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不用远赴东北,广州人有自己的「鹤岗」

城市出现鹤岗化房子并不可怕,这是楼市发展的长线结果,总有房子被淘汰掉。但是一座城市在5年、10年,应该如何容纳年轻人发展的产业和就业,可能是我们更需要思考的问题。
2024-10-22 13:12 · 微信公众号:五环外  五环外事务所   
   

广州一直是北上广中的先行者,在北京和上海还在考虑如何温和释放政策的时候,广州直接扔出来了取消限购的政策的重磅炸弹。

对于人口稠密的珠三角来说,广深固然是做事业和想要闯荡的核心地带。但是如果想要躺平,鹤岗远在东北,而每天有六十多趟楼巴就能到的清远,是只需要房子安家年轻人的不二之选。

比如距离广州车程不过三十分钟的某清远小区,是一个完全成熟的社区。周围超市就有三家,游泳馆、社区医院、电影院、餐饮店应有尽有。此外,这里是学区房,从幼儿园到高中,覆盖了公立和私立学校。这里绿化率很高,小区里都是绿植,有些房型能直接开窗面湖。

往大了说,清远这座城市,素有广东后花园之称,也是广东少有的看雪圣地。春夏能看山水和玩漂流;秋冬天来这里赏花和看雪。

最重要的是,70平、带精装和电梯的房子,只要15.5万,不过一辆中端新能源车的价格。在清远,不到三千一平的房子比比皆是,所以这里,也被称为广东鹤岗。清远之外,环绕着广深的中山和惠州,甚至佛山,也能看到“鹤岗化”一平米两三千的房子。

广东周边房价已经开始走低

可是,越来越多人不愿意住进这些房子。

01 买清远的广州上班族,希望找到下一批“广州接盘侠”

买下清远美林湖的房子之前,陶滔的规划是每天坐楼巴通勤广州上下班,全程一个多小时。买房后发现,还是公司旁租的城中村小单间香。

那是2016年的春节前后,陶滔身边准备买房的同事朋友们总会提到一件事——广清城际即将要通车了。从地理位置来看,清远与广州的花都区相邻,清远市区到广州市中心天河区距离约60公里;清远的银盏到广州花都区,不过10公里。

在连接两市的广清城际开通后,从广州到清远,最快只要25分钟。广州的房价动辄2-3万,彼时的清远,均价只要五六千。

2016年开始,广清城际轨道通车的消息时常传出

这则消息,像是当时专门为广州准备买房的人制造的狂欢。

一方面,每回陶滔经过或者出入地铁口,总能看到有人在发清远楼盘的传单,“均价3字头,25分钟双城通勤”等字样加红加粗印在传单双面。另一方面,在一些重要的公交站旁,能时常看到清远楼盘的大巴,招揽着路人组团坐大巴到清远实地看房。

广州人,从这个时候开始,加速涌入这个房价洼地。

清远多个临近广州楼盘的售楼中心,被销售挂在嘴边的卖点就是,“来我们这边看房的,基本都是广州人”。

陶滔确实心动。他是湖南人,2014年在广州读完大学后便留了下来。在广州买房的顾虑,一是贵,二是还没缴满三年社保不具备资格。于是,5月份的一个周末,陶滔坐上了免费的房企大巴,和满车的广州人踏上了清远的看房之旅。

去了清远两回以后,他最终以七千多一平下了82方的小三房,月供一个月不到2000块。促使他做下这个决策的原因,和很多广州年轻人在清远买房的原因很相似,这里便宜、绿化好、适合生活,比起广州城区的老破小要舒服多了。

买清远临近广州这一块的广州人,还有一个重要的原因——学位。

陶滔的隔壁邻居,是一对陪读母子。在广州,因为孩子不是广州户口,即便有房也读不了公立学校,私立学校学费贵;在这里他们是全款拿下的房子,附近学位多,并且私立价格也便宜过广州。于是,邻居母子就过上了周一到周五在清远,周末回广州的双城生活。

但现在,买在这里的广州人也希望有别的广州人来接盘这里的房子。

清远的房价经历了过山车,从一平米四五千涨到过上万,又重新跌回了四五千。早些年因为投资价值买清远楼盘的炒房客,大部分在割肉离场以求及时止损。 

清远2016-2023年平均房价变动(数据来源:安居客)

