一场精心筹谋三年的骗局，揭开长租公寓最隐秘的伤疤

近日，一则关于“北京望京某二房东跑路涉案千万，受害者多为大厂程序员”的话题，将长租公寓推向风口浪尖。

据悉，一位名为张伟的二房东在北京望京板块，通过从自如等中介手中租来房屋，转手再以低于市场价20%的价格出租给租客。前后历经3年之久，张伟通过收取下游年付的租金、月付给上游渠道，以此方式套取资金后跑路。这当中，受害者大多以美团、阿里、华为等互联网员工为主，受害人数达200名，涉及金额近千万元。

事件爆发后，该事件所涉的多家中介公司纷纷发表声明，其中自如全额承担涉及此事件的50余名相关租客受到的损失，预计超过500余万元。

截至时代周报记者发稿，关于此次事件进展，警方仍在调查中。

“二房东”跑路并不是新鲜事，也一直是租房市场长期打击的乱象，却又为何屡禁不止？为何张伟一人能在多家中介公司租赁多套房源？张伟作为二房东甚至三房东的角色，进行大规模转租为何没有中介公司发现？张伟能够在望京租房圈布局3年，中介在租房链条中是否存在不规范的行为？

颇多疑点至今还没有答案。某专注长租公寓领域的业内人士认为，该事件看似简单，似乎只是一位骗子在其中浑水摸鱼，实行诈骗行为，但背后突显的是长租公寓运营管理难题。

专业中介缘何一步步失察

在所有质疑声中，“张伟如何能做到一人租下多套房”无疑是问题的核心和症结。

对此，自如方面回应时代周报记者表示，一直以来，自如的规矩就是一个身份证最多租三套房。而从今年6月开始，张伟利用一家名为“北京山海玄华科技有限公司”的名义租房。

时代周报记者通过天眼查了解到，该公司于2021年6月22日成立，法人为李烨，高管为李烨和李玲，并未出现张伟的名字，然而在风险提示一栏却注明：该公司因登记的住所或经营场所无法联系而被列入企业经营异常名录，这被列为高风险信息。

在今年成立这家公司之前，张伟又是如何能够在自如租下多套房源并进行转租？自如方面表示，案件还在公安机关进一步调查之中。

“这个事件一定有中介的责任。”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，如果是普通房主，有可能会失察，但作为专业中介，一次性出租如此多房源给同一人，或者同样几个人，这本身就是一个值得商榷的事，而实际上，中介也很容易知道这些租户的动向。

除一人租下多套房源之外，这一事件的另一个核心疑点为，以自如为代表的运营方是否有义务规避转租现象的出现？

对此，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师告诉时代周报记者，就张伟来说，所承租的房屋都是从自如等中介公司处租赁而来，如果在协议中确实约定禁止转租的话，那中介公司是有义务核实承租人是否进行转租。既然出现了大规模的转租，就说明中介公司根本没有进行任何形式的审核，并未尽到自己的合同义务。

“在这个租房链条中，主要是由于中介机构不规范，才导致了一系列问题的出现。”王佳红认为，正常情况下，房主将自己的房子对外出租，出租给什么样的人、出租给多少人、有多少周期、是否能转租等都可以进行控制和管理。

“中介公司有义务审核和管理房屋出租过程中的所有环节、所有细节，包括房屋是否被多次转租、房屋钥匙是否被更换、房屋使用是否合法等等。”王佳红说道。

长租公寓运营方的失职，似乎已经是不争的事实，然而以自如为代表的品牌已经浸淫行业多年，为何仍然会出现这样的错误？在一位业内人士看来，之所以会出现这样的问题，主要还是由于其中涉及的多数长租公寓的性质为分散式长租公寓。

按照运营类型来分，长租公寓可分为集中式长租公寓和分散式长租公寓两种类型。集中式长租公寓主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式长租公寓则主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

简单来说，分散式长租公寓多为包租模式，即中介公司向房屋所有者缴纳固定租金，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，出租给租客，并且负责出租期间的运营和维护，收入来源主要是租金差价和服务费。

“分散式长租公寓要想取得一定的市场份额，就要大量的获取房源。”上述业内人士认为，分散式长租公寓的房源本来就较为分散，大多散落在不同小区，而以自如为代表的运营方是长租公寓领域的头部品牌，手中房源体量较大，这对于中介的精细化运营管理提出了极高的要求，“房源那么分散，中介人员怎么能保证那么多房源一定不出问题？”

集中式成主流仍需时间

在长租公寓领域，*的“雷”还不是二房东卷钱跑路这种个别行为，如P2P一般行业的整体性爆雷才是这一领域的*乱象。

2015年，国家开始大力支持住房租赁市场，一时间风口涌现，大量企业投身于长租公寓赛道。但因为不少长租公寓企业收取租金的底层运营逻辑为“高进低出”“长收短付”，由此出现了大批因资金链断裂跑路的企业。

根据时代周报记者不完全统计，2019年，有超过50家长租公寓机构资金链断裂无法继续经营；2020年起，爆雷的长租公寓品牌近百家，其中包括广受关注的蛋壳、青客等。

种种乱象背后，行业开始理性思考，到底什么样的运营模式才能相对稳健？

在景晖智库首席经济学家胡景晖看来，从企业运营管理的角度来说，集中式长租公寓与分散式长租公寓相比，具有标准统一、服务半径小等优点，可以有效降低成本，利润相对高，更为稳定，“服务半径小，动态监管就有效果。”同时，轻资产运营也比重资产运营更具备抗风险能力。

目前市面上的主流集中式长租公寓，多为房企的自有资产，也就是广义上的重资产模式，由房企进行统一运营。除此之外，还有一类集中式长租公寓，则属于轻资产运营模式：业主将整栋房子委托给中介公司，中介公司只做资产管理，如日常运营，包括招租、管家服务等，业主跟租客直签。

“可以理解为集中式长租公寓在其中充当物业的角色，收入来源为管理费、租金分成等，付出的成本也只是人员成本。”上述业内人士认为，这类集中式长租公寓企业，更多的是日常精细化运营，“主要目的就是输出品牌。”

而对于自如来讲，胡景晖对时代周报记者表示，“虽然分散式长租公寓企业不直接持有房源，仅充当的是管理角色，不能算做广义上的重资产，但因其要对房屋进行标准化装修，同时对业主进行刚性兑付，某种意义上，还是属于二房东模式下的重资产。”

胡景晖认为，未来的住房租赁市场的增量应该是以集中式为主，不过这需要很长的一段时间来发展，“假设市面上有2亿间长租公寓，其中1.2亿为集中式，8000万为分散式，集中式就会成为主流，但这最少需要10年的时间。”

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