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暴跌160亿!中国煤老板眼中的「创业偶像」,为何这次栽了?

自家的SOHO中国,在同行营收纷纷破千亿的时候,十年间反而从180亿暴跌到18亿,仅剩十分之一。
2021-10-27 12:10 · 微信公众号:金错刀  田恒易   
   

花10亿元,买下一栋荒废12年的烂尾楼,值不值?

在大多数人认为不值的时候,有人不但毅然买下,还能在两个月后,把楼盘价格翻倍的卖出去!

这个深谙“废物利用”的奇才,就是潘石屹

他旗下的一半房产,都来自烂尾楼,但在他手里,这些烂尾楼一年就能贡献百亿利润。

曹德旺更说过,潘石屹鬼精鬼精的,根本不做亏本生意。

但如今,“鬼精”的潘石屹,早已不复当年之勇。

自家的SOHO中国,在同行营收纷纷破千亿的时候,十年间反而从180亿暴跌到18亿,仅剩十分之一。

就连清仓撤退,都成了奢望。

沉浮三十年,精明一世的潘石屹,如今怎么就不灵了?

最会包装的地产商,

靠卖烂尾楼日赚41亿

1999年,中国商品房政策全面推行,大多数地产商,抢着进入住房市场“割韭菜”。

但在一片财富狂欢中,潘石屹的赚钱方式却大相径庭。

他买下的楼盘,都是烂尾的商务楼,最狠的时候,手上的18个项目中有9个都是烂尾楼,被称为“烂尾楼终结者”。

这些烂尾楼在整修后,就被潘石屹冠上“XX SOHO”的名号直接开卖,他们摇身一变,奇迹般地成了热门楼盘。

在北京房价还只有6000元/平米的时候,潘石屹的SOHO办公楼就卖出了2万元的高价。

卖得最顺的楼盘,一天就能卖出41亿,两个月就能回本!

烂尾楼能热销的秘诀,在于潘石屹的“包装”。

这些烂尾楼,很多都离黄金地段不远,潘石屹就会宣传,随着城市发展,这些地方迟早会成为核心区域。

同时,潘石屹还会砸重金,请最知名的设计大师“造地标”,力求让人过目不忘。

银河SOHO和望京SOHO的作者,是设计了大兴机场的扎哈·哈迪德,三里屯SOHO找的是隈研吾,后来设计了东京奥运会主场馆。

望京SOHO和朝外SOHO

负责联系设计师的潘石屹老婆张欣,更是被媒体称为“重建北京城的女人”。

需求创造好了,接下来就是找买家,而潘石屹也拉到了一个特殊客户群。

2003年,建外SOHO开盘时,一个中年大叔在展台前晃悠,由于衣着朴素,起初并没有受到销售重视。

几分钟后,一位年轻销售惯例上前问话,却一下成交了个大单:大叔直接出手买下了一层楼,而且是全款!

这位中年大叔的真实身份,是一位煤老板。当时,“全款买一层楼”被称为笑谈,他被认为是层次低的暴发户。

但潘石屹听到这件事后,立刻把SOHO的销售总部迁到了山西!

