“提前还贷”不易，警惕经营贷等套路

日前，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，尽管通篇都是在提示各类风险，却也将各地提前还贷潮的爆发摆上台前。

去年下半年以来，房地产市场持续遇冷，叠加各类理财收益不断下降，“提前还房贷”逐渐成为楼市里新的“潮流”。

尽管目前已经很少被定性为“恶意还贷”，但包括上海、深圳、杭州、广州在内的不少热点城市排队时间也动辄数个月，或者增加还贷门槛，“提前还贷难”仍是诸多购房者关注热点。

小寒是一位上海的工薪阶层，其于2019年在杭州投资了一套房产，由于未见价格上涨，2022年为防止价格下跌，便想将房子原价出售，谁知卡在了“提前还贷”这一步。

他告诉观察者网，自己的贷款银行为上海银行杭州某支行，自去年下半年开始申请办理提前还贷业务，但“银行方面始终以各种理由推诿，不予办理”。

经过多方打探，他终于弄明白了缘由：这家分行没有提前还贷额度了。最终经过层层疏通直到找到了分行行长，他才顺利办理了提前还贷业务。

不过，也有购房者向观察者网表示，部分地区的部分银行自始至终并未增加还贷门槛，“每个地方的每个银行都不太一样，有的银行办理起来依旧很方便，手机上就能操作。”

01 违规还贷可能承担刑事责任

近期，各大银行大量发放超低利率经营贷、信用贷等其他贷款品类，更加刺激房贷一族提前还贷的决心，甚至社交媒体上为此衍生出了不少“还贷”攻略，部分中介专门开辟了代办服务，以较低利率的其他贷款替换房贷，赚取“过桥费用”。

2月10日，辽宁银保监局发文列举了四类提前还贷或转贷风险，违规参与可能承担刑事责任。

其一是经营贷风险。经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款。借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。

其二是信用贷风险。信用贷无需提供抵押物，申办流程简单，放款速度快。但信用贷款与其他贷款业务相比利率较高，无形当中增加还款负担。若信用贷款不能准时偿还，还会收取高额罚息。不仅如此，还会产生逾期还款记录，不良征信记录将会影响日后个人金融业务的申办。

三是财务风险。借款人在提前结清按揭贷款、重新申请“信用贷”“经营贷”过程中，会被中介诱导或强制借用过桥资金，支付高额的过桥资金费用、中介服务费用等，实际综合成本可能超过银行房贷利率，知情权和选择权受到侵害。

四是个人信息泄露风险。部分“贷款中介”获取消费者贷款信息等个人信息后，在消费者不知情的情况下向他人泄露、出售谋取非法利益，甚至在其贷款后骗走贷款，严重侵害消费者合法权益。

此外，辽宁银保监局还提醒金融消费者，要抵制扰乱金融秩序行为，依法合规办理贷款、还贷业务，诚实守信，践行“合约精神”。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进向观察者网指出，该政策并非一味反对“提前还贷”，而是可以强调不能违规违法还贷，对于全国其他城市具有启发意义。至少各地要主动研究近期提前还贷的内容，区分合理的和不合理的、合规的和违法的，进一步做好提前还贷方面的工作。

02 满足这些条件可以提前还贷

事实上，早在去年12月，银保监会就发布过相关风险提示，提醒广大消费者应警惕部分不法中介推介的“房贷转经营贷”背后存在的风险隐患，包括高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等。

银保监会还提醒，消费者应增强风险防范意识，维护自身合法权益。

在行业人士看来，提前还贷之所以盛行，完全是楼市下行周期下的市场行为，手中握有现金又缺乏稳定投资渠道的金融消费者，完全可以提前还贷，银行方面也不应设置障碍。

举例而言，A银行账户有50万元存款，银行利息可以忽略不计；同时，A又背负了100万元房屋贷款，每月都需要按时向银行支付高额利息，妥妥的“大冤种”。

特别是贷款的前几年，假设每月需要向银行支付1万元等额本息，其中近9成均为利息，只有1成本金，因此提前归还50万元贷款就可以少支付一半利息，且越早还贷越好。

但假如贷款已经还了10年，每月在向银行支付的1万元等额本息中，就有绝大部分为本金，利息占比很少，提前还贷意义不大。

有投资者告诉观察者网，过去几年由于各种理财渠道盛行，收益高于房贷利率且较为稳定；或者房价上涨，准备将手中现金加杠杆继续投资房地产，收益更是远超房贷利息，自然没人选择提前还贷。

现在则不然，在缺乏可靠收益投资渠道的前提下，用手中现金提前归还房贷被认为是“及时止损”的*选择。

而近期之所以“过桥贷”等违规操作盛行，也与过往房屋商业贷款利率与近期落差较大有关。

以一线城市为例，2019-2020年期间，主流银行商业贷款利率普遍在6%左右，最高甚至超过7%；而2022年底已经下降到3.7%，部分地区甚至更低，相差近一倍，购房者自然心理不平衡。

另一方面，在央行政策支持下，经营贷与信用贷利率不断下降、房贷条件随之下降，这就为手中余额不足，但又想减少利息支出的购房者提供了“过桥贷”的可能性。

简单来说，即购房者办理经营贷，再把所得提前归还房屋贷款，将原本按月支付的房贷用来归还经营贷。

由于房贷数额动辄上百万元，其间利益牵扯巨大，于是一些违规从事代办服务的中介人员“应运而生”。

03 银行也要节衣缩食

值得一提的是，上述违规办理“转贷”之所以能够形成一种“中介服务”，与部分银行有意无意地纵容不无关联。

在行业人士看来，去年下半年起，从央行到地方楼市政策频发，从供给端到需求端都在不断刺激楼市回暖，但从结果来看事与愿违，非但楼市不见好转，反而将银行“拖下水”。

央行发布数据显示，2022年末全国个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

要知道，自1998年从福利化到商品化的住房改革正式开启，一直到2020年，个人房贷一直保持着中高速增长态势；除2008年受金融危机影响增速为10.3%之外，其他各年度同比增速均在12.9%以上，而且其中8个年度增速超过30%（最近的较大值为2016年的37.4%）。

至2020年末，个人住房贷款余额增至34.44万亿元，在全部人民币贷款中占比提高到19.9%，成为各项贷款中非常重要的组成部分。

2021年末，个人住房贷款余额为38.32亿元，同比增长11.4%，是2008年以来的*增速。

但到了2022年，这一增速直接呈现出断崖式下降，连个零头都没能保住，几乎难以保持正增长。

相比之下，2022年尽管全国商品房销售数据同样急速下降，但也至少保持了上年50%以上的销售额。

因此在行业人士看来，个人住房贷款余额几乎不变的原因，只能是购房者大面积提前还贷导致的。

一位上海工商银行信贷部门工作人员向观察者网分析称，站在银行角度来看，去年下半年开始，放给房企的贷款收不回来，小微企业经营贷与信用贷利息低、风险高，而最为稳定的个人住房贷款又放不出去，银行的日子已经很难过。

这时候，银行大幅缩表，资金要么贷不出去，要么有去无回，大面积提前还贷潮的出现无异于雪上加霜。

“事实上，早在2021年开始，已经有不少银行开始主动增加还贷门槛，减少网络端入口，增加线下排队时间。只不过过去提前还贷人数并未形成规模，因此并未引发全网关注罢了。”上述银行工作人员表示，随着关注度越来越高，提前还贷势不可挡，与其将资金贷给小微企业，不如睁只眼闭只眼，贷给用来还房贷的普通居民风险更低。

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