方正富邦基金：地产 需求有支撑 供给将拖累 总量不悲观

回顾全年，根据WinD数据，截至去年年底，地产行业全年冲高回落下跌11.17%，跑赢大盘指数。影响房地产板块行情主要因素是房地产政策层面的调整以及房地产销售数据的变化。今年政策层面总体相对克制，地产数据上半年持续下滑，下半年企稳难言改善，行业指数全年录得下跌。

展望2023年，需求有支撑，供给将拖累，总量不悲观。需求端，2022年房地产销售遭遇了大幅下降，预计全国真实商品房销售面积同比-30%，降幅创历史新高，但对我国中期房地产市场并不悲观，城镇化率、人均住房面积、旧房更新率等三大指标将共同支撑中期需求回升。鉴于2022年实际销售低于需求中枢、呈现出超跌状态，预计23年需求端将逐步支撑销售。供给端，在资金端政策过度收紧得情况下，出险房企数量已超52家，创历史新高，估算行业销售产能出清超38%，中期行业供给亟待修复，而短期来看，新增供给紧缺将拖累23年销售，而存量供给不足也将难以实现对新增供给不足的对冲，综合来看，会导致供给端拖累2023年销售修复。

供给过度出清，格局优化更剧烈，行业估值中枢有望上移。考虑到我国房地产供给侧改革政策持续催化以及目前行业供给过度出清的现状，我国房地产行业格局优化程度将更为剧烈，预计优质房企也将获得更大幅、更持续的集中度提升，包括规模和盈利，并将充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。市场从此前的内卷式集中度提升转向格局优化集中度提升，行业生态更为持续；追溯2017年，行业市场总量仍处于量价齐升过程，房企在经历一波加杠杆后在手土储均十分充沛，因此行业股价驱动因素主要在于规模增速，头部优质企业估值有望提升。

2023年我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间有望打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。

（以上内容为方正富邦基金研究部观点整理）

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