陶滔认识一个广州的民宿房东,在一个临近景区的小区金碧天下房价暴跌时,一次性买了几套,专门用来做周末生意。而转让给这个民宿房东的业主,也是广州人。

清远还有其他单价只有2-3千/平米的房子

而非投资的陶滔,最终还是没住他的清远新房。

因为,交通不便这个问题,在装修阶段就显现出来了。

当时的楼巴并不如现在班次多,而且陶滔只有周末才能去看装修,且出行时间不确定,所以他的交通工具主要是拼顺风车,加上司机去接别的乘客的时间,每回过去得一个半小时。晚上还不能回来得太晚,太晚就拼不上回广的顺风车。着实把还没买车的他折腾得够烦躁。

在装修好以后,他发现早起通勤是属于“没苦硬吃”。陶滔是程序员,工作性质是晚上班晚下班,即便楼巴现在很方便,但也不如下班后步行5分钟回到出租屋方便。另外,买房的初衷,是希望作为婚房,现在感情发生了变动,他也不一定需要多舒服的居住环境。

现在,陶滔把房子挂在中介上,希望有广州上班的租客可以把房子租走,但是,已经空置了好些个月了。

02 深澳后花园,除了便宜找不到第二个优点

每次陈珊搭网约车回坦洲的时候,都会听到司机气急败坏地骂坦洲的交通——行人和电动车横目中无车、岔路多、路面坑洼、排水差。末了再补上一句,“如果是高峰期,我们真不愿意到这里来”。

坦洲,隶属中山市,位于中山市最南端,紧邻着深圳、珠海和澳门。在珠海平均2-3万的房价中,这里甚至可以买到3000块/平米的房子,距离去澳门的拱北口岸不过车程30分钟。

坦洲对于中山、珠海和澳门的存在,特别是对于珠海的存在,就像是昆山对于上海,每天有无数“双城候鸟”早出晚归。许久之前有个数据,有10余万的珠海人居住在坦洲。

甚至,在澳门务工的内陆居民,大多数都住在坦洲。走在坦洲里面的村里,随处可见澳门的招工广告;早晨坦洲去珠海和澳门的方向,傍晚澳门、珠海返坦洲方向的地图上,堵车的深红和深黄。

对于许多在珠海、澳门工作的人来说,这里就是他们的鹤岗。但对陈珊而言,这个“鹤岗”除了便宜,似乎找不出第二个优点。

坦洲部分小区房价(图源:网络)

和的士司机一样,交通是最令她头疼的一件事。

就像的士司机不愿意高峰期来坦洲一样,上下班期间,3公里的路这里能塞半个小时。而塞车的原因,除了车多以外,还是因为永无休止的修路和横冲直撞的电动车。

在珠海是四车道的道路,进入坦洲地界,就会有两个车道被摆上施工的雪糕筒,但是却迟迟没见动工。路口逆行、走在路中间的电动摩托车数不胜数,即便汽车自己车道慢速行驶,也时不时得停下来让行这些摩托车。

更烦恼的是下雨天。坦洲的排水系统并不完善,一旦暴雨过后,好些路面的积水久久不散。陈珊的车是底盘并不高,每回下雨她都会担心在经过某些路面时,她的车会罢工。

如果说,交通是自己才会体会到的里子;那在朋友面前,住在这便宜的鹤岗,便是失去了“面子”。

这里是陈珊的第二套房,7年前决定购房时有两个选择——市区的普通小区,和坦洲的大平层。前者就需要公积金和商贷两个共同还贷,后者用公积金基本就能覆盖。为了避免日后出现资金风险,她选择了便宜的坦洲大平层。

事实证明,这个年龄的她除了风险管控外,也需要一份拿得出手的资产傍身。37岁的陈珊是一个澳资公司的销售总监,日常交往和维系的也是同级别甚至更高级别的客户,扮猪吃老虎是常用的交往技巧。

在他们面前,房产也是有鄙视链的,坦洲因为房价*,处于鄙视链*层。每当聊到房产这个话题时,在一群住别墅、在多个城市多处置业的朋友面前,陈珊总是有些难以启齿。而随着房产话题带出的,还有教育、医疗、甚至好的保姆阿姨资源话题,而这些资源,坦洲几乎没有。

