少林寺如何做房地产？方案已出

4月6日，郑州市公共资源交易中心以挂牌方式出让了郑东新区一宗商业、商务用地——龙湖地区TB8-01-09地块，最终由河南铁嵩数字科技有限公司以4.52亿元竞得。

工商资料显示，铁嵩科技两大股东分别为河南铁投综合开发有限公司和河南沅翰实业有限公司，持股比例分别为51%、49%。沅翰实业由河南少林无形资产管理有限公司（以下简称“少林无形”）持股70%，后者最终受益人为现任河南嵩山少林寺方丈释永信。

铁嵩科技成立于3月22日，注册资本为4.52亿元，与此次拿地金额相等。其中河南铁投认缴金额为2.3亿元，沅翰实业认缴出资2.2亿元。

根据挂牌文件，此次出让的龙湖地区TB8-01-09地块，位于郑东新区育翔路南、龙湖内环东路西，宗地面积约3.82万平方米，使用年限为40年。

规划用途方面，地上部分为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地、商务金融用地，地下空间为零售商业、餐饮、交通服务场站用地。规划容积率小于1.5，建筑密度小于40%，建筑高度小于24米，绿地率＞25%，应采用装配式技术建设。

一位接近铁嵩科技的人士透露，铁嵩科技是少林无形和河南铁投为摘下该地块专门成立的合资公司，少林无形跟进该地块超过3年。早在2018年11月，少林无形已和郑东新区管委会签订合作框架协议，计划建设集文化演艺、商务办公、公寓和酒店等多功能为一体的复合型产业综合体，协议约定由“河南沅翰实业有限公司”作为项目投资开发主体。

少林寺和河南铁投的联手缘何而来？

前述接近铁嵩科技人士透露，郑东新区管委会是主要的撮合者。其透露，从2021年开始，郑东新区管委会多次与河南铁投沟通，希望其参与多宗地块竞买。

郑东新区管委会2020年12月披露了上述地块的产业实施方案，要求产业导入必须为文化类，建成后主要业态必须从事文艺演艺、文化展览、文化创意产业办公、酒店及服务型公寓。

前述接近铁嵩科技人士介绍，该项目总体建设指标包括：地上部分建一个建面约6000平方米的5D全息剧场，一座面积约3000平方米的文艺演艺中心，1.1万平方米的办公物业，1.8万平方米的酒店，以及1.92万平方米的可售服务型公寓。地下部分为1万平方米的地下商业和3.12万平方米的停车场。

“少林寺的IP挺好，但项目里的商业和办公比较拖累。这个项目一大难题是自持比例比较高，控规要求地上物业自持比例不低于地下计容面积的66%。”该接近铁嵩科技人士透露，整个项目仅服务型公寓和地下商业部分是可售的，算下来实际可售面积约43.5%，自持面积达到56.5%。

据悉，铁嵩科技的股权架构中，河南铁投综合开发公司和河南沅翰同股同权，河南铁投综合开发公司为操盘并表方。资金安排上，前期缴纳土地价款4.52亿元，建设阶段预计总投入超过11亿元，利用可售公寓和可售商业的销售回款和银行贷款补充投入资金。

对自持运营的办公、酒店和文化演艺物业，河南沅翰负责该项目文艺演艺中心、艺术展览馆等业态的文化产业资源导入和运营。剩余其他业态产业由项目公司铁嵩科技负责导入和运营。

今年1月，河南省人民政府印发河南省“十四五”文化旅游融合发展规划，其中便指出，河南将实施中华文化超级IP工程，将“少林”、“功夫”等打造成全球著名文化IP。

工商资料显示，嵩山少林寺方丈释永信拥有18家公司实际控制权，除了少林无形资管，还有河南嵩顶文化旅游发展有限公司、郑州嵩山少林寺茶叶有限公司、郑州嵩顶投资管理有限公司等。

此次郑州摘地并非少林寺首次入局房地产。

2015年便传出少林寺将在澳洲建四星酒店和高尔夫球场消息，彼时，释永信对媒体回应称，澳洲新南威尔士州少林文化中心的建设已经启动，但他否认了澳洲少林文化中心建设的商业性，表示希望少林文化“走出去”的核心价值观能被更多的人认知。

“很多媒体朋友都在关心少林寺哪来这么多钱去搞高尔夫球场和度假酒店，其实，那些投资和规划从来都与少林寺无关。”2015年3月，释永信曾对媒体公开回应，少林寺只负责禅修空间、农禅空间、禅武空间，“如果企业家从中看到人流、需求和商业机会，大家愿来共建共享，只要澳洲政府和民众愿意，投资者愿意，我只会随缘说好”。

据新华网报道，2015年2月23日，释永信亲手将一张412万澳元的支票，交给了新南威尔士州肖尔海文市长，一举付清了该市政府出售给少林寺的1.8万亩土地款，用于规划建设澳洲少林禅修中心。 

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