自如能否撑到最后？

2018年，“支持发展”是住房租赁市场的主旋律。

长租公寓凭此爆发增长。当年一级市场融资93亿元，同比增长81%；拉动一、二线城市房租暴涨，北上广深等地平均涨幅超过20%，深圳地区最高涨幅达30%。

2019年，随着政策的收紧和房租价格的下降，不少长租公寓运营商资金链断裂，频繁“爆雷”。青客公寓、蛋壳公寓为了续命，与时间赛跑“流血上市”，不到一年，股价下挫逾60%。一级市场投资数量锐减50%，资本趋于理性，更多地流向大平台。

2020年初，一场疫情，更是将已然松动的长租公寓行情直接击穿。近期，从杭州友客，到巢客，再到广州城璞，集中“爆雷”，牵连租客、房东逾万人，涉及资金超亿元。

这是继甲醛、涨租金问题后，长租公寓在中国4.5万亿租赁市场中投下的第三枚“炸弹”，牵动着近2.2亿租赁人口的敏感神经。

自如，继贝壳后，左晖力推上市的下一个目标。作为国内长租公寓“一哥”，虽然坐拥百万租客，但日子比外界想象的艰难许多。面对腥风血雨，自如能否撑到最后？

被熟知的A面——可靠、房源多、装修好

小林，27岁，IT公司需求分析师，2016年大学毕业后便开启租房生涯。

小林向亿欧表示，自己租住自如已有4年，虽然问题还是很多，有时候也会去投诉，甚至投诉无果，但是已经比很多中介要好。“我也住过房东直租的，很多事情真的没办法及时沟通解决，还是图省心吧。”

“省心”是年轻人租房的刚需，对于备受生活糙磨和租房毒打的年轻人来说，自如的“相对*”，成了他们最后的倔强。为此，他们愿意支付高于市场平均水平的房租。

在亿欧发起的一项调研中，租客选择自如的前三大原因是可靠、房源多、装修好。

回想十年前的租房模式，沿街的小广告、黑中介、信息网，构建出一个粗放且无序的租房市场大环境。照片与实际不符、假房源、套路租等现象司空见惯，租客通常要付出巨大的精力和时间成本，都未必能敲定一个满意的住处。

自如的出现，作为一个相对透明的中介，较大程度解决了租客面临的信息不对称问题。亿欧新消费研究副总监李庆山认为，长租公寓经历了数十年的发展，在大城市，基本将“投机倒把”的作坊式中介淘汰出局，剩下的企业已经在走品质化、个性化路线。

租客通过线上筛选，线下看房，不出意外的话，基本可以一天内找到满意的房子。

小方在租房时，会以工作地点为中心，以三十分钟通勤距离为半径，在地铁站、公交站等交通方便的区域初步圈定备选小区，然后约管家看房。

“自如的房源还是比较多的，就算自己实际看房后，一一排除了前期确定的选项，管家基本可以根据我的描述，在小区附近找到让我觉得还不错的房子。”小方告诉亿欧。

在北京、上海、武汉、成都等地商圈附近，自如的房源不仅普遍较我爱我家、麦田要多，装修风格也凭借“简洁”、“明亮”独树一帜，博得年轻人的青睐。

2020年，是自如成立的第十个年头，但对于中国的长租公寓，或许只是起步。

优望公寓创始合伙人丘运贤表示，长租公寓运营不仅仅是简单的租赁服务，其背后有着非常长的产业链。目前来看，我国长租公寓的产业链发展还是比较初级的，甚至很多还是空白。

正是由于长租公寓是一个庞大的系统性工程，也就很难避免牵一发而动全身的困境。

随着资本退潮，长租公寓市场暗流涌动，一些行业乱象伺机而动；问题得不到有效解决，不断有租客重蹈覆辙。甲醛问题、隔断问题、涨价问题，自如一个也没落下。

被忽略的B面——甲醛、隔断、涨价

2018年8月底，一篇名为《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章引爆互联网，沉寂许久，以自如为代表的长租公寓甲醛问题最终浮出水面。

