办办网-2023年三季度上海办公租赁市场回顾

2023年三季度上海土地市场回顾

据办办网数据研究中心统计，2023年三季度上海土地市场新增经营性用地挂牌供应77幅，合计出让面积3,298,002平方米，环比2023年二季度增长40.93%，同比2022年三季度下滑41.17%。

其中涉办用地为5幅，出让面积总数为504,209平方米，占全部挂牌面积的15.29%，出让面积环比2023年二季度增长81.37%，同比2022年三季度增长14.76%。

其中，9月份的涉办用地挂牌面积最多，占当季涉办挂牌面积总量的99.10%。

而在成交方面，据办办网数据研究中心统计，2023年三季度，上海土地市场共成交81幅土地,成交总面积为2,982,502平方米，环比2023年二季度增长29.41%，同比2022年三季度下滑55.62%;成交总金额为6,877,456万元，环比增长21.30%，同比下滑63.85%。

其中，涉办用地成交4幅，成交面积为268,887平方米，环比2023年二季度增长12.23%;同比2022年三季度下滑28.40%;成交金额为650,341万元，环比下滑42.13%，同比下滑80.36%。

从2023年三季度涉办用地的成交时间段来看，主要分布在7月份和8月份，9月份没有涉办用地成交。

从成交区域来看，整个2023年三季度上海土地市场，浦东临港、宝山、奉贤和闵行各成交1幅涉办地块。成交面积*的地块是自贸区临港新片区PDC1-0103单元B05-01、DSH-04单元C07-01地块，成交面积近17.84万平方米，同时该地块也是当季成交金额*的地块，成交总价近38.74亿元。

2023年三季度上海办公租赁市场需求解析

1. 企业办公选址区域需求

根据办办网数据统计，2023年三季度上海市办公租赁市场中，浦东依然是企业办公选址的*区域，企业需求数量占整个需求市场的28.47%，占比幅度较2023年二季度增长显著;排名前五的头部区域的企业需求量占整个市场的65.08%，相比2023年二季度的比重也有所增长。

2、企业办公选址租金需求

在2023年三季度的办公租赁市场中，租金在3-4元/㎡·天的办公项目依然是最受关注的目标，需求占比达到20.37%，此租金段的占比需求相比2023年二季度有所增长，静安依然是本季度这个租金段最受关注的区域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2023年二季度有明显下滑，需求占比降至3.96%，能承受高昂租金的客户更青睐把寻址目标放在静安。

3、企业办公选址户型需求

在租赁户型面积的需求上，中小户型依然是2023年三季度的市场需求主流，我们可以看到，100平方米以下的户型占据了整个办公租赁需求市场的21.96%，相比2023年二季度有所下滑，这也是当季需求量*的办公户型，徐汇是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求相比2023年二季度也略有下滑，占整个需求市场的17.03%，该户型段最受关注的区域同样还是徐汇。

4、企业办公选址轨交需求

根据办办网热点统计，上海轨交2号线再度成为2023年三季度企业办公选址最为热门的轨交需求线路。该线路全长约64公里，共设30座车站，西起青浦区徐泾东站，途经青浦区、闵行区、长宁区、静安区、黄浦区、浦东新区，横贯上海市区浦江两岸，东至浦东新区浦东国际机场站。联通了中山公园、静安寺、南京西路、人民广场、陆家嘴和张江等多个重要商圈，以及虹桥火车站、虹桥机场和浦东机场等重要交通枢纽。

5、市场需求主力产业类型

2023年三季度，从行业需求分布来看，TMT行业成为当季*的需求来源，比重超过20%;其次为专业服务业，占比达19.42%;金融行业依然是消化办公需求的重要支柱;能源化工本季度也异军突起，展现出较为活跃的租赁需求。这四大行业在本季度成为上海办公租赁市场的主力租户，贡献了当季整个市场65.70%的需求量。

2023年三季度上海办公租赁市场租金走势

2023年三季度，上海办公楼租赁市场需求未达预期，多数租户仍持观望态度，同时在高位供应的影响下，市场整体空置率仍在向上攀升，租金继续承压，全市平均租金环比下滑0.73%。

静安以5.04元/㎡·天的租金均价继续成为当季企业办公空间成本最高的区域，徐汇和黄浦分别以5.00元/㎡·天、4.97元/㎡·天的均价紧随其后，成为全市企业办公空间高成本的头部区域。

2023年三季度上海办公租赁市场供需侧解析

2023年三季度，上海办公租赁市场有多个新项目入市，供应保持高位。据统计，当季供应量环比今年二季度增长2.61%。从数据上看，浦东、闵行、徐汇、长宁和静安依然是供应空间量*的区域，5个区合计占了全市供应量的65.98%。

在企业降本增效成为主流的大环境下，企业租户频频推迟租赁决策，导致市场去化压力增大，2023年三季度，全市整体意向需求量环比今年二季度下滑6.49%。意向需求量*的区域同样集中在浦东、闵行、徐汇、静安和长宁等主要热门区域，5个区合计意向需求办公面积占整个市场的65.56%。

由于市场需求未达预期，同时受高位供应放量的影响，写字楼市场竞争愈加激烈。各区的供需侧表现也呈现出差异化，多重压力迫使业主调整租赁策略以吸引并保留租户。

展望2023年四季度

四季度仍有计划供应量交付，新项目主要位于次级和新兴区域。以目前的去化水平估算，预计到年底全市写字楼空置率或将进一步攀升，市场租金也将继续承压。

办办网认为未来企业选址将会更看重地段、品质、服务与租金之间的平衡。在目前的宏观经济环境和市场行情下，写字楼空间业主必须积极寻求改变，除了调整租赁策略，进一步放宽租赁条件，还要加强办公定制化产品，更好的满足企业客户需求，加强自身的市场竞争力。同时对于有扩张或搬迁计划的租户来说，目前也是一个寻找有利租金方案的好时机。

办办网数据研究中心编制

(本内容仅供行业研究人员、企业、机关单位参考使用，不做任何投资建议)