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年轻人不租房了,中年人冲进租房市场

现在的楼市,租赁房源早已供大于求,不仅量大还价低。而这一切的大前提是,当下的大环境,二手房就算降价也卖不动了。
2024-02-06 17:25 · 微信公众号:智谷趋势  无疆   
   

一个奇怪的现象出现了——

越来越多的中年人租起了房子。

在“房租大跳水”的时代下,他们有的人“以租养租”、有的人“以息养租”......

这么看来,只要将手中的资源进行重新配置,就能做到“利益的*化”,在战略上“过得更好”。

中年人的转变

房地产行业出现了诡异的“一升一降”——

素来为了房子而打拼的年轻人们不买房了,而拖家带口求安稳的中年人们,反而开始冲进租赁市场,大量租房。

这与我们的印象大相径庭,毕竟长期以来,大多数中年人才是买房的“坚实拥护者”。

早在《2018中国城市家庭财富健康报告》中,31-40岁及以上年龄的户主家庭房产配置的占比就达到72.9%甚至更高,从中可见中年人对房产配置的重视程度。

来源:《2018中国城市家庭财富健康报告》截图

然而,贝壳研究院在近日发布了一个惊人的数据:

全国重点40城租赁成交中,2023年35岁以上的租客占比超过35%,较2021年提升了4.9个百分点,是所有年龄段中增幅*的,甚至超过了25岁以下租客的占比。

不仅如此,44-59岁和60岁及以上群体租房都呈现轻微涨幅的趋势。

与之形成鲜明的是,不管是25岁以下的年轻人,还是在社会上经历了一番闯荡的26-30岁年轻人,租房比例都略有下降。

贝壳平台全国重点40城租客年龄占比变化,来源:贝壳研究院

分区域来看,全国一线城市中,35岁以上租客的占比更是“突飞猛进”,比起2021年平均涨幅在4%-6%,其中北京(占比约45%)、上海(约40%)、深圳(约38%)和广州(约30%)。

一线城市35岁以上租客占比及其变化,来源:贝壳研究院

中年人杀进租房市场,会产生什么影响?

首先是租房面积的扩大。2023年,三居室租赁成交占比大幅提升,达到27.2%,首次超过了一居室的占比。

此外,从房屋装修状况来看,以一线城市为例,租客租赁精装修房源占比均超过70%,比2021年提升2-9个百分点。

贝壳平台全国重点40城租赁成交户型结构变化(左)

一线城市精装修房源占比及其变化(右)

来源:贝壳研究院

不难看出,这群“拖家带口”的家庭型租客,倾向于选择户型更大、装修品质更高的房源。

难怪“租房大改造”、“租房也要幸福”、“出租房改造”等成为了小红书的常见搜索关键词。

来源:小红书

与长久以来租客的基本理念“不是我的就不爱惜”大有不同,现在不少租客是真正把租来的房子当成了家,用心在布置。这暗示了一件事情——

租房,似乎不仅仅只是买房奋斗路上的“中转站”,而是成为可以安心停留的真正去处。

要知道,仅仅就在五年前,房地产高歌猛进的2017,社会上对于租房的中年人还停留在这样的舆论观感上——“建议早做打算”。

而现在,大家都对这种现象欣然接受,甚至是主动拥抱。

有一家四口,租了一个三室两厅两卫的房子,寻求网友们的建议,希望用生活气息填满它;

来源:小红书

也有网友花3500元租了四室一厅,用心改造后真实演绎了从“家徒四壁”到新中式的家。

家中的每个软装、家具都是网友细心挑选、精心布置的。这投入,或许房东来了都自愧不如。

来源:小红书

还有时隔14年,重回租房族的深圳人骄傲地喊出,“房子是用来住的,居住体验好胜过一切”的口号。

毕竟,这一家三口租的房子,是原来房子的两倍大,还有个高楼层厅,朝南的跑马大阳台,舒适宽敞。

来源:小红书

在房地产欣欣向荣的前十年,这群中年租客或许会被归为异类,让父母叹气,被周围的朋友们质疑。

但在房地产行业巨幅调整的今天,“敢吃螃蟹”将会带来出乎意料的结构性红利。

战略上“过得更好”