现在,陈珊正在酝酿着买第三套房——如果选中合适的地方,把坦洲这套卖了也无妨。

03 珠三角鹤岗众岗相

鹤岗化的房子,不仅仅只出现在广东的偏远地区,它们越来越多地出现在珠三角。 

在中山,除了毗邻珠海、澳门的坦洲外,还有翠亨新区和中山东部的火炬开发区。

6年前,随着连接深圳与中山的跨海大桥深中通道的开工建设,给炒房客们描绘了中山将会有越来越多深圳、乃至香港人过来买房的预期,于是炒房客们涌入了这两个地方,推动这两个区域的房价节节高。但现在深中通道开通了,房价却堰旗鼓息。

在中山火炬的太阳城商圈,挂牌出售了不少降价的毛坯房,却嫌少有人问津;而这里的二手房均价,也跌到了近一年的*点。

中山火炬太阳城商圈房价堰旗鼓息(图源:网络)

而毗邻广深的惠州,房价也不再坚挺。

曾经受“海景房”以及“深圳卫星城”的影响,惠州房价飙升;而随着深圳房价冷却,惠州炒房热也渐渐冷却。惠州房价从4年前的最高点到现在,平均跌幅已经超过了50%,基本看不到抗跌的楼盘。打开抖音搜惠州房价,能看到许多惠州炒房客哭喊着亏了的视频。 

惠州现在的房价,

和2019年时基本持平(图源:数据GO)

而平常几乎没有话题炒作的佛山和广州,如果搜二手房,也能筛选出好些个总价低于30万的房源。

和北方城市因为资源枯竭人口外流导致房价持续下降的原因不同,珠三角的鹤岗化是滤镜破碎和地区发展滞后的共同结果。

破碎的是小城市将会逆袭的滤镜。

无论是中山、还是清远、亦或是惠州,无论是深中通道通车,还是广清轨道的开通,这些利好消息背后都是对落后城市能追赶上一线城市的期盼。

期盼中山和惠州能因为深圳人、清远能因为广州人过来落户,期望城市成为一线城市的“卫星城”后,带来城市消费提升和产业升级。但事实上,小城市本地经济并不会因为通了一座桥、修好一个高铁站而逆袭。

城市的消费,也不会因为这些城市候鸟,得到进一步的提升。就像买下清远美林湖房子的陶滔,至今没有去过清远的市区;在坦洲住了7年的陈珊,活动范围主要是珠海,鲜少会去中山市中心。城市候鸟们带不来小城市的逆袭。

滞后的对不齐的基建。

珠三角的跨城交通,即便一直在进步,但是候鸟们现实与理想之间的“双城生活”还过于遥远。

B站有个up主,经常会更新自己在广州和清远之间通勤的vlog。6:30分起床,9点到公司;晚上回程也是一个半小时。每天至少比在广州本地居住的人多花1-2个小时在通勤上,一年下来接近500小时。当然,这还没算上长通勤带来的心力消耗。

临近城市的基建衔接的推进速度,远比想象中要慢。就像预期2017年完工的广清城轨,2020年11月才开通运行;珠海与中山坦洲仅一马路之隔,但行政区划上的阻隔导致公共交通、网约车有不同城际的管理和使用规则。深圳和惠州之间, 念叨了10年跨城地铁尚未动工。

远低于有时候,两个相邻城市的交通,还不如两个一线城市之间的交通更便捷。

所以即便鹤岗化的房子,正在逐步包围广深。但这仅仅只是炒房客心碎前的抢救,对于普通人而言,大城市依然卷不起;而鹤岗化的卫星城,也不具有生活的性价比。

04 结语

除了广深,鹤岗化的房子,也在逐渐包围北上。

如果时间回到2018年,逐渐增加的鹤岗化房子,伴随的必然是抄底的蠢蠢欲动。但现在到了2024年,房价的腰斩换来的更多是继续观望。新政策的助推正在发力,但尚未出现明确的结果。

一线城市里,出现“鹤岗化”的房子一般都有一些共同点,郊区房、楼龄旧、小户型、无优质学校;而在其他城市,共同点却很相似——经济动力不足。哪怕给出再白菜价的房子,也吸引不来本该属于一二线城市的人才。

城市出现鹤岗化房子并不可怕,这是楼市发展的长线结果,总有房子被淘汰掉。但是一座城市在5年、10年,应该如何容纳年轻人发展的产业和就业,可能是我们更需要思考的问题。

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