即便在医学上无法直接证明甲醛会导致癌症，但不可否认，过量吸入甲醛会损害身体健康。在黑猫投诉上输入“自如甲醛”，共有158条投诉信息，不少租客反映，请CMA机构检测后，发现自如甲醛严重超标，并有出现咳嗽、头晕的症状。

而这，距阿里P7员工身故的消息已过去两年，问题似乎并没有缓解。

2020年3月初，小朱租住在保利樾广场，四个月后，眼睛开始疼痛，身上长出红斑且蜕皮，出现银屑病症状，医院诊断结果为居住环境甲醛超标所致。

随即在小朱多次强烈要求下，自如对小朱居住的房间进行了甲醛检测，结果是标准值三倍多。而后，自如并无专人主动与小朱沟通退换房。

在微博、知乎、租房论坛等平台，关于甲醛，租客最关注“甲醛危害”、“甲醛治理”这些问题。

小毛告诉亿欧，在租房的时候，自己会优先选择“非首次出租”的房屋，并在屋内摆放绿植和活性炭，保持屋内空气流通，尽量降低吸入甲醛的风险。

以北京为例，亿欧通过调研发现，自如分区域首次出租房屋占比最高达4%，不少房屋尚在空气质量检测中，就已经对外标价出租。

自如经纪人小刘表示，“热门地段的房源十分紧俏，有的首次出租房屋，空置期不到一周就会被抢租”。

自购房屋装修后通常需空置半年，甚至一年时间，尚有甲醛味；而租客住进刚配置完的新房，无异于“人工甲醛净化器”。

对于优质房源，需求远远大于供给。一边是迫不及待的租客，另一边是急于出租的中介，两边的“默契”，让自如甲醛的隐患如悬顶之剑。

甲醛无处不在，无法根除，租客只能尽力避免。但租房隔断是相关法律做出过明文规定禁止存在的。

2019年7月8日，北京市住建委、监管局发布了三个合同范本，其中明确规定“禁止隔断房，不得改变房屋内部结构分割出租”。

政策发布后，自如随即开始大范围拆除隔断，但仍不乏“漏网之鱼”。

小李告诉亿欧，2020年8月底，自己搬进了北京大屯路某小区一“三居室”主卧，“其实是一个两居室，我租住的主卧是从起居室隔断出来的，因为位置合适，面积大，还带阳台，就没在意隔断问题”。

不过小李也有自己的困扰，因为是隔断墙，隔音效果很差，很容易被室友的说话声和关门声吵醒。

如果没有被刻意举报，监管部难以发现不了隔断的房屋。潜藏的隔断房其实一直在租客之间流转，潜在的风险也在随之积蓄。

此外，涨价问题，虽然不像甲醛、隔断直接产生风险，同样让租客苦不堪言。

自如曾在疫情期间被曝租金“不降反涨”，引发租客的讨伐。而自如始终存在的问题是：当租客续租或转租房屋的时候，租金可能会上涨。

有租客表示，自己以2890元/月的价格租住自如，发起转租后，房价上涨，由原来的2890元上涨至3190元。自如的规则是转租不出去，押金全扣；转租出去，押金退半。该租客表示，自如的规则让自己进退为难，最后无奈退租并赔偿一个月房租作为违约金。

还有不少租客提到“租前被管家刻意隐瞒”、“海燕计划强制挂钩租金贷”的问题。

“租前，自如管家很热心，带着看房；特别是夏天，骑着电动车满头大汗，带着我一套一套看”，小周说道。“但是签约后，管家态度大变，房子出现各种问题，不能及时回复。我租房不到一年，管家换了两个，很多事情需要重复说很多遍，客服更是形同虚设”。

自如被忽略的B面，却已经成为租客心中不能忽略的一面。

亿欧甚至发现，在自如官网展示的核心价值中，已经看到“客户”二字位列*。

问题何来？

自如为何会出现甲醛、隔断、涨价等问题？其实，这是行业面临的共性问题，最终都指向长租公寓的商业模式。潘石屹曾说过，长租公寓的租金回报不足1%，即便租金翻倍，对于运营商来说，还是亏的。

