坚守、转型Or并购 房地产基金已经进入第五阶段

　　2014年，随着房地产市场进入下行通道，我国房地产基金告别了2010年开始的“跑马圈地”式增长，至此，房地产私募基金已经进入了第五个发展阶段。市场不景气，使得部分小型机构被迫转型开始其他领域的投资业务，有实力的地产基金正在积极探索并购模式。

　　中国房地产私募基金行业5大阶段：

　　第一阶段：20世纪90年代—2003年 绕道而行——项目开发合作模式

　　这一时期产业投资基金在中国还没有开禁。在政策的红灯下，中国房地产基金绕道而行。这一期间外资私募房地产基金主要是以项目开发合作为主要表现形式，即与中国本土的房地产开发商或合资成立公司，进行住宅和商业的投资开发。

　　（重要事件：2002年下半年，首创集团与荷兰国际集团（ING Group）合资在香港注册成立了“中国房地产开发基金”。同年，著名的投资银行高盛公司也宣布成立专注于新兴市场的房地产基金（包括中国大陆地区）

　　第二阶段：2004年—2006年6月 外资私募基金时代——并购模式

　　这一时期外资私募房地产基金主要采用收购的方式在中国境内进行投资，投资标的类型逐步增加，投资金额不断增长。

　　2004年以高档住宅为收购对象，收购规模有限。2005年外资私募基金投资和收购的重点开始转变，并加大了对房地产市场的资金投放量。2006年以后，外资大型私募房地产基金开始逐步登陆中国大陆地区。

　　如中东房地产基金Gateway Capital（基汇资本）、美国最大的商业地产投资、开发及管理公司西蒙房地产集团( Simon Property Group ) 、全球最大的上市工业房地产投资信托公司普洛斯( Prologis ) 和全球排名第二的工业地产开发商安博置业有限公司( AMB ) 、GE Capital地产投资部等。

　　第三阶段：2006年7月—2009年5月 限外后时代——参股模式

　　这一阶段蓬勃发展的外资房地产基金陷入低谷，首先是国家出台一系列政策严格限制外商投资中国房地产行业；“限外令”使得外资房地产基金改变了单纯的直接收购投资的路线，转向参股房地产企业或者参股房地产项目的股权投资策略。

　　除此之外，2008年的全球金融危机对外资房地产基金也带来了巨大伤害。之所以2010年会成为国内房地产基金元年，外资地产基金的“陨落”也是重要的历史背景。

　　第四阶段：2009年5月至2013年底 大发展时代——各种模式

　　一系列针对房地产市场的调整，使得地产开发商的融资渠道不断收紧，为筹措资金，地产开发商纷纷寻求更加多元化的融资渠道，2010年房地产基金蜂起，因此这一年也被成为国内房地产基金元年。

　　这一阶段，由于外资私募房地产机构仍然受到诸多政策限制，且由于对中国房地产走势越来越不看好，外资私募房地产机构的活跃度相比本土私募房地产机构逐渐淡化。一批有影响力的私募基金开始形成。

　　第五阶段：2013年底至今 洗牌阶段——并购基金涌现

　　进入2014年，持续性的打压政策，使得2014年房地产走势出现了微妙性的转折，不同地域走势逐渐分化，政府调控态度也更加讲求针对性。不过这种转变还是给市场上带来一定冲击，接连发生的信托兑付危机及部分地区高企的住房供需比不断催化着市场的紧张情绪。

　　房地产市场的这种氛围一定程度上蔓延到了私募房地产基金市场，观测到的数据显示，2014年中国的私募房地产市场募投较2013年大幅下滑。市场不景气，使得部分小型机构被迫转型开始其他领域的投资业务，有实力的地产基金正在积极探索并购模式。

　　在投资者对于房地产前景信心转弱及兑付危机来临的背景下，新的阶段将呈现怎样的趋势？投资机构发展战略应该作何调整？ 敬请关注９月１8日，2014中国房地产基金高峰论坛的巅峰争论。

本文来源投资界，作者：李梅，原文：https://news.pedaily.cn/201409/20140909370878.shtml