万科，松了一口气

“黎明前总是最冷的时候。”郁亮在11月6日的沟通会上说道。

11月初，万科境外美元债一度“崩盘”，于明年3月、6月到期的两批面值为100美元的美元债，报价一度跌至近80美元和70美元。

股市表现也不乐观。今年9月以来，万科股价一路走低至11元/股前后，几乎回到7年前的水平。

一通操作下来，也就是地产圈这两年常见的“股债双杀”。

导火索源于10月17日，惠誉将万科的长期外币发行人违约评级(IDR)和高级无抵押评级以及万科企业*的境外融资平台万科香港的未偿高级票据的评级从“BBB+”下调至“BBB”。万科企业的发行人违约评级的展望为稳定。

随着万科股债情况下行，市场情绪愈发焦灼。

11月6日下午，万科与金融机构召开线上会议，包括深圳国资委相关领导、深铁董事长辛杰及万科郁亮等出席，对万科经营情况及近期万科二级市场债券价格波动事宜进行回应。

会议现场，深圳市国资委表示，万科具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

01 焦灼的市场情绪

“有点担心，但没有特别慌。”一位万科等待收楼的业主在看到万科近期的动态后，对无冕财经表达了自己的看法。

她在今年3月购入万科旗下的楼盘，当时，多家房企陷入流动性危机，但她认为万科一向稳健，出问题的概率较小。如今，万科出现负面消息，她难免有些担忧。也有业主在社交平台提问：“万科怎么样？作为期房业主，心慌慌。”

当下，市场舆论分成两个派系，一派是悲观情绪，另一派则看好万科。

在悲观派看来，万科债市异常，美元债投资者一向敏锐，必定是收到消息，才会引发异动。此外，全国房地产市场仍待复苏，万科依然有经营压力。

而在乐观派看来，万科一向稳健，不如碧桂园等同级民营房企激进，财务控制较为谨慎，且大股东为深圳地铁，出现问题的概率不大。

类似经历也曾出现在龙湖。2022年8月，地产行业处于低谷期，当时，龙湖突遭“做空”，叠加商票逾期谣言影响，股价一路暴跌超过16%，为三年以来*。

面对此事，龙湖掌门人吴亚军称“做空是正常市场行为，但造谣不是”。吴亚军现身澄清传言后，以55亿港元新股增发、35亿港元银团贷款等实质举措，稳定了市场信心。直至当月16日，龙湖集团股价一度大涨超17%，由此走出“做空”阴影。

早在10月31日，投资者在公开平台询问万科关于债市异常的情况。万科回复称，公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。并解释，同时境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格在上周尾出现大幅波动。

就基本面看，据中指院发布的《2023年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，万科销售排名仅次于保利，为3116.1亿元，同比下滑8.5%。

据万科披露，1-9月累计合同销售金额2806亿元。今年9月，合同销售金额320亿元，环比增长41.6%。销售上有复苏迹象。

不过，这也并非万科一家的问题，全行业都在面临销售额下滑。

中指院榜单显示，TOP100房企前10月销售总额为5.3万亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大2.8%。也就是说，万科的销售降幅跑赢了行业均值。

从债务情况上看，据企业预警通统计，万科存续中资美元债共有6只，共计29.53亿美元。一年内到期的美元债约有12.3亿美元（约89.58亿人民币），分别为2014年3月、6月到期的两只债券。另外，债券存量规模569.90亿元，债券34只。其中，中期票据占其中约61%，公司债占其中39%。

万科存续中资美元债共有6只。图片来自企业预警通。

截至今年第三季度，万科总资产16467.02亿元，总负债12395.74亿元，净资产4071.27亿元，资产负债率75.28%。

客观来看，万科在房企中的现金储备情况一直不错。截至今年第三季度，万科约有1037亿现金，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍。不过，媒体、机构也存在怀疑，这其中是否包含有400亿元预售监管资金？

