新城控股王振华，身价大跳水

2024年以来，新城控股股价震荡走低，年初至今跌幅超26%。

据同花顺iFinD数据显示，截至去年年末，身为新城控股实际控制人的王振华持股比例高达45.71%。

新城控股股价下跌，引发王振华财富大缩水。不久前发布的《2024家胡润全球富豪榜》显示，王振华家族被划到了财富下降最多的中国企业家名单之中。榜单显示，今年身价达72亿元的王振华家族，财富缩水超六成，排名下滑了将近1900名。

作为江苏常州当地知名的企业家，王振华多年来积攒的财富主要得益于其一手打造的新城系公司。不过，王振华的个人命运在2019年发生了转折。彼时，因猥亵9岁女童风波，王振华不得不退出新城控股的管理一线，但其至今仍是新城控股的实际控制人。

王振华隐退后，儿子王晓松接过了父亲的董事长一职，但王晓松肩上的担子并不轻。财报显示，2023年新城控股的营收仅实现3.22%的微增，其归属于上市公司股东的净利润则下滑了47.12%。

受宏观经济形势、行业整体环境、公司战略规划以及未来资金需求等多重因素的综合影响，新城控股还做出了2023年度拟不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本的决定。截至2023年末，新城控股期末可供分配利润为76.1亿元，而这已是新城控股自2021年以来连续第三年未进行分红。

对于2024年，新城控股将“保交付、化风险、谋转型”作为自己的目标。不过，从今年*季度累计合同销售金额、累计合同销售面积双双下滑的经营简报，以及房地产行业整体尚未完全回暖的大环境来看，新城控股接下来仍面临艰巨的挑战。

1、财富缩水超六成，王振华富豪榜排名大跌

在上月公布的《2024家胡润全球富豪榜》中，王振华家族的财富为72亿元，相较上年190亿元的财富缩水超过六成，而王振华家族在榜单上的排名也从上一年的1181名下滑到了3058名，断崖式地下滑了1877名。

雷达财经梳理发现，其实自2020年后，王振华家族在《胡润全球富豪榜》上的排名便一路下滑。2020年，王振华家族以430亿元的财富位列榜单第357名。2021年至2023年期间，王振华家族的财富不断缩水，排名也分别下滑225名、174名、425名。到2023年，王振华家族的财富已跌至190亿元。

1962年3月出生于江苏常州的王振华，是当地知名的企业家。王振华在富豪榜上的起起落落，也都离不开其一手建造起的房地产商业帝国。不过，王振华最早并非从事房地产行业。在王振华仅有22岁的时候，年轻有为的他便当上了国营棉纺厂的车间副主任，后来王振华自起炉灶创立了家纺纺织厂。

1993年，30岁出头的王振华，一头扎进了房地产行业。当年7月，王振华筹资创办武进市新城投资建设开发有限公司。在王振华的带领下，新城迅速成为常州房地产行业的领军者。

进入千禧年后，新城将公司的业务版图从早期的住宅开发业务扩展至商业地产领域，其足迹也从常州本地走向长三角区域，并于2009年将战略重心迁至上海，此后新城还不断加速自己的全国化布局，向珠三角、环渤海、中西部等地扩张。

雷达财经从新城控股官网获悉，截至今年1月25日，新城控股集团已进入中国142个大中城市，包括上海、北京、天津、重庆、杭州、南京、苏州、济南、西安、成都、长春、常州等，开发中或已完成项目超700个。

在企业发展的过程中，新城系公司在资本市场上的动作频频。2001年，新城地产在B股上市，成为江苏省最早上市的房地产公司之一。2012年，新城发展在港交所上市。2015年，新城控股集团登陆上交所，借此成为国内首家实现B转A的民营房企。2018年，新城旗下的物业平台新城悦服务也登陆港股。

经过数十年的快速发展，新城如今已逐渐成长为一家集住宅地产和商业地产于一体的综合性房地产集团。2018年，新城销售额超2000亿，一度跻身TOP10房企行列。不过，2019年的一则警情通报，却让王振华多年积攒起来的良好声誉急转直下。

据上海市公安局普陀分局发布的警情通报显示，2019年6月30日22时许，上海普陀警方接王女士报警，称其女儿被朋友周某某(女，49岁，江苏人)从江苏老家带至上海并入住本市一酒店，后其女儿在房间内遭到一男子猥亵。

2020年6月，媒体从上海市普陀区人民法院获悉，被告人王振华因猥亵儿童罪被判处有期徒刑5年。尽管王振华方面后续提起上诉，请求二审判决无罪，但2021年5月上海二中院依法对该案进行了不公开开庭审理并当庭宣判，裁定驳回上诉，维持原判。

受此事件影响，新城控股早在2019年7月3日便做出了换帅的决定。彼时，新城控股发布公告称，公司于当天接到上海市公安局普陀分局通知，公司实际控制人、董事长王振华因个人原因被刑事拘留。公司董事兼总裁王晓松将接任公司董事会董事长一职，王晓松将行使法定代表人职权，而王晓松正是王振华的儿子。

至此，新城控股迎来了二代王晓松掌权的时代。据悉，1987年出生的王晓松，本科毕业于南京大学环境科学专业。在接棒董事长一职前，王晓松曾在新城公司体系有过多段任职履历，曾任江苏新城地产股份有限公司常州公司工程部土建工程师、上海公司工程部助理经理、项目总经理，江苏新城地产股份有限公司总裁助理、董事兼总裁。后任公司董事兼总裁、新城发展控股有限公司非执行董事。

