校企联合国安信银携手世界名校复旦大学，共谋地产金融布局新思路

国安信银董事总经理杨奇:

增量市场风起云涌,存量市场朝阳初升,当存量市场成为新的主赛道时,不动产领域中蕴藏着哪些值得关注的机会?在这数百万亿的存量市场中,对于不确定性和市场中的变化,我们该如何选择赛道,了解不动产的投资策略,如何挖掘出新的投资机会,稳中求进?第七次人口普查数据公布,以及房地产税改革试点发出新的信号时,房产投资又迎来了哪些变化?

5月18日,由财富管理行业新锐标杆国安信银资产管理有限公司与全球*高等学府复旦大学联合打造的复旦国顺论坛直播课堂之“大资管”系列(第五期)正式启航。国安信银资产管理有限公司投行事业部董事总经理杨奇与观众面对面,共同聚焦“城市群”建设,地产金融如何健康布局新思路。

01

深耕资产,

发挥管理人价值

面对当下国内外复杂多变的经济环境,国安信银坚持创新,在思变中寻找突破,坚持以客户为核心的服务原则,精选全球优质资产,严守风控底线,通过完善合规的体系、专业的投研能力持续保障客户权益。杨奇在直播中提到“投资是一门技术活”,是一个专业活,不同产品投资的底层资产不尽相同,预期收益较高本质上就是风险溢价,风险与投资相生相伴,风险可以被“控制”或“管理”,但不可能被完全消除。在经历种种“磨难”之后,投资人会更关注他的钱投向了什么地方,这个平台是不是诚实可靠?

经过多年的摸索,国安信银作为管理人通过“纵横交错”的战略规划,在地产项目上继续纵向加深,在股权、家办、二级市场上横向拉宽,以“*产品+*服务”的理念为引导,为客户带来*产品与服务。集团在搭建团队时,有意识地吸收不同背景、不同性格的人才,多角度的知识背景体系,能够让我们把问题看得更清楚,做决策时也更全面。

02

人口普查结果发布,

城市群进一步集聚

十年一次的全国人口普查终于尘埃落定。人口走势,关乎区域经济发展的未来。第七次全国人口普查,为我们审视各地人口的真实家底提供了观察窗口。杨奇表示,根据地产行业经典分析框架“ 长期看人口、中期看土地、短期看金融”,此次最新人口普查数据预示了新的房地产市场走势。整体看,人口向经济发达区域、城市群集聚速度加快。

从数据上看,当前城镇人口9.02亿人,其中流动人口为3.76亿人。人口流动趋势更加明显,流动人口规模进一步扩大,迁徙中国形态得到进一步确认。从流动人口构成来看,跨省流动人口占比在总流动人口中达1/3,省内流动占比约为2/3。从流向上看,人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚,长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速,集聚度加大。广东和浙江依然保持人口的高速增长,与这两个省份的经济活力成正比。另外,一线城市的人口增速仍然高于全国平均水平,说明对人口的吸引力仍在。我国经济社会持续发展,为人口的迁移流动创造了条件,人口流动趋势更加明显,流动人口规模进一步扩大。同时,流动人口规模的进一步扩大,为当地特别是经济发达地区带来更多发展动力。

03

新形势下地产投资

头部房企仍具强大护城河

疫情带来的“洗礼”也催生出很多行业求新求变,作为中国经济“压舱石”的房地产业同样在“变”与“不变”的博弈中砥砺前行。步入后疫情时代,行业态势在变、监管环境在变。与此同时,房地产的GDP占比体量、对上下游的拉动作用、住宅产品居住属性却愈发稳固。“不变”的是行业底层发展逻辑和根本动力,“变”的则是行业打法和分化趋势。

房地产行业在经历过去15年左右高速的增长后,我们深知中国经济的发展与房地产行业密不可分,房地产关联领域是牵一发而动全身,与经济或是社会财富可以说是相互促进的。然而近年来,行业在各种政策的调控下,逐渐恢复理性,市场也逐渐趋向平稳。我们认为房地产行业胆大机会(开发时代)时代过去后,地产进入存量时代,在存量时代中龙头房企仍会是另一种“春天”。

杨奇认为地产的竞争日趋寡头,规模化将从一种战略选择,变成了一种稀缺的能力。头部规模开发商形成潜在护城河,因此国安信银在交易对手和交易资产的选择上将更倾向于头部30强房企,并持续看好恒大、佳兆业、祥生、中梁、奥园集团等头部规模开发商。”

04

把握行业诉求,

地产金融健康布局新思路

2021年5月17日,中国证监会准予深交所4单基础设施公募REITs和上交所5单基础设施公募REITs注册,将进入基金公开发售阶段。中国版REITs正式进入资本市场。

杨奇表示,当前环境下,开展基础设施公募REITs试点具有重要意义,可有效盘活基础设施存量资产,拓展基础设施权益融资渠道,优化社会资源配置,引导中长期资金参与资本市场,并为投资者提供更多样化的投资工具和产品。

除此之外,人口老龄化是社会发展的重要趋势,也是今后较长一段时期我国的基本国情,这既是挑战也存在机遇。对于房地产来说,未来对于养老住房的需求将会逐步攀升。事实上,从万科170余个养老项目布局、保利养老产业全产业链资本切入,再到中国人寿百亿资本升级注入康养产业,各路资本大鳄陆续瞄准康养市场,优势企业纷纷布局,康养产业迎来风口。

伴随着国家层面城市更新利好的释放,房企城市更新领域的实力备受市场关注。城市更新,业内习惯称“旧改”,业务涵盖内容在逐渐丰富。在新型城镇化背景下,城市更新助力产业结构升级,引领城市发展进化的功能愈加强化,具备城市综合产业运营的企业具有竞争优势。国安信银交易对手佳兆业紧跟产业发展新趋势,前瞻布局文体科技、航海运输、文旅休闲、健康医疗等新型产业,目前已经初具生态。佳兆业的多产业协同能力,构筑起与城市更新有效联动、协同推动城市升级的强大动能,成为新时代城市更新的核心竞争力。

总结:

面对繁杂的外部环境和监管趋严的大背景下,杨奇认为房地产行业尤其是行业中的头部房企依然具有在逆境中拓宽自身的护城河,以及该如何寻找新的边界等一系列新的问题。当然,我们相信龙头房企在存量时代依旧跑得快,且是长跑者。

最后,国安信银董事总经理杨奇总结强调,未来在存量时代中,国内地产私募基金仍有较大的发展机遇和规模增长潜力,并将发挥举足轻重的作用。