外联出国：『希腊黄金签证』投资风向大变，两大新趋势上线！

据《每日报》近期消息，希腊黄金签证项目正呈现出两大全新趋势，投资者们的关注点与策略也随之发生显著变化。

在这个充满机遇与挑战的投资领域，新动态往往意味着新的财富密码，到底是怎样的趋势呢？快跟着外联一起来一探究竟。

● 趋势一投资区域从主要城市转向周边

曾经，雅典和塞萨洛尼基等主要城市是希腊黄金签证投资者的热门选择。然而，如今情况有了大不同。

由于在主要城市内获得黄金签证的*投资额已大幅提高至 80 万欧元，不少买家开始另寻出路。他们将目光投向了阿提卡和塞萨洛尼基以外的周边地区，试图以更低成本获取黄金签证。

自 2024 年 9 月 1 日起生效的希腊黄金签证新规明确规定，阿提卡、塞萨洛尼基及人口超过 3100 的大岛屿的房地产投资门槛从 25 万欧元飙升至 80 万欧元，其他地区的门槛也提升至 40 万欧元。同时，新规还要求房产面积至少达到 120 平方米，且只能是单一房产，不能叠加房产价值。

雅典公证协会主席埃莱尼・孔托乔奥古表示，已有报告显示，涉及外国投资者的房地产交易和价值 40 万欧元的房产转让正在不断增加。

● 趋势二“商改住” 房产备受青睐

虽然部分投资者转向周边地区，但我们都知道，“Location！Location！Location！” 是房地产投资的三要素。

因此，追求价值投资的投资者依旧钟情于人口更多、人气更旺的阿提卡大区，这也催生出了希腊黄金签证投资的另一大趋势 —— 投资者对 “商改住” 房产的兴趣大幅增加。

根据新政，在投资门槛已提升至 80 万欧元的雅典和塞萨洛尼基，通过购买 “商改住” 房产，仍可凭 25 万欧元投资获得黄金签证。

这些 “商改住” 房产大多由房地产开发公司购买旧建筑，如酒店或办公楼，并进行彻底翻新，改造成符合居住标准的公寓，专门面向黄金签证投资者。

商改住 优点

1、突破区域限制：商改住的房子不再受区域限制，摆脱了以往限购政策的束缚。对于预算有限，却又想要投资市中心房产的人来说，这无疑是一个巨大的好消息。

2、面积选择灵活：商改住项目在面积选择上享有极大灵活性，不受任何特定面积限制。这意味着投资者可根据自己的实际需求出发，灵活选择适宜的房产面积。而 40 万 / 80 万欧元房产投资项目则明确要求至少选购 120 平方米的房产，在一定程度上限制了投资者的选择范围。

3、淘汰小规模卖家：由于商改住涉及到后期整体改建和审核等手续，相比老政策下的二手房买卖要复杂得多，这直接淘汰了一些小规模的个人卖家或机构，在一定程度上进一步规范了市场。

商改住 缺点

1、期房风险需谨慎：在老政策下，25 万欧虽然有区域限制，但是可以选择期房或二手房。但新政下，25 万欧商改住的项目必须是 “期房”，这背后的风险不言而喻。因此，投资者务必和开发商确认房产交付日期，并写入合同，最 大程度保障自己的权益。

2、出租模式受限：老政策下，所购房产可以短租，而新政下，商改住的房子则不能再做短租。对于非自住型买家，如何实现长租，如何把投资利益最 大化就成了一大难题。所以，如果不希望后期在房产出租和维修上投入大量精力的投资者，可包租的 “商改住” 项目是个不错的选择。

最后，给大家推荐一个位于雅典比港区域*潜力的 “商改住”项目 ——『雅典海悦湾』。

该区域最近一年房价涨幅达 13% ，并且提供精装包租服务，目前预期 2026 年 1 月交房（合同签订时将注明交房时间）。