房地产黑铁启示录：时代的一座山，不过是历史的一粒沙

房地产市场的逻辑在发生显而易见的重构，核心点：

一、中国大多数想要登顶房地产一哥的公司，玩的都是高周转，但现在甭说高周转，恒大暴雷后低周转都成问题。

二、“等鱼断气再买鱼”的龙头逻辑已经不顶用，房地产市场的终局，不再是少数巨头畅玩“集中度提升的游戏”。

三、时代的一座山不过是历史的一粒沙，房地产行业离了谁都照样转。承载人们美好生活的住房，仅仅是资金和建造的问题，分分钟有人来解决。

01 “天狗食日”

2021年7月恒大开始暴雷。其余韵可总结为4个字：天狗食日。

之前监管和地方上对于出了资金问题的房地产公司，那是能帮就帮，能救则救，为了税源和就业捏鼻子又怎样。可都像恒大这样没法弄。

于是重点来了，各地9月份开始，为保交房，大幅加强了住宅预售资金的监管力度，得专款专用，还有的因城施策提升预售条件。

预售资金是什么？它是房地产公司高周转的核心，房子没造完，就可以卖期房，等这些预售资金到手后用去拿地，进行新一轮的扩张。如今这块被管上了，芭比Q了。

阳光城在沈阳的一个项目剩余造价只有1个亿，但被严格的监管了7.5亿元预售资金。整个公司在违约之前账上有270亿预售资金不能动，得老老实实把房子交咯才能花钱。它们7/8月份的时候还能从项目收上来六七十亿预售资金，9月就只有48亿元（其中30亿元通过卖项目得来的），等到10月份就直接归集不上来了。

不仅是阳光城被“食日”，没有了“阳光”。

02 鱼断气了你也没法买

2021年底那么多房地产公司的雷，跟房地产公司的三条红线和银行的两条红线关系不大，主要就是以上逻辑。

总盘子十几万亿的房地产行业，在2017年的时候就已经见顶。行业集中度提高，头部公司市场份额提升，这是过去投资几个龙头的主要逻辑之一。我们讲过一个房地产巨头抄底的段子，叫“等鱼断气”：

一个老太太蹲在鱼贩子水池前面，望着鱼，蹲了一下午。鱼贩子好奇问道：“你看了一下午了，要买还是不要买？”老太太说：“买。”鱼贩子说：“那你看啥呢？”老太太指了指旁边的牌子说：“活鱼6块一斤，死鱼2块一斤。” 老太太又指了指鱼说：“我在等你这鱼断气。”

比如老孙的融创中国，为兄弟“接盘”那是专业的：抄底过乐视、天津星耀、华城富丽、万达文旅、重庆渝富地产、泛海、阳光100、新湖中宝、长实集团等公司的项目或地块。

那高周转也没了，抄底逻辑也不好使了，这是否会影响到新房的供应呢？不存在的。

03 房地产行业离了谁都照样转

城投公司是稳定市场的重要砝码，而且没有中间商赚差价，它们盖房子给老百姓又有什么不可以呢。

天津武清最牛的开发商就是城投公司，最牛的楼盘叫城投熙和园。

退一万步说，即使有些成功公司只熟稔土地的一级开发，建房子这事儿没太多经验，那也没关系，不是还有“杭州代建天团”吗。

代建模式数杭州房地产公司最为热衷，包括绿城、万科、保利、绿城、金地、旭辉、建业滨江等公司。

那个代表房地产品质的男人（宋卫平）已不在江湖，你再也听不到类似让同行心惊肉跳的言论，“我们去看过杭州万科的房子，我们要是造出万科那么粗糙的房子，我们的项目经理要跳楼自杀N次！”但江湖上仍然留着它的传承——绿城管理控股，中国房地产市场*的代建公司，港股上市那表现是蹭蹭蹭的。

所以我说房地产行业离了谁谁谁都照样转。

高负债拉ROE的杠杆没了，预售周转的杠杆没了，等鱼断气抄底的时间杠杆没了，那可不是从白银时代转向黑铁时代么，活下去是最重要的，郁亮没说错。

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