福晟”联合品牌,包括新增项目。

3世茂集团、东方资产、福晟集团形成4:3:3的股权比例。其中,四大AMC之一的东方资产采取“明股实债”的形式,提供此次收购的部分资金来源。

4世茂集团内部在2020年的销售目标为4000亿元。如果该销售目标实现,这也意味着世茂集团在新的一年中有望冲击中国地产公司销售榜TOP5。

5“世茂集团早在着手这个项目,因为有福晟这个项目,导致世茂之前与泰禾即将落地的昆山淀山湖项目最终黄了。”一位接近世茂集团的人士对腾讯新闻《潜望》表示。

6“以前中国的地产可能是大鱼吃小鱼,下一步实际上是大鱼吃大鱼,甚至是整合的阶段。”世茂操盘手许世坛称。

靴子终于落地。1月13日,福建福州,世茂集团与福晟集团的战略合作在经历了数个传闻后终于公布于众:并未发生像外界所说的“大鱼吃小鱼”的并购行为,双方将此次发布会命名为“合世界 共茂晟”,意在凸显双方的战略合作。

发布会持续了40分钟,世茂集团董事会副主席兼总裁许世坛、福晟集团董事长潘伟明、双方公司高管均出席了此次战略合作发布会,15家地区银行代表及东方资产、信达资产等工作人员也纷纷列席。

根据介绍,此次合作量级达千亿元规模,将围绕建筑、物业、商业领域展开全方位的战略合作。值得注意的是,世茂集团对福晟集团所有项目进行全面代管。未来,福晟集团的所有项目都将使用“世茂福晟”联合品牌,包括新增项目。这也意味着,此次操盘的世茂集团子公司世茂海峡发展公司将成为“世茂福晟”新公司的控股公司。同时,海峡发展公司董事长兼总裁吕翼将担任“世茂福晟”新品牌公司总裁。

虽然高管层在随后的媒体问答中一再强调双方非传统意义上的并购,而是全新的战略合作,目前世茂对福晟集团的资产仍处于尽调中,最终的交易结果还没确定。但腾讯新闻《潜望》从接近交易不同人士处获悉,目前暂定的方案是世茂集团、东方资产、福晟集团对新公司形成4:3:3的股权比例。其中,四大AMC之一的东方资产采取“明股实债”的形式,为世茂集团提供此次收购的部分资金来源。

显然,无论是并购还是还是合作,对于有着强烈扩张需求的世茂集团和正处于水深火热中的福晟集团来说,这是一场各取所需、利他利己的双赢——它有望使得回归TOP10的世茂集团在2020年问鼎房地产TOP5,也有望使得债务缠身、无法维持生计的福晟集团可以挺过难关、先活下来。

收购项目或助力世茂登顶TOP 5

等待这一天已经好久——世茂集团在数年后2019年重回销售榜TOP 10。虽然世茂集团新掌门许世坛在公司内部很少提及重返TOP 10,甚至有意避开这一话题,但是对于非常重视销售额的地产业来说,这无疑是一场众望所归的胜利。

世茂集团于1月6日发布的2019年销售数据显示,世茂房地产在2019年实现合约销售总额2600.7亿元,销售面积1465.62万平方米,較2018年同期分別上升 48% 及 37%。该销售业绩在2019年地产销售榜中位列第八,与第七名新城控股之间的合约销售总额仅有107.31亿元之差。

世茂集团在2020年更是定下了一个看似“疯狂”的目标。腾讯新闻《潜望》了解到,世茂集团内部在2020年的销售目标为4000亿元。如果以2019年数据为基点,这意味着世茂集团在2020年将实现53.80%的同期增长。当然,如果4000亿元的销售目标实现,这也意味着世茂集团在新的一年中有望冲击地产公司销售榜TOP 5。

与福晟集团此次的战略合作,则是实现这一目标最快速最有效的方式。虽然许世坛强调,“并不是大家所说的谁收购谁,谁并购谁,而是全方位的战略合作,统一以‘世茂福晟’的品牌输出”,海峡公司吕翼将全权负责新品牌。

根据介绍,福晟集团目前的销售货值1000多亿元。将世茂集团先进的操盘能力、工程质量和资金协调能力应用于这些项目,使得这些项目价值更大化。许世坛表示,希望这些项目不要过度追求销售速度,分为4年完成销售,每年销售300亿元左右的规模。

世茂集团看中的是福晟集团构建的全产业链闭环,尤其是其旗下的福建六建有限公司。除此之外,福晟集团在粤港澳大湾区、郑州、福建、湖南等地业务发展较好,可以与世茂集团形成优势互补,福晟还拥有3000多亿元规模的旧改资源,仅大湾区建筑面积达1000万平方米的旧改项目。

