恒大房车宝背水一战，胜败几何？

2020年，恒大一直站在舆论热点的中心。

年初，在疫情期间七折甩卖房产；8月份恒大汽车六车齐发，9月份，传出欠债7000亿，资金链断裂“逼宫”的风波；就连苏宁抵押股权给淘宝，都拉出了恒大，称苏宁被恒大连累。

对恒大来说，2020年可谓跌宕起伏。

年末，恒大旗下恒房通更名房车宝，联合全国152家中介机构重组成立房车宝集团。随后房车宝集团举行发布会，旗下房车宝全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台等三大科技平台同时亮相，一些列新决策再次一石激起千层浪。

可以说恒大在这个年末打响了房产中介赛道的发令枪。随着楼市进入存量市场，利润空间和市场机会有目共睹，前有贝壳的成功案例做背书，后有天猫联合易居推出天猫好房，京东整合线下门店，深耕家居市场的红星美凯龙也悄然入场，推出了美凯龙爱家。恒大的入场也就在情理之中。

但也许恒大的野心更大一些，房车宝不仅要在房产中介行业搞颠覆，还拉上了汽车行业。

这又是一波什么操作？

恒大“背水一战”

房车宝的前身恒房通是恒大“全民营销”的产物，本质是为了更快地卖房。“全民经纪人”模式，无需经纪人资格，无需门店认证，注册简单，推荐有奖励，成交有佣金，“去中介化”让利客户的行为让恒大在年初很是火了一阵。

而变身后的房车宝则是一次渠道的大变革，被恒大看做是在房产中介市场和汽车市场的重大布局，颇有背水一战的意味。

在线下，恒大斥巨资投入，大肆收编中小门店。据从业者透露，凡注册营业执照超过6个月，业绩符合要求的门店，加入房车宝可享补贴5-10万，并且可以免费使用房车宝平台和作业系统。

重磅优惠扶持政策下，房车宝线下门店迅速铺开，根据官方数据，短短几个月内数量便突破3万家，仅次于贝壳。合作门店借由房车宝平台，增加了卖车业务，对恒大来说，更是以极低的代价铺开了恒驰汽车的销售网。

在线上，房车宝APP上有恒大在全国的600多个在售楼盘，据说未来还会上线其他开发商的楼盘信息。二手房方面，合作中介及并购的门店可免费在房车宝平台上发布二手房房源，三年内不收端口费、不分佣金。

从2021年元旦开始，所有合作的中介方分销恒大楼盘，可获得2-5%的分佣，分销非恒大楼盘，佣金全部归中介方所有。这一系列的优惠，无疑对职业经纪人有很大的吸引力。

但要重视的是，在房车宝目前尚且只有恒大楼盘和恒驰汽车的情况下，房车宝上两千多万的会员实际上是恒大专属经纪人，恒大楼盘、汽车的获客渠道都得到极大拓展，这是许家印的一招好棋，但至于能否达到预期效果，还有待观察。

上市意图下打造的新故事

全国152家房产中介联手养育的房车宝，目标是搭建线上线下全渠道的车房交易服务平台，并且，房车宝从一开始就是奔着上市去的。没错，它可以给资本讲一个好故事。

据统计，房产+汽车两大领域的总交易额高达30万亿。2019年中国住房的一级市场和二级市场总体交易额约22.3万亿，汽车市场的新车年销售量超过2500万辆。不仅如此，中国的汽车保有量2.7亿辆，全球*。房车宝作为*一家涵盖房产+汽车两大领域的平台，*整合了两大垂直领域的线上线下全渠道交易服务平台,在30万亿市场上可谓是*的独角兽。

在房车宝发布之前，新房市场由房多多、盟天下、单多多、贝壳等平台把控，开发商割下来的肉，平台和经纪人共同瓜分。房车宝上线之后，恒大绕开房多多等平台，少割肉的同时，经纪人不必再与中间平台分佣，双方共赢。

因此，客观理论上房车宝的确有条件整合经纪人群体。

在二手市场，房源客源长期依赖于58和安居客，即便贝壳拥有知名度高并且完善的找房平台，其店员也必须要在58或者安居客开付费端口来获客。用户习惯是一方面，最重要的是，贝壳找房的房源只是贝壳自家的房源，而58、安居客上却能汇集市场上所有的房源，用户可以有更多的选择。

房车宝APP对合作中介免费放开上传二手房房源权限，无疑是一个重磅炸弹。据统计，房车宝的注册经纪人会员已经高达2162万，如此数量的经纪人将会在极短时间内贡献给房车宝平台巨量房源。有房源，吸引客源则不是难题，这对于58、安居客的垄断会形成强力的威胁。

恒大在深圳召开的记者发布会上公布了一组数据，数据显示“房车宝”的线下门店达到30635家、经纪人会员2162万、2020年发放162亿佣金、平台年导流客户超2000万、年交易规模达1.2万亿。

以房车宝平台整合房源客源，以全民经纪人平台扩大经纪人规模，以合作门店铺设线下渠道，以房车宝saas平台提供技术支持，房车宝一开始就规划好了上市之路。而房车宝也从来没有掩盖上市意图，在收编中小门店时，除了现金补贴的政策扶持，另外一条就是，如果房车宝上市，合作门店可以获得5-20万的原始股权。

资本故事好讲，但做起来不容易

给资本讲故事不难，毕竟市场规模在那儿摆着，需求在那儿放着，趋势明显，上市是必然。但要非要往大了夸，谈颠覆传统，实在是有些不容易。

想颠覆传统的不止是房车宝，往前几年有爱屋吉屋、平安好房，往近了看有大房鸭、天猫好房、物业房产。但是爱屋吉屋激进扩张，最终退出了历史舞台；大房鸭亏损运营并且口碑一般，如果不是因为固定低佣，基本不会有人接纳大房鸭的付费看房；物业房产想打价格战，但也没能搅动风云。

房车宝入场，轰轰烈烈铺开线下门店，但本质是雇佣，补贴、扶持但不承担运营费用，这种方式有很大的优点，低成本投入，壮大自己的同时还能削弱对手，但问题同样存在，合作门店的忠诚度极低。

被收编的门店，的确是获得了不少好处，5-10万的现金补贴、免费使用的平台系统、可以展望的股票期权，但房车宝的全民经纪人平台无疑是从职业经纪人手里分羹。

一边培养雇佣兵，一边吸纳散兵游勇，看着是声势浩大，但雇佣兵和散兵游勇之间，在军饷分配上始终是有嫌隙，房车宝想两边讨好，如何把握其中的平衡将成为巨大难题。如果客户自己就可以通过平台购买新房并分佣，很大概率就不会再去找中介，职业经纪人在新房市场失去竞争力，联合起来反抗房车宝的全民经纪人平台就是必然选择。

另外一点比较尴尬的是，恒大房车宝既有房也有车，但大家讨论的时候自动忽略了车。恒驰汽车在新能源汽车赛道上，赶不上理想、蔚来，房车宝在汽车销售市场，虽有计划入局二手车交易平台，但也没有让人人车、瓜子二手车、易车网等平台心惊。在房产市场，“触电”势在必行，恒大入场并不算晚，但前有贝壳，房车宝在房产中介赛道已然失去先机。

何况，触动了房多多、盟天下、58、安居客等一众平台的利益，房车宝的突围之路不会顺利。加上天猫好房、京东房产等巨头的入局，房车宝的生存环境充满了变数。不管是在房产市场还是汽车市场，房车宝要颠覆传统，恐怕没那么容易。

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