不仅如此,潘石屹开始每月去矿区给煤老板“上课”,不卖楼,就讲自己的创业故事。

一来二去,潘石屹成为了煤老板眼中的“创业偶像”。

他推出了“潘石屹午餐”,只要成交超过5000万元,就能和偶像一起吃饭,后来涨到了一亿。

要知道,2020年巴菲特午餐的最高记录,也就3100万元。

西装笔挺,却和“土掉渣”的煤老板为伍,别人嘲笑潘石屹,潘石屹却看到了商机。

中国入世后,推进了煤炭市场化,随着煤炭价格暴涨,成百上千的煤老板成了隐藏富豪。

为了投资、为了摆阔、为了谈生意,这些煤老板再土,都会去北京买房。

到时候他们想到的,就是潘石屹的楼盘,SOHO那些“光怪陆离”的设计,符合他们的张扬喜好。

*时期,三里屯SOHO项目中,前20名的客户几乎都是煤老板,有的人一出手就包了一栋楼的阳面,山西一省更是贡献了40%的销售额。

潘石屹成功后,所有人才如梦方醒,抢着讨好煤老板,但只能眼睁睁看着潘石屹拿走大头。

2007年,SOHO中国上市,创下了亚洲*商业地产IPO纪录。潘石屹宣称“五年之内过千亿,超万科”。

靠包装,潘石屹成了货真价实的“创业神话”。

四年三次“打脸”,

90亿白白当学费

2012年,信心满满的潘石屹宣布:转型。

他说,“一锤子买卖”的路已经走到了头,卖地赚的钱一半给政府交税了,限制了发展。

以后,潘石屹要做“包租公”,鸡生蛋、蛋生鸡,持续不断地赚钱。

但转型之后的潘石屹,却似乎染上了“打脸体质”,不仅频繁变卦,还昏招频出。

1.裁员3000人,赔掉90亿

潘石屹曾经描绘过自己“租楼”的梦想:利润率看齐苹果,细水长流。

为了达成这个目标,潘石屹大刀阔斧,裁掉了3000人的售楼团队,一些区域售楼经理,第二天就发现自己失业了。

转型后,SOHO发现的*个问题,是“没钱了”。

之前,每个客户平均贡献的销售额是5000万元,现在一下暴跌到了几十万。

SOHO的营收规模虽然不高,但利润在全球都是名列前茅,万科上千亿的营收,到手的钱和SOHO上百亿的营收差不多。

但在潘石屹的“转型”下,四年内SOHO利润暴跌了90亿,只剩原来的十分之一。

突然紧缺的资金,让立志当“包租公”的潘石屹只能自打脸,回去卖楼还贷。

2.力推“网红”创业基地,但谁入驻谁就倒闭

在转型租赁市场受挫后,潘石屹又把目光放到了互联网行业。

2015年,潘石屹推出了主打轻办公的SOHO 3Q,开始给互联网企业推销。

为了宣传,潘石屹还找了几家互联网厂商站台,声势浩大。

但在会后,一些人向潘石屹表示:租金太贵了,要是自己是创业公司,根本就不会去。

能进驻SOHO 3Q的,大多是外卖、共享单车、网约车等靠“烧钱”来换增长的企业。

结果,进驻的熊猫直播、锤子、小蓝单车、AcFun等企业,要么销声匿迹,要么被大企业收购。

入驻一个倒一个,有人说,SOHO风水不好,成了创业公司的“坟墓”,潘石屹急了,辟谣起诉一条龙。

那些更大规模的企业,也太愿意租SOHO,因为一“共享”,邻居可能是足疗店、美甲店,毫无氛围,不如自己买楼。

在潘石屹口中,SOHO 3Q“十分成功”,2017年就要上市,但直到现在,上市依然杳无音信。

3.一边辟谣一边卖楼,降价60亿也要清仓

多次失利的潘石屹,开始把精力放到了海外上。

通过林林总总的卖楼交易,潘石屹一共套现了400亿,大部分的钱都花在了海外。

图片来源:金角财经

随着国内资产卖得越来越多,“潘石屹要跑了”的传言,甚嚣尘上。

尽管潘石屹说过“自己是中国护照,怎么跑?”但他依然在不断卖楼。

他说过,SOHO中国有两个项目永远不能出售:外滩SOHO位置太重要;望京SOHO很漂亮,他很喜欢。

结果在今年,黑石和SOHO达成协议收购SOHO,几乎以“白菜价”降价60亿元出售。

如果最后没有被叫停,中国地产牌桌,将彻底没有了潘石屹的身影。

精明了20年的潘石屹,

生意却越做越小

潘石屹给人留下的*印象是精明。

还有位地产大佬曾表示,潘石屹可以把土豆卖成黄金,绝不做亏本生意,他还有个外号叫“潘老财”。

靠“精明”,潘石屹的发家之路一路坦途:避开了创业之初的海南房地产泡沫、2008年金融危机,潘石屹手里还有100亿现金。

但也正因为过分精明,潘石屹无论做什么,都倾向于“无本生意”,什么火做什么,赚一笔就走。

改造烂尾楼、洗脑煤老板、都是“快进快出”,钱来的快,但也来不及“修炼内功”。

比如改造后的烂尾楼,楼卖出去了,但内部建筑质量却没有跟上,为人诟病。

有的外地业主身穿大写的“惨”字T恤,在SOHO办公楼前齐声高喊“潘石屹,大骗子!”

后来转型租售业务、转型互联网,也和潘石屹“轻资产”的思想如出一辙。

潘石屹曾说,赚钱*、规模第二,SOHO规模变小了,运营却也越来越不上心。

最终还是不上不下:地段优质、硬件尚可,但租金昂贵,定位不明,谁都赚不到钱。

如今,SOHO已经成为“过去时”,整体出租率和租金不断下滑,“包租公”生意也难以为继。

SOHO曾经和万科、万达平起平坐,如今利润营收都有着数十倍的差距。

不管“清仓”与否,潘石屹在国内的声音已经微不足道。

潘石屹的所有投资,都是当时最热的领域,但潘石屹并没有耐心,陪他们一起走完。

一会唱衰房市,地价上涨后又在上海大肆买地;共享办公概念火爆时,说SOHO是“互联网创业帮手”,遇冷后,又转口称“要做定制办公”。

概念来回翻炒,但哪样都没做透。

最终,也只能选择卖楼甩尾,投资海外的“更优质”资产。

追了一辈子风口的潘石屹,最后还是在原地打转。

参考资料:

灰鸽观察室.《一天入账41亿,“挥金如土”的煤老板们,撑起了潘石屹的黄金时代》

刘工昌.《一言难尽潘石屹》

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