剑指增值服务新蓝海，高成长物管样本奥园健康再提速

受国内外大环境变动影响，近期资本市场再迎动荡，高估的机构抱团股瓦解，资金回归挖掘“低估值+可持续成长”公司。在基本面为赢的共识下，精耕物业好赛道的港股上市公司奥园健康（3662.HK）发布的2020年报显得特别亮眼，无论是成长指标还是业务结构均向好，而且还踏准了智慧社区及康养政策的利好春风，展现出可观的增长潜力。

轻资产抗周期，投资回报优秀

近日，奥园健康公布了2020年业绩报告。奥园健康在报告期内成功抵御了疫情的冲击，整体业绩表现优异，多项核心数据显著提升。2020年，奥园健康实现总收入约14.081 亿元，同比增长56.3%；毛利润为4.814亿元，同比增长42.8%；核心净利润为2.434亿元，同比增长59.3%，净利率约为17.3%；每股基本盈利34.48分，同比增长45.0%。

营收净利增长均超五成，奥园健康的盈利能力可称优秀。另外从市场看重的净资产收益率（ROE）上看，2020年，奥园健康ROE达26.5%。另外，奥园健康董事会建议派付2020年度的末期股息每股人民币14分，同比上升55.6%，这也让奥园健康兼具了高成长和高分红两大优质股特征。

上市两年来，奥园健康业绩再攀高峰，可以归功于其“物业+增值服务”轻资产模式的成功。2019年3月，奥园健康正式在港股上市，自那以来就一直坚持以物业管理、商业运营为主，重点打造以智慧康养、社区养老、健康管理等业务为主的大健康产业的发展战略，采取轻资产的模式，运营多元化业务。管理层还透露，未来奥园健康另一重点在于发展城市服务的轻资产模式，如此既可享受城市发展的红利又不用承担周期成本，有望推动奥园健康的业绩获得新增长。

物管商管双轮驱动，共展强大获利潜力

资本市场之所以青睐物业股，很重要一点是物业能贡献稳定、永续现金流，一个小区一个商场，一旦确定物业，就很难更换。细看奥园健康的年报数据不难发现，物业管理依旧是奥园健康营收的“定海神针”。去年，奥园健康物业管理服务分部收入为10.749亿元，同比增长66.3%，毛利为3.343亿元，毛利率为31.1%。

物业分部营收的提升，得益于在管面积的扩大与良好的并购协同效益。在过去的一年里，奥园健康将扩大规模作为了发展重点，先是收购了中国物业服务*乐生活，收获北京、河北、河南、天津、重庆及四川等地管理220个项目，紧接着收购了宁波宏建，进一步扩展其在华东地区的物业管理组合，年底时还与北京博安达成了收购协议，增强环北京区域中高端社区服务。

通过收购上述物管行业优质标的，奥园健康物业涉及在管收费建筑面积约从1510万平方米跃升至4140万平方米，同比增长174.2%。在管面积的持续扩大，有助奥园健康加强全国布局，丰富服务业态及增强了专业服务能力，从而进一步深化非住业务。

相比住宅物业，非住业务（包括城市服务）收缴率更高、物业费单坪更高，创收能力非常可观，能为股东带来稳定收益、持续回报，而上述三个收购标的均拥有数量可观且口碑良好的非住业务，未来可成为拉动奥园健康的整体营收的利润点之一。

商业运营是奥园健康的另一主业，该部分在2020年聚焦于拓展多种经营业务，以及透过扩大现有创新广告业务，从多维度结合提升集团经营整体业绩。譬如，面对生活刚需与疫情平稳后人们的强劲消费意愿，奥园健康加速打造智慧商圈，使得商圈营销实现精准投放，并简化了人工操作成本，协助业务销售额数据联动提升，还同步拓展在其他高等级城市的高级商业物业管理业务，选取优质品牌进行联合经营，努力开拓更多创收管道，推动利润增长。

2020年，奥园健康共向38个商场订约提供商业运营服务，合同总建筑面积约为180万平方米，年内新增商业运营服务合同的合同建筑面积合计达62.7万平方米。2020年，奥园健康商业运营服务分部收入为3.332亿元，同比增加31.0%；分部毛利为1.471亿元，毛利率为44.1%。

值得注意的是，无论是物业管理分部还是商业运营分部都取得了较高的毛利率，展现了奥园健康强大的市场竞争力和获利潜力，表明其成长性还具有较大的释放空间。

大健康布局日趋完善，增值服务新蓝海值得期待

虽然当前基础物业服务仍然是物管行业核心收入来源，但近年来增值服务的盈利能力强于基础物业服务并呈逐年增长的态势，有望成为物管行业新的利润增长点，以及决定物业股估值的重要因素。自上市以来在巩固物业管理和商业运营方面优势的同时，奥园健康同步打造智慧健康养老等业务为主的大健康产业，扩大并挖掘社区增值服务空间，拓宽盈利渠道。

2020年，奥园健康利用自身的物管优势，在大健康产业发展方面取得重大突破:打造了“物业服务+养老服务”的智慧社区居家康养服务。其中，奥园健康在政府指导下打造的*镇街级综合养老服务中心示范点——奥园健康幸薈里颐康中心入驻奥园养身广场，多次接待政府领导参观调研及得到充分肯定。此外，奥园健康还努力丰富社区增值服务，开展了多样化的社区类配套服务，如家居的生活服务、送货到家、医疗、供暖服务等等。随着大健康和社区增值业务战略性布局的完成，奥园健康也迎来了收获期：奥园健康社区增值服务年内大幅增长120.8%至人民币1.48亿元。

不久前，奥园集团斥资30亿注册成立悦康控股，全面统筹非房业务板块，正式从架构上明确划分开房地产板块和非房地产板块，在“一业为主、纵向发展”的战略指引下谋求全新增长曲线。作为奥园集团非房板块的重要组成部分，奥园健康透露，未来，其计划立足于现有社区商圈场景，结合大健康业务布局和经验，孵化有差异性的健康生活服务平台，即大健康产业模块化、资源整合、技术应用平台——“健康云”，服务于现有“院墙”外的更多场景，服务于远超现有业主数量的用户群，实现高质量发展。

对于“健康云”，据奥园健康执行董事及总裁郑炜在业绩发布会上介绍，实质是一个大健康产业的SaaS平台，整合打造线上线下生活服务和零售产品平台，配合大健康产业相关的模块资源，未来能够实现对企业运营场景的各种支持和服务，同时把奥园的业主以及奥园生态前后、上下的合作伙伴，以及更多的商业群体、消费群体纳入到奥园健康的全新业务版图来。

自《“健康中国2030”的规划纲要》发布以来，我国的大健康产业快速发展，产值有望将在2030年之内达到25万亿，这是一个庞大的市场。与此同时，十部委发文鼓励建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。

可以预见的是，随着“健康云”建设的推进，持续深耕大健康领域和不断拓展增值服务的奥园健康在政策利好之下，服务业态的丰富性和收缴率都将随着智慧生活生态圈的持续扩大而不断提升。不同业态可以弥补企业毛利率的波动，贡献稳定的盈利，从而为奥园健康打开新的增长空间，并带来价值的向上重估。去年，多家专业市场机构就给予了奥园健康推荐的评级，公司管理层也多次增持股份，表达对企业前景的信心，不断驶向新蓝海的奥园健康，未来值得投资者更多的关注和期待。