相比之下，自如还算是幸运的，因为不少长租公寓的资金链已经断裂，留下一地鸡毛。

2020年前后，青客公寓、蛋壳公寓纷纷赴美上市，面对的却是不断打折的股价和缩水的市值。

2017-2019年，青客公寓连续三年净亏损15.5亿元，蛋壳公寓净亏损三年连增至34.4亿元；同时，摆在青客公寓和蛋壳公寓眼前的，还有“租金贷”隐患和用户投诉等问题。

如前文提到的，我国长租公寓市场还处于早期阶段，特别是5000元以下的刚需市场，租客价格敏感性高，能承受的溢价空间有限，这也就造成了在这一价格区间的公寓运营商成本控制和资金回收的压力比较大。

“长借短出”（即按年收取租客租金，按月支付房东房租）、租金贷，为什么会成为“爆雷”的导火索？

公寓家COO杨剑凌表示，就是因为运营商短期盈利无望，所以希望通过快速形成规模来获得资本市场的认可和投资，而前期形成规模的资金，只能通过现有租客租金的预支来实现。

所以，长租公寓运营商为了活下去，就只能不断拼命获得新的流动性。

增量市场有限，同行厮杀成了常态。

把时间拉回到2018年8月，时任我爱我家副总裁胡景晖高调离职，并向媒体表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%~40%争抢房源。

杨剑凌强调，一旦现有房源的空置率和溢价率出现恶化，就会有崩盘的危险。从自如租金上涨、空置房屋急于出租等问题，不难看出其面临着巨大的房屋空置率压力。

在长租公寓商业模式的背后，亿欧智库研究院院长由天宇认为，出现问题的根本原因，在于资金方对长租公寓的投资回报抱有高预期，而运营方的实际业务复杂度较高，二者不匹配，行业层面可能要回归理性。

身处其中的长租公寓运营商，也将势必经历各种形式的阵痛。

瓴峰投资合伙人孙林骏同样认为，在这个行业无论运营团队还是投资方，都要有一个良好的心态，沉下心来打磨产品，建立系统，平衡好资金与规模扩张的关系。

长租公寓运营商为了可持续经营，还是要把盈利置于规模之前，做好成本控制和运营。

此外，除了企业自身需要做的，作为集中式公寓的代表，魔方公寓、YOU+公寓创始人刘洋都强调了“政府”在其中的推动作用。

政府应该支持长线、低息资金进入长租公寓，完善金融、税务等配套政策，增强行业治理，树立头部标杆样板企业，让行业形成“良币驱逐劣币”的风气。

对于长租公寓的未来，蘑菇租房创始人龙东平表示，新技术的渗透非常重要。但实际上新技术的应用，仍然无法改变长租公寓的商业模式与盈利能力。

“系统化的管理能力，电子签约技术，大数据分析、科技金融、智能硬件、物联网等等都会有很好的发展与应用场景。比拼价格，舒适度，性价比，这对消费者来说是好事。”

“但行业竞争也一定会更加激烈”，龙东平强调。

结尾

前有青客公寓、蛋壳公寓“流血上市”，后有接连“爆雷”的长租公寓运营商，自如也正在面临着甲醛、隔断、涨价等棘手问题的考验。

能否撑得下去，扭转行业“困局”，还是得看熊林带领下的自如是否愿意在行业内率先自我革命。

近5万亿规模的长租公寓市场，早晚会出现新的商业模式，也许会有新的玩家进入。作为龙头自如来说，迎接未来的挑战之前，应该修炼出更长久、更慢的心态。

致谢

因篇幅限制未能将所有内容附上，但感谢多位专业人士在本文写作过程中提供了非常有价值的观点及丰富案例，特别致谢（排名不分先后）：

魔方公寓、蘑菇租房创始人龙东平、优望公寓创始合伙人丘运贤、YOU+公寓创始人刘洋、公寓家COO杨剑凌、瓴峰投资合伙人孙林骏、亿欧智库研究院院长由天宇、亿欧新消费研究副总监李庆山。

WIETOP研究经理杜云亦提供了有价值的观点，文中小林、小方、小朱、小毛、小李、小刘均为化名。

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