如今，行业销售情况尚未复苏，万科的销售总额也未见明显回温，加之存在一定债务，难免引发市场焦灼情绪。

根据沟通会上的数据，万科的融资渠道仍然畅通。今年1-10月，万科新增融资金额超过850亿，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。

一位接近万科的人士对无冕财经提到，行业仍属处在艰难的时刻，需要信心和呵护。此前，万科正在与多家国有大行洽谈融资，进展顺利。万科的财务处理长期谨慎，不该因为此次市场情绪失控，而导致资金挤兑，让万科步入难关。

郁亮在11月6日的沟通会上指出，“市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。”他认为，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件。目前还存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。要做到这一点，首先需要行业保持稳定。

02 强力声援，等待黑暗过去

深圳国资委及大股东深铁集团，开始为万科撑腰。

沟通会上，深圳市国资委强调，国资国企有实力、也有能力支持万科防范和应对各类风险。

深圳地铁董事长辛杰表示，万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资，其本次出任万科集团董事会副主席也充分地体现了深圳国资对万科的信任与支持，深铁自始至终都将与万科坚定地站在一起。此外，辛杰强调深铁长期持有万科股票的初心不变，所谓“大股东将减持万科”，是别有用心的谣言。

会上，郁亮感谢了深圳市国资委和深铁集团在关键时刻，对万科强大、有力、源源不断的支持，对管理团队的长期信任，相信大家携手一道，一定能迈过行业这个关口。他认为，万科对市场一直有信心，但冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。

今年以来，官方对房地产行业多番表态。10月31日，此前鲜少提及“房地产”的中央金融工作会议，此次大量篇幅谈及房地产行业的未来，称“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，如今形势大不同于以往，房地产风险问题开始爆发，甚至以系统性风险的角度冲击着金融安全，需要金融体系，全面应对房地产对风险的冲击。

今年，被认为是房地产政策历史性拐点之年。

7月24日会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，明确稳楼市基调。此后，多部委接连出台相关政策，从供需两端为楼市注入信心。此后，包括“认房不用认贷”、“降低存量首套房贷利率”、部分城市“全面取消限购”、“放松限购”等组合拳频出。

不过，虽然在市场端、房企融资端陆续有利好政策，但落地仍需时间。

克而瑞数据显示，2023年10月，*房企实现销售操盘金额4066.9亿元，环比增长0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在较高位。1-10月*房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%。从企业端看，10月近六成*房企单月业绩环比降低，近半数同环比双降。

在此情况下，作为行业头部企业的万科难言轻松。

一些投资者质疑万科，为何美元债一路狂跌，万科为何不进行回购？

接近万科的人士指出，手握现金才能开展后续的拿地、运营动作，盲目回购债券一方面对万科造成资金压力。

另一方面，此举容易引发市场恐慌，认为万科此次“做空”是自导自演，在融资市场丧失信誉。

一位在万科任职的人士指出，对于一家长期践行稳健经营、注重现金流管理并很早就预判风险，喊出“活下去”，且拥有国资背书和投资级信用的龙头房企，万科某种程度上已经是房地产行业的象征，如果连万科都要出事，那行业的困难将不可想象。

从资本市场上看，情绪有所缓解。11月6日，万科A股价反弹，涨超5%，此外，万科境内债、美元债涨势加快。据Wind数据，“20万科08”上涨8.24%，“20万科06”上涨5.56%，另外，“20万科04”、“21万科02”均小幅上涨。美元债方面，VNKRLE 4.2 06/07/24近一周上涨8.689%，收益率26.749%；VNKRLE 5.35 03/11/24近一周上涨9.167%，收益率22.814%。

易居研究院研究总监严跃进表示，总体上看万科的经营面较为稳健，债券价格的反弹反映了市场对万科信心的修复以及资本市场对企业的认可。

会上，郁亮提到，近两年压力大的原因，在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，但从行业施工情况看，到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。

郁亮感慨：“黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。”这也应该是很多人的期待。

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