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在房地产高速发展了30年之后,房地产金融产业正在如火如荼地高歌猛进,可以说,上一个十年是房地产的十年 ,下一个十年是房地产金融的十年。对于房地产基金来说,竞争才刚刚开始。接下来,房价真的要跌吗?房市拐点已经到了吗?房地产基金如何保证收益成功退出?在复杂的房地产市场中掘金,如何“躲开子弹飞?”,房地产私募基金已经进入风控时代。

 
 
 

房地产市场拐点来了没?

躲开子弹飞 房地产私募基金进入风控时代
 

2014开年以来,看衰房地产的信息甚至从大型房企内部传出,辅以杭州、北京的降价楼盘,人们对房价继续上涨普遍呈现悲观情绪,认为房市拐点已到。实际上,经过30年的快速发展,房地产市场也理应进入到新的阶段,当前结构性分化正在呈现。
一二线城市:毋庸置疑,在以北京上海为首的一二线城市,强大的房地产需求依然存在。
三四线城市:仍然有投资机会。不是贴上三、四线城市标签的项目就一定不好,从长远看,其成熟城区都有一定的增值空间和投资价值。

 
 

房地产基金三大走向

躲开子弹飞 房地产私募基金进入风控时代
 

房地产私募基金迅猛发展

清科研究中心数据显示,2013年伴随着房地产市场的由冷转热及IPO停摆等因素,房地产私募基金迎来了较大的发展。2013年新募房地产基金数量继续保持了2012年以来的增长趋势,同比增幅超过40.0%,总量达到132支。

从披露的募资金额看,2013年的募资金额较2012年有较大幅度的增长,幅度达到79.1%, 募资总额达到106.67亿美元。房地产市场整体的繁荣不仅刺激了投资者的热情,同时也吸收了一部分传统VC/PE投资者转投房地产市场。【详细

 
 

躲开子弹飞 房地产私募基金进入风控时代
 

退出笔数增加,退出方式多元化

2013年中国私募房地产投资基金共完成退出64笔,远超2012年的12笔。退出笔数的猛增,主要原因是2011年及部分2012年投资到达了退出期。

而退出方式也更加多元化,由去年的3种方式扩展到2013年的至少6种方式。其中股东回购为主要的退出方式,有25笔案例;股权转让为排名第二的退出方式,共发生14笔退出,之后是有6笔退出的并购方式。 【详细
 
 

 

今天房地产市场和房地产金融形势面临着很多新的机遇和挑战,房地产基金也在发生深刻的变革,当前,房地产基金呈现出三大新发展趋向。

 
 

1“两头拉伸”:向房地产全产业链的渗透和进入
目前房地产基金主流投资方向,主要是在二级房地产开发,但是,最近呈现出来的趋向是向一级开发延伸,同时也在向产业链的下游,并购以及物业持有方向拉伸。
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2整合各大金融工具的投行化倾向
在整个房地产金融持续多元化的过程,房地产基金的市场空间在哪里?房地产基金的市场空间很可能是在投行化的趋势和过程中。保险资金,社保基金,证券、信托等,将有效的金融工具整合起来。
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3房地产市场细分和产业化导入
整个房地产市场在发生细化:住宅、商业、主题园区,养老和旅游等等。房地产市场的细分,使得房地产基金市场也在发生深刻变化,未来很可能出现住宅,商业,养老产业,文化产业的专向基金。
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当前房企六大动向

 

从房地产开发商的角度来看,6大动作表现出了房企对于当前房地产市场的判断与应对,而对于房地产基金来说,要想在复杂的市场环境下,保证稳定的投资收益,房地产开发商的动向不容忽视。

 
 
全国私募股权投资税惠政策巡礼

五牛基金案例解析

2014年五牛基金投资策略

躲开子弹飞 房地产私募基金进入风控时代
 

对于2014年中国房地产市场的展望,五牛基金投资团队提出两个关键词:结构性调整,关注现金流。

五牛基金非常关注现金流动对企业持续健康发展的重要性,尤其在市场预期发生变化的一些关键节点。目前,五牛基金大部分基金业绩表现良好,已成功对付所有到期基金。同时,正处于存续期间的基金表现稳定,运营状况良好。要使地产基金业务始终保持优秀业绩,还得遵循四大投资策略。【详细

 
 

1第一,“慎选交易对手”。一直以来五牛基金的合作伙伴都须拥有坚实的财务基础、更好的视野和规范的管理,同时还要具备很强的抗风险能力。 通过多维度全面筛选和深度研究,五牛基金将交易方分类为稳健型、高成长型和机会型开发商。

2第二,“精选投资项目”。五牛基金对每一个潜在投资项目,都会进行严谨、全面的尽职调查分析,通过对宏观区域、地块分析、物业市场、客户群定位以及投资收益等多维度进行专业评估,确保了公司所投项目的安全性。

3第三,“创新交易结构”。五牛基金通过股加债、优先债、股类、商业组合基金、并购基金等产品结构的不断创新,最大限度地满足了投资者在安全性、收益性、流动性等不同方面的需求。

4第四,“强化投后管理”。投后管理的目标在于如何与合作伙伴共同控制项目风险,提高项目收益。五牛基金通过对内控管理、项目及开发商管理、基金及LP事务管理,形成持续动态的投后管理体系。

 

五牛基金风险控制原则

全国私募股权投资税惠政策巡礼

五牛基金风险控制手段

躲开子弹飞 房地产私募基金进入风控时代

五牛基金简介

五牛基金成立于2004年,是一家专事房地产股权投资及管理业务的基金公司,目前管理资金总规模约80亿元人民币。

五牛基金发展历程

2013

五牛基金“房利美1号”投资基金融资完毕,基金规模250,000万人民币。

2012

五牛基金“增值服务,共赢未来”定向投资房地产市场基金产品融资完毕,基金规模180,000万人民币。

2010

五牛基金“福”系列定向投资房地产市场基金融资完毕,基金规模150,000万人民币。

2008

五牛一期基金宣告成立,基金规模100,000万人民币。

2007

五牛基金三期定向投资房地产基金融资完毕,吸引全球40余位投资者,基金规模80,000万人民币。

2006

五牛一期基金融资完毕,基金规模20,000万人民币。五牛二期定向投资房地产业务的基金融资完毕,基金规模30,000万人民币。

私募基金竞争的关键是品牌

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作为私募房地产基金公司,五牛基金一直以来坚持在融合中充分重视品牌建设。我们要保持良好的对付记录,不能出颠覆性错误,努力在稳中求大,用规模支撑一个基金的品牌,所以关键词是品牌。

——五牛基金管理合伙人刘景昆

 
 

 

资产管理行业进入了一个全新的时代,私募地产面临四方面的劣势:第一、牌照,也就是私募基金的“身份证”;第二、募资渠道,这里主要指募资规模和效率相对较低;第三、资金,募资效率低,所以我们在资金成本上面临竞争;第四、税收,基金管理人要缴纳25%的企业所得税,这对于私募基金来说压力不小。风控求稳,稳中求胜,打造品牌是年轻的房地产私募基金行业面对未来竞争的核心策略。【详细