2、公司利润腰斩，遭投资者用脚投票

事实上，王振华家族财富缩水的原因，一定程度上与其掌舵的新城控股当前所面临的困境逃脱不了干系。

据新城控股不久前发布的年报显示，王振华为公司的实际控制人。截至去年年末，公司前十大股东中，富域发展集团有限公司与常州德润咨询管理有限公司分别持有公司61.09%、6.11%的股份，而这两家公司正是王振华实际控制的企业，合计持有公司67.20%的股权。

具体而言，王振华持有新城发展63.33%的股权，而新城发展通过香港创拓持有富域发展和常州德润100%的股权，富域发展持有新城控股61.09%股权，常州德润持有公司6.11%的股权。此外，王振华妻子陈静持有新城发展1.43%的股权；王振华之子王晓松持有公司0.02%的股权。

过去一年，新城控股交出的财务答卷并不理想。财报显示，2023年，新城控股全年共录得1192亿元的营收，相比上年1155亿元的营收实现3.22%的微增，但仍不及2021年高达1682亿元的营收规模。

与营收实现微增不同的是，新城控股去年的利润指标却下滑明显。财报显示，2023年，新城控股归属于上市公司股东的净利润为7.37亿元，而2022年新城控股归属于上市公司股东的净利润高达13.94亿元。与之相比，新城控股归属于上市公司股东的净利润缩水了近一半，降幅达到47.12%。

对于净利润下滑一事，新城控股解释称，受整体市场环境及结转项目的结构变化，报告期内公司房地产项目结转毛利金额较上年同期有所减少；对于部分亏损公司，公司未确认递延所得税资产，导致报告期内公司所得税费用较上年同期大幅增加。

报告期内，新城控股经营活动产生的现金流量净额为101.6亿元，较上年同期的145.3亿元下降30.11%，这主要是因为报告期内公司签约金额下降导致销售商品、提供劳务收到的现金较上年同期减少较多。

作为房地产赛道的一员，新城控股目前的主营业务为房地产开发与销售，其中地产开发业务主要包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务，住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，商业地产开发业务的主要产品为商业综合体。

具体来看，房地产开发销售去年为公司贡献1073.36 亿元的营收，同比增长2.34%；公司物业出租及管理为公司贡献106.31亿元的营收，同比增长15.26%，主要系公司开业吾悦广场数量的增加所致。

尽管前述两大板块的营收均实现了不同程度的增长，但二者的毛利率却均呈现出下滑的趋势。其中，房地产开发销售板块的毛利率同比减少1.51个百分点至13.91%，物业出租及管理板块的毛利率同比减少2.7个百分点至69.9%。

过去一年，全国商品房销售金额和销售面积延续下跌趋势，但降幅有所收窄。在此期间，新城控股也没能摆脱行业整体下滑的趋势。2023年，新城控股实现合同销售面积968.78万平方米，同比下降18.69%；完成合同销售金额759.83亿元，同比下降34.52%。

在此次发布的财报中，新城控股直言，2023年，面对在建项目多、体量大，尤其在项目销售放缓的行业大背景下，公司流动性承压，保交付压力加大。报告期内，公司共计完成超14万套物业，2210万平方米面积的交付，完成保交付任务。

而提到新城控股的商业地产开发业务，就不得不提到公司的商业综合体项目品牌“吾悦”。截至报告期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到198座，已开业及委托管理在营数量达161座，开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%。

由于业绩不理想，公司遭投资者用脚投票，年初至今公司股价累计跌幅达26.82%。

3、连续三年未进行分红，2024年挑战犹存

就在公司年报出炉之际，新城控股还发布了关于2023年度利润分配方案的公告。新城控股在这则公告中称，公司2023年度拟不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本，而这也是新城控股自2021年以来连续第三年未进行分红。

之所以做出这样的决定，新城控股方面给出的原因是，基于当前宏观经济形势、行业整体环境、公司战略规划以及未来资金需求等综合因素考虑，为了保障公司的经营能力和偿债能力，降低财务风险。

而公司留存未分配的利润，将根据公司发展战略和年度工作计划，积极响应“保交楼、保民生”政策，用于公司日常经营、偿还债务、补充流动资金等用途。

据新城控股透露，2024年，公司将秉承“保交付、化风险、谋转型”的目标，聚焦核心经营方针，锚定向前，推进各项经营目标的完成。

具体而言，公司计划2024年实现商业运营总收入125亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目12座；公司计划新开工51个子项目，新开工建筑面积408.19万平方米，其中，住宅项目169.66万平方米，商业综合体项目238.53万平方米。

按照新城控股的规划，2024年，公司计划竣工177个子项目，预计竣工总建筑面积1358.85万平方米，其中，住宅项目659.36万平方米，商业综合体项目699.49万平方米。

与此同时，新城控股还将在确保公司现金流合理充裕的同时，持续优化资产负债结构，增厚公司的安全屏障，确保公司持续稳健发展。新城控股表示，公司将在严格把控资金使用风险的前提下，提高资金使用效率，努力实现更好的经营业绩回报投资者。

不过，进入2024年，新城控股仍面临着不小的压力。根据新城控股发布的经营简报显示，今年*季度，新城控股累计合同销售金额约119.47亿元，比上年同期相比下降44.44%，累计合同销售面积约165.17万平方米，比上年同期相比下降34.4%。

新城控股认为，目前房地产行业仍处于风险出清期，虽然利好政策持续释放有一定积极效应，但政策的传导仍需时间，购房者信心和行业预期的修复尚需时日，预计销售低迷态势短期内难以扭转，房地产企业销售去化及回款还将持续承压。面对这种情况，房地产企业需要推进销售去化，积极把握融资机会，拓宽融资渠道，保持现金流稳定，向市场传递积极信号，增强品牌信心。

今年排名在全球富豪榜下滑十分惨重的王振华家族，未来还能否一扫最近几年的颓势实现财富的跃升？雷达财经将持续关注。

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