从稳健发展开始步入快车道

双方的此次合作,是许世坛自2019年1月出任世茂房地产总裁、成为世茂房地产操盘手一年来,最大的一次并购案。 在此之前,许世坛仅担任世茂房地产董事会副主席及执行董事。年近70岁的父亲许荣茂,虽仍担任董事长,但平常更多是把控公司战略方向,将精力更多投身于企业社会责任与公益事业等方面。

“世茂集团早在着手这个项目,因为有福晟这个项目,导致世茂之前与泰禾即将落地的昆山淀山湖项目最终黄了。”一位接近世茂集团的人士对腾讯新闻《潜望》表示,相比“招拍挂”需要资金实力、运营能力的公开较量,二级市场并购是见效最快的方式,也在规模扩张时最容易见成效。

“务实,不张扬。”一位世茂集团内部员工评价许世坛称,虽然许氏父子二人都非常重视公司的产品力,但这几年明显感觉到了世茂集团做事风格上的变化——公司从一家典型的“港派”地产商转变成一家一线地产商,前者更注重自身发展节奏、不求速度,后者则在稳健的基础上,也会看中发展速度,与其他房企展开竞争。一个典型的例子是,对“招拍挂”的参与频率,“以前只拿自己觉得好的,现在有机会都会去争取。”他说。

此前,世茂集团曾表示,希望再2021年将旗下物业与酒店进行拆分,单独上市。世茂物业已在2019年8月更名为“世茂服务”。目前,世茂集团旗下有两家上市公司,分别为世茂股份(600823.SH)与世茂房地产(00813.HK)。

当然与其他项目并购相同,相比“招拍挂”的“白纸一张”,企业也将面临二级并购所面临的隐患。以世茂并购福晟项目为例,虽然福晟集团官方公布的2019年上半年的资产负债率为77.92%,之外是否存在额外的隐性负债不得而知。同时,新旧团队的磨合与平稳过渡也有待观察。

“以前中国的地产可能是大鱼吃小鱼,下一步实际上是大鱼吃大鱼,甚至是整合的阶段。”许世坛称,前几年地产商都在拼规模,世茂的基数小所以如今速度快一点是可以理解的。未来还会做更多的平台整合,来实现地产商之间的共赢。他预计,2020年房地产试产销量将达到15万亿元以上,看好一、二线城市与强劲的三线城市。

并购王被并购,福晟下一步将何去何从?

2019年,福晟集团的销售额为630.2亿元。根据福晟集团2019年上半年财报,福晟集团在2019年上半年的有息负债为372.71亿元,较2018年末的296.95亿元,借款总额总比增加25.51%。2019年上半年,福晟集团的资产负债率为77.92%,相比上年同期的75.53%增加3.17%。

福晟集团解释称,这是由于“房地产行业高财务杠杆转嫁、建设施工回款周期较长等经营特征影响”,建筑行业的资产负债率普遍较高,较高的有息负债金额及负债水平将会对公司的偿债能有带来一定风险。

事实上,福晟集团曾是闽系房企激进扩张的典型代表,曾被称为“并购王”。潘伟明在2015年为福晟集团定下10年后销售额达到8800亿元的目标,并组建“飞虎队”开启疯狂拿地模式,当时的拿地方式是“不拿‘招拍挂’,只并购”。福晟集团2017-2018年的现金流量表显示,当年福晟集团投资活动产生的现金流量净额为-23.11亿元与-25.59亿元。

大规模扩张的同时,福晟集团的融资金额却在骤降。一年之内,从2017年的融资活动现金净流量107.83亿元降至2018年的-4.54亿元。资金链紧张,金融机构已经不愿贷款给福晟集团的情况下,福晟集团甚至四处寻求短期过桥资金。甚至有的借款潘伟明夫妇直接提供不可撤销的连带责任担保。

腾讯新闻《潜望》获悉,2018年9月时福晟集团曾就归还中信资本13亿元借款,向资金方寻求10亿元的借款,用款时间一月,还款来源为民生银行的16亿元授信、项目销售收入与大股东的股权质押等。

福晟集团在近期也对旗下公司股权进行了一系列调整。福晟集团旗下福建福晟集团有限公司在2019年11月19日将所持福建六建集团有限公司转让至福晟集团建设有限公司。福晟集团2019年11月25日将福建福晟集团有限公司转让给广州钱隆投资。一系列股权操作,是便于进一步并购重组的需要。

“当务之急是福晟能够尽快度过困难,尽快恢复生产。” 世茂集团执行董事汤沸介绍称,目前在与福晟集团进行债务重组,希望能过通过福晟后期的经营,逐渐拥有债务上的清偿能力。

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