这些35岁以上“拖家带口”的租客,不仅会考虑自己的生活节奏,还会将孩子上学以及家人的通勤都考虑在内,甚至需要把年迈的父母接来一起生活。

因此,在租客“马斯洛需求”金字塔中,他们对城市租住生活稳定、通勤与租金、租住环境品质、空间独立和个性化租住等多个方面,都会比“孑然一身”的年轻人有更高的要求。

从另一方面来看,选择租房的他们并不一定是“混得不好”,只不过是在战略上“过得更好”。

事实上,今时今日租房的中年人,并非全然没有家底。有相当一部分人是有房产、有存款的。贝壳研究院将这类租客归纳为“拥有自有产权房屋但为了改善居住条件而租房的家庭”。

就以我同事老吴为例,他早年攒钱在市中心买了一套50多平的房子。在当年房价一路猛涨的时代,大部分工薪阶层都是这种“先上车,后置换”的打算。而随着孩子的出生,老人的入住带娃,房子就显得越发逼仄。

毕竟,许多广州城区的房子真的可以用“老、破、小”来形容,即便如此,也能卖到两万多一平方米,总价上百万。

但这窄小、陡峭的楼梯,危险系数拉满,的确不适合老人和小孩居住。

于是他把这套房子租了出去,月租3600元。

他又在离市中心较远的地方租了一套120平精装修新房,空间是原来的两倍有余,月租仅4000元,相当于“以租养租”。只多花400元,就能够住得更加舒适,何乐而不为呢?

这种“双重租房Double Renting”的战略,在以前的伦敦房地产也普遍出现过。可见,对于美好生活的向往,是人们最普遍的追求。

来源:安居客

我另一位朋友,上海的老张则更有先见之明也更为激进,几年前嗅到信号不妙,早早将手头上位于虹桥的250平别墅出售,套现了2500多万现金放进银行进行理财。

尽管基础利率只有3%左右,但在巨额本金的支持下,每个月的利息也能达到6.25万。粗略计算,一年的利息最少达到75万。

老张一家打定主意,就“以息养租”,在上海另一套别墅定居了下来,一个月房租2.4万,一年花费28.8万用于租房。

这么算下来,张先生一年获得的利息不仅可以支付高昂的别墅房租,还能让他躺着吃近45万元的利息。

来源:安居客

房租大跳水

为什么越来越多中年人乐意租房,本质上还是终于把账给算明白了——

抛开中国畸形已久的“租售比”不谈,日子是给自己过的,当租赁市场发生变化,好的房源越发唾手可得,选择租房也就越发顺理成章。

现在的楼市,租赁房源早已供大于求,不仅量大还价低。

而这一切的大前提是,当下的大环境,二手房就算降价也卖不动了。

据统计的12月数据,一线城市二手房价环比连跌3个月,其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。

在当前的二手房市场承压行情下,不少二手房业主出现了惜售情绪,与其“割肉贱卖”,不如“再等等”,等一个遥远的楼市春天——

或许希望的曙光,就在明年呢?

于是,他们将房源“由售转租”,直接导致租房供应量大增。以至于广州的租房中介龙头自如,为了避免亏损,已经暂停了部分新房源的委托申请。

另一边,保租房的大面积上市,也在供给端进一步对市场造成了冲击。光是2023年一年,全国保租房的筹集建设下,就共计完成了204万套,其中,上海8.1万套,北京8.15万套,深圳的目标更是高达16万套。

至于需求侧也发生了变化。人口存量时代,没有多少增量人口涌进大城市,相反,不少年轻人还抱着求稳的心态,出现了一波“返乡就业潮”,城市的租房需求大大减少了。

根据斯坦福中国经济与制度中心(SCCEI)博士后研究员的研究,从一线城市流向家乡,又或是进一步流向离家更近的省会城市,成为2023年以来人口流向的主要趋势。

外来务工者在经济出现波动,一线城市就业不确定性增加的背景下,默默退回了熟悉的家乡,缩小了寻找就业的半径。

来源:城市数据团

结合来看,当前一二线城市租房市场的供远远大于求,房租经历了大跳水,现在租房非常划算。

未来,在房产市场的持续承压下,将会有越来越多像A先生、B先生一样的“有产租户”出现。

不论是被动的“买不了”、“买不起”或是主动选择租房居住等因素,租客在租房市场上停留的时间将延长,家庭型租房需求增加,全国租赁住房需求将进一步释放。

来源:微博、百度

去年10月,在微博#研究表明租房住老得快#的话题下,网友们人人化身“专家”,举一反三:

欠几十年的房贷会变年轻吗?

研究表明,贫穷会使人寿命降低。

怀孕、生育、养娃也让人变老。

新时代背景下,房子是一定要买吗?这个问题值得思考。

参考资料:

贝壳研究院:“好房子”引领住房租赁新增长

新浪财经:房租普降潮:一线城市跌幅更大,自如开始拒收“差房源”

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