“代建新秀”雅居乐的未来畅想：如何在万亿蓝海中后来居上？

如果为2020年的房地产市场做一个注脚，物业与代建，会是被高光的领域。当传统房地产市场的增量发展到达天花板，房企寻求轻资产运营方式的新增长点是大势所趋，资本市场对房企的积极探索也予以肯定，从而激发更多企业投身其中的热情。

与物业行业相比，代建行业的起步较晚，但随着房企多元化的布局，越来越势不可挡。2020年以来，有不少房企陆续加入代建领域，据不完全统计，目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家。

据中指院研究报告显示，随着房地产代建规模的扩大及代建行业的发展，我国代建市场将呈现高双位数增长的态势。预计我国代建市场的新增总建筑面积将从2020年的8,335万平方米增至2024年的1.939亿平方米（对应合约额约为7.3万亿），复合年增长率为23.5%。

房地产企业“由重变轻”，而随着房地产进入管理红利新阶段，将进一步加速代建行业发展。

房地产企业“由重变轻”，毫无疑问，这是一个具有潜力的行业。在这片万亿蓝海之中，先行者绿城管理、中原建业已经抢占了一定的市场份额，同时叩开了港交所的大门，为资本市场提供新的房地产增长空间。与此同时，万科、保利以及中海等龙头房企，雅居乐、金地等千亿房企也在这一领域有所布局。

有消息指，绿城管理、中原建业、雅居乐等6家代建头部企业，近期在谋划成立轻资产代建联盟，探索代建市场未来的发展道路。合作的同时伴随着激烈的竞争，如何在这片蓝海站稳脚跟，是有志于在代建领域跑赢同行的企业们必须思考的问题。雅居乐，这家在房地产行业独树一帜且多元化领域涉及极广的企业，早在2年多前就开始涉足代建业务，它或许是一个值得观察和参考的样本。

成立两年，跻身头部

雅居乐在代建行业起步并不算早，但发展十分迅猛。2018年，作为中国房企前30强企业的雅居乐在代建领域布局，成立“雅居乐房管集团”。

雅居乐房管在代建领域很快摸到门道，成立当年即盈利，且后劲十足。根据资料显示，截至2020年6月30日，雅居乐房管已进驻江苏、安徽、江西、广东、四川、重庆、海南、湖南、河北、山西、贵州、云南等20多个省市，为多家合作方打造一批标杆性项目，储备货值超过1000亿元。

从蓄力到发展，这家代建企业仅仅用了2年多的时间，并已经跻身行业头部位置。据中指院研究报告显示，雅居乐房管集团位列2020中国房地产代建运营引领企业第二名的位置。

一直修炼内功的雅居乐房管今年陆续推出产品，均获得不错的成绩。其中去年拿下的代建项目——南京雅居乐汇港城，今年9月首开就获得10亿的销售，创下当地区域摇号项目的开盘记录。另外，像在江苏淮安、安徽全椒的代建项目，开盘时都成为了当地的*。

在文旅地产方面，雅居乐有着丰富的打造经验，使其成为不少委托方*的文旅代建商。截止目前，雅居乐房管已签约大型文旅代建项目共8个，逐渐形成自身的竞争优势。其中今年新拓展的云南泸西、广东吴川等项目，货值超过70亿。今年，雅居乐房管集团位于九江庐山的*文旅代建项目开盘，当天便吸引了全国23个省份300个城市数千名客户的到场抢购。

实力超群，跑赢同行

代建并非那么简单的一门生意，它的角色即是甲方又是乙方，要取得业主方的信任，还要具备整合全链条业务的职能，雅居乐房管是如何能够在短时间内开辟一方天地的呢？

我们先复盘一下行业龙头“绿城管理”的进击路径。

“绿城管理”的成功秘笈与它的产品力、品牌力密不可分。倘若没有绿城“豪宅教父”的身份，绿城管理在代建的路上不会走得那么顺畅，因为代建这个行业的基本商业逻辑很直白，住宅代建能够让业主方青睐于你的原因不外乎，产品的综合实力能够带来更高品质，从而在溢价上有更多的空间。

这也是雅居乐房管的核心竞争力。尽管作为低调的“华南五虎”，雅居乐在行业的声量并不大，但雅居乐的综合产品力，在行业中*是*之流。

在房地产行业整体金融化的当下，雅居乐依然专注于产品力，今年就举行以“雅·人生全释”为主题的5N产品系发布会，全维度升级产品体系。一同发布的还有雅居乐地产“135”同心多元战略、“人居八雅”的产品理念以及雅居乐5S+生活服务体系。

