办办网带您探寻上海法拍市场

随着法拍房热度与关注度的不断激增，如今法拍房被视为衡量经济波动与地产活力的晴雨表。

法拍的出现对于上海的大宗交易来说，是市场呈现的一个新现象，曾经一些铮铮佼佼的项目也不得不跌落神坛，走到法拍的地步。在本市上半年的大宗交易类型上，约九成的大宗交易通过法拍成交，其中不乏一些吸睛的项目，例如在6月，位于黄浦区斜土路710号（原华美达酒店）进行了第 二次拍卖，吸引了6位竞拍方，最终以4.26亿成交，相比起拍价3.2427亿，溢价率高达31%。

图为2024上海上半年大宗交易情况，来源于上海中原研究院

上半年全市共录得44笔大宗交易，总成交额约35亿元，其中约91%的大宗交易通过法拍成交，法拍比例增加50个百分点。

法拍的出现对于投资者来说，无疑增加了一个捡漏途经，投资的视野和渠道不再局限于传统的交易市场。司法拍卖的网络化，不仅打破了地域限制，让更多的人能参与到法拍，也将交易更加的公开透明化。

1.总体概况

办办网近年来在监测传统商办项目市场的同时，也对法拍市场进行了持续追踪与关注，我们从项目属性、面积体量、区域环境、商业价值等多个评估角度，经过统计分析，进而得出以下概况：

法拍项目总量（注：时间节点：23年8月-24年8月）共计277套（注：不包含普通住宅类项目）。

交易成功129套，交易失败108套(注：交易失败的数量包括流拍、撤回、暂缓和中止的法拍数量)，拍卖进行中40套（注：拍卖进行中的数量包括未开拍项目、多次拍卖流拍变卖中项目），总体交易成功率达到46.6%。

16个行政区域中，浦东新区法拍项目挂牌数量最 多。

277套拍品中，虽然商业类法拍房挂牌数量最 多，为132套，占总量的48%，但相对各自的成交率来看，商业类法拍房的成交率仅有41.7%，落后其他类型的法拍项目。

2.以微知著，看市场现状

现今的法拍市场为何火热

(1) 宏观：

经济环境的不稳定

随着后疫情时代带来的经济下行以及全球经济大环境的不稳定因素，各行各业出现不同程度的打击与影响。在融资监管的持续缩紧下，依靠举债投融资的企业与个人出现了资金链断裂危机，最终因无法偿还到期债务，继而被强行执行名下财产，在这些违约抵押物中不乏大量的不动产项目，进而推高了法拍项目的数量。

支柱型产业的低迷

随着调控政策的收紧，融资渠道的收窄，持续去杠杆化等多重压力的荷重下，地产行业洗牌加剧，行业引起的经济阵痛涉及到上下游不少与之相关的企业，滞后的转型升级并未助企纾难解困，最终部分企业走入破产的境地，不得不通过拍卖资产来缓解财务危机，这也成为了法拍房市场中房源增加的主要来源之一。

(2) 微观:

价格优势乃是王道

法拍项目中大部分标的在一拍时，起拍价会设置为评估价的70%左右，流拍后，二拍、变卖价格则为一拍价的80%。这也促使越来越多的投资者纷纷下场驻足围观，把法拍市场当作捡漏渠道。

稀缺性的不可复制

在传统市场上，很多热门板块中的稀缺独栋、整套的商业与办公项目，在平日普通买卖交易中并不常见。但受司法查封强执的特殊性，不少在往日中不露圭角的项目在依法处置后开始进入了法拍市场，也正是这些稀缺项目带动了人气，炒热了法拍市场。

回报优势较为显著

在高空置率及租金探底的当下，投资者追求的是兼顾安全稳定同时又回报递增的项目，不少商业用房与工业用房的法拍项目就带着租约拍卖，相较于在一般市面上购入商业项目后苦于租户的找寻，这类买入就有稳定租户与租金收入的法拍项目，吸引了较多的投资者进入了法拍市场。

未来的法拍市场有何趋势

更多的项目或将进入法拍市场

在经济不明朗，融资受阻等多重压力下，企业与个人或将产生更多债务危机，信贷不良率也将不断上升，随着民商事纠纷的增多，或将有更多抵押的不动产项目进入司法拍卖用以偿还债务。

价格差的优势不再突出

办办网在持续的关注中有感，随着法拍市场的热度不减，让许多项目成交价越发接近市场均价，价格优势不再显现。很多参与者在一拍时候并未下手，更多地等着起拍价再一次打折的二拍，但随着围观和参拍人数越来越多，信息差越来越小，“起蓬头”变成了“倒蓬头”，二拍价格反而比一拍高出了不少。

参与者更趋于理性

法拍市场的规模在持续扩张，但成交量却有所下跌。办办网通过多维度数据比对，发现在商业用房与工业用房的法拍中，商业用房挂牌量虽高于工业用房，但相对各自的成交率来说，工业用房表现更好。工业用房相较与商业用房在参拍上，有一定准入门槛和竞买资格，需要符合项目所在区域的产业定位与一定的落税要求等，这也从侧面反映，这些参拍者更多的属于自用型、刚需型买家，同时这也或将是未来法拍市场的一个趋势。

商业地产运营管理服务方的新机遇

新质生产力引领的当下，探索不良资产措置与新赋能，也是商业地产运营方盘活存量资产的新路径之一，多措并举盘活好这些不良商业地产，打造新业态，提升新能级，是商业地产的一个新机遇。