这种对产品实力的坚守以及以人为本的理念也沿袭到雅居乐房管的管理思路中。

雅居乐房管的理念是成为中国*的“不动产赋能专家”，其搭建了一个涵盖产品、服务、标准、流程、供方等在内的不动产开发赋能平台，为合作方提供贯穿设计报建、建造管理、成本管控、产品营销、品牌运营、融资支持及物业服务的全流程、定制版的代建解决方案，既充分挖掘、提升项目价值，又有效地控制成本、提升利润，协助合作方打造双赢平台。

在人才引进上，雅居乐房管也不遗余力。今年以来，雅居乐房管引进了一批在碧桂园、恒大等头部房企工作多年的人才，借助优秀的管理经验做好代建服务。雅居乐房管的领军者——总裁樊红雷在房地产行业深耕多年，拥有丰富的房地产开发管理经验的他，从项目总一步步走到上海区域负责人再到现如今的雅居乐房管集团总裁，具备宏观和微观的管理能力。

可以看出，雅居乐房管极其重视人才梯队的建设，这是代建企业的宝贵资源。

多元布局，资本宠儿

说完雅居乐房管的内生优势，再来看看雅居乐房管的母公司雅居乐对它的孵化与促进作用。众所周知，雅居乐在房地产行业是多元化布局甚广的企业，旗下产业涵盖地产、物业、环保、城市更新、园林家具、房管、资本和商业管理等八大板块。

与其他房企有所不同的是，雅居乐在做强地产主业的同时，也十分注重其他多元化产业的发展，表现在愿意为此投入且积极拥抱资本市场等方面，故而其旗下非房板块发展也备受看好。

2018年2月，雅居乐分拆旗下物业管理板块雅生活服务（3319.HK）上市，早于碧桂园、佳兆业等旗下的物管公司，是较早一批实现物业分拆的房企，目前已经是国内物业管理行业目前的龙头企业之一。

截至2020年12月24日，雅生活服务股价34港元，相对于上市首日涨幅超270％，涨幅在全部物业板块中排名居前。雅生活的成功分拆，使雅居乐集团在资本市场上增加了一个融资渠道，并获得了机构资本的青睐。

雅居乐旗下的非房业务收入也稳步增长，2019年年报披露，雅居乐非房业务板块的营业额合计为60.61亿元，同比增长66％，2017-2019年复合增长率达61％；经营利润为14.31亿元，过去三年复合增长率达92％。

除了物业以外，雅居乐的多元化业态能促进雅居乐房管的规模拓展。今年进行品牌升级的雅居乐雅城集团，主力发展绿色生态景观和智慧装饰家居两大业务，横跨地产建设业务的全产业链；在融资方面，雅居乐拥有自己的资本集团，为合作方提供多样化的金融服务和资本工具 ，这个优势是其他代建企业无可比拟的，毕竟中小型房企现在缺的是资金流动。

在这种背景下，雅居乐房管必然具备十足的韧劲和动力，正如雅居乐管理层此前在接受采访时表示，雅居乐对多元业务秉承“做一个成一个”的态度,目前多元化发展的产业都是赚钱的,之后逐步进入收获期，对业绩的贡献也会加速和提升。

从蓝海变红海，雅居乐房管能否异军突起？

诚然，代建行业如今仍然是一片待开发的荒地。在房地产市场下行的情况下，有的人看到遍地黄金，有的人看到行业天花板。但不可否认的是，这个市场足够让人充满想象空间。比如说，通过什么数据、什么条件来衡量一家代建企业是否优秀，目前业界没有统一的标准。毕竟代建行业严格来说是服务行业，拿餐饮服务业为例，火锅、日料、茶饮等等，不同的餐饮有着不同的受众，很难说一家独大。但不难发现，获得市场认可的永远都是服务力*的餐饮企业。

当代建市场逐渐成熟，受众必定会慢慢分化。代建企业提供*的管理方案以及*的服务能力，才能吸引更多的合作方，赢得市场。而这些并不能简单通过冰冷的数据来展现。

回头看雅居乐房管成立之初的理念，他们就把自己定位为“代建管理服务商”，把“服务”作为集团的内生需求。可以说，这是雅居管集团对于整个行业的前瞻性布局。拼规模是企业起步必不可少的经历，在这点上，雅居乐房管要挑战行业大哥“绿城管理”，还有很远的路要走。但如果拼服务、树标杆，他们已经在这个行业扎下稳稳的根基。

内外结合相辅相成，雅居乐房管的腾飞是可期的。它或许就是代建行业下一家上市的企业，是雅居乐多元化板块的又一骄傲。