3. 以法拍为镜，知市场之兴替

在近年来，有许多让办办网印象深刻的法拍项目，它们如同棱镜，也折射了不少市场的兴替，我们从中选取了部分项目，浅聊一下：

昔日业界大佬，如今败走麦城：闵行区——拉夏贝尔总部基地

曾经见证一代人青春的知名服装品牌“拉夏贝尔”因经营不善，于2021年11月，公司被申请破产清算，随后在2022年5月，公司A股股票被上交所摘牌。至2024年的1月，公司位于闵行区的总部大楼被法拍，项目证载建筑面积15.75万平方米，评估价为13.5亿元，起拍总价为9.5亿元，折价率约为70%。或许是项目在体量与起拍金额上较为庞大，围观人数虽已破万，但没有一个竞拍者报名参与，一拍流拍后截止至今未曾有二拍挂牌消息。曾在实体商业中盘踞一方的服装大佬跌落神坛，落得一地唏嘘，从该项目也映射出当今时代，互联网时代下，电商对于传统零售行业冲击巨大。

项目的流拍很大原因更或许来源于竞买门槛较高：竞买人企业须注册在吴泾镇，地块准入产业类型须符合闵行区“高端制造、人工智能、新一代信息技术、生物医药、文化产业”等现代产业规划和吴泾镇“4+2”总体产业规划要求。新项目税收产业强度不低于300万元/亩/年，且须确保现有入驻企业生产经营及原破产企业员工的稳定性。
通过该项目也反应出目前法拍市场在工业用地处置上有一定堵点，从司法角度上虽然未对参拍个人或者企业有所限制，但项目所涉及的相关职能办，出于该区域的产业结构特点和发展规划部署的考量，难免层层加码，抬高竞买门槛，对参拍者进行一定的筛选与限制，这样很大程度降低了不少工业用地项目的参拍率。

围观多热闹，房企悲寂寥：浦东新区——环球金融中心71层

今年7月，上海地标中的环球金融中心所在的71层进入了法拍市场，引起一片轩然。此次被拍卖的71层整层办公项目，建筑面积为3195.94平方米，评估总价在4.81亿元，一拍起拍价为3.7亿元，流拍后二拍起拍价为3亿元，是评估价的6.2折，但遗憾的是虽两场开拍合计围观总人数高达4万，围观热情异常的高涨，却未有参拍者举牌加入，最终落得进入变卖环节，如无意外，此次项目的变卖最终也将以失败告终。

流拍的原因主要可能在于，一是环球金融中心对于租赁企业有一定资质要求与设限，加之物业与租金较为昂贵，参拍者购得后无法在短时间内寻求到租户，出租去化承压较大。二是在于早前位于67层的整层办公，曾以3亿元的总价正常出售给某矿业公司，71层标的的法拍价格优势并未体现，与一般交易价格无差。

该标的原背后的持有者为河北某家地产开发运营公司，通过执行裁定书的查询，获悉与某融资租赁公司存在合同纠纷，执行金额高达3.25亿元。能在寸土寸金的“陆家嘴三件套”中购置整层作为办公自用，想必昔日也是何等辉煌，而今也不得不进入法拍市场，侧面反映了房企在当前市场环境下的资金重压，行业的调整与监管的收缩，债台高筑，唯有断臂求生。

从该项目的流拍也可以折射出当今办公市场仍处于蛰伏期，空置率的攀升，供需关系的失衡，使得投资者还是处于相对保守状态，对于核心地段的一些高端商办项目上，更趋于谨慎理性，不是一味的盲目出手，对于品牌背书的“祛魅”，往往更多的持观望状态。

一掷千金，志在必得：黄浦区——斜土路710号，原华美酒店

要说上半年最为热闹的项目，莫过于黄浦区斜土路710号原华美酒店标的，该项目区位优地段佳，位于内环内老卢湾五里桥板块，北边距离打浦桥商圈1公里，南邻世博滨江板块。整栋起拍完整度高，项目原为酒店，内部也已分割成一百余间房型，虽有租户但法院已涤除租赁异议，后续可立马自持经营。产证记载建面为14782.98平方米，评估价约为5.06亿，曾于今年5月开启第 一次竞拍，起拍价为4.05亿，相较于评估价是八折的折价率，虽有1人报名，却无人出价，最终流拍。时隔一个月后，项目在二拍时，竞争颇为激烈，6人参拍，经过19轮厮杀角逐中，最终成交总价定格在了4.26亿，溢价率达21%，甚至还比一拍总价高出2千多万。

该项目被津津乐道的还在于最终的购买方，通过竞价成功确认书，发现最终购得方为某物业管理有限公司，该公司成立于2024年5月11日，早于此标的一拍时间2024年5月23日不到半个月时间，早于二拍2024年6月28日也仅一个多月，不由让人怀疑，该物业公司就是为了竞得本项目而成立，颇具志在必得之势。

随着股权架构的不断穿透，我们还发现出资方上层为一个有限合伙企业，再次从其执行事务合伙人穿透后，发现实际控股人是有着国有背景的投资机构，相信也正是凭借这样的实力，才能促使一掷千金，拿下该项目。

4.市场回顾小结

通过办办网近年来对多个法拍项目实地的走访调研不难发现，在办公租金下行，空置率攀升的当下，酒店、商住两用楼等可以方便后续改建为长租公寓以及与养老产业相结合的物业项目，在市场上更受投资者欢迎与青睐。

近年来法拍房的挂量虽然呈现增多、处处彰显机遇的趋势，但也存在着风险，例如老大难的腾退问题，一直是法拍事务中的一个执行难点，购买者与原标的承租人在协商清退过程中，不少也走上了诉讼程序，司法程序的冗长与繁琐，消耗着时间与财力，这往往也是一种被忽视的隐形成本。办办网友情提醒，在法拍投资中保持客观理性的态度，全面完善的了解市场规律，千淘